Az ingatlanbefektetési volumen 35-40 százalékkal esett vissza idén

Ugyan az elmúlt 4-5 év ingatlanpiaci szárnyalása a világjárvány miatt idén megtört, az éves eredmények elmaradnak a tavalyitól és a várakozásoktól, de a kilátások határozottan jók: nem kizárt, hogy egyéves szünet után a fejlődés a korábbinál is magasabb ütemben folytatódhat. Takács Ernő, a legnagyobb magyarországi ingatlanfejlesztőket tömörítő, Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) elnöke a november 20-ai, VIII. Ingatlanfejlesztés Napja alkalmából összegezte az eddigi folyamatokat és tért ki a kilátásokra.

Elmondta, hogy felemás évet zárt az ingatlanfejlesztési piac, a koronavírus-járvány megrázta ezt az ágazatot is, így a számok a legtöbb területen jelentősen elmaradnak a várttól, vannak azonban kifejezetten jól teljesítő szegmensek - például a logisztika - és a kilátások is biztatóak: az ágazat szereplői V-alakú felpattanásra számítanak. Immár hagyományosan ezen a napon adták át a VIII. Hallgatói Ötletbörze pályázatának IFK Talentum 2020 díját is, amelyet idén HORUS – Ideiglenes tartózkodásra alkalmas város című pályamunka nyert el.

Takács Ernő, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) elnöke beszámolt róla, hogy az ingatlanbefektetési volumen 35 - 40 százalékkal esett vissza a tavalyihoz képest a harmadik negyedév végére, a tervezett, előkészítés alatt lévő fejlesztések azonban jövőre kedvező mutatókat vetítenek előre.

A világ vezető ingatlan tanácsadója, a CBRE adatai alapján a befektetési aktivitás a harmadik negyedévben is visszafogott volt, a 262 millió eurós összeg negyedéves összevetésben 27 százalékos csökkenés, éves összehasonlításban azonban 64 százalékos zuhanás. Szeptember végéig 762 millió euróra rúgott a befektetések összege, 41 százalékkal esett a 2019-essel összevetve.

Idén, optimista forgatókönyv mellett 1,2 milliárd eurót érhetnek el a befektetések, a tavalyi 1,8 milliárd euró után, emellett mintegy 500 millió eurónyi fejlesztés - leginkább technikai okokból - átcsúszik a következő évre, megalapozva egy erős 2021-es adatot. „2021-re az ágazat ledolgozhatja az idei visszaesését, amelynek főleg technikai okai vannak: miután praktikusan az év fele lezárásban telt el, így érdemi tranzakciókat nem lehetett véghez vinni.

A március előtt elindított, majd a pandémia elleni intézkedések hatására befagyasztott fejlesztéseket azonban a beruházók ismét kezdik felmelegíteni” – mondta. A szeptemberi statisztika már a kilábalás jeleit mutatja az építőiparban, a KSH adatai szerint szeptemberben az építőipar termelése az augusztusihoz mérten 1,4, a koronavírus okozta májusi mélyponthoz képest 10,9 százalékkal nőtt. Noha az egy évvel korábbihoz képest szeptemberben 14,7 százalékos volt a csökkenés, a bázis azonban nagyon magas volt, hiszen 2019 szeptemberében 14,4 százalékos növekedést mértek 2018 szeptemberéhez képest. Az egyes alpiacokat eltérően érintette a pandémia, az irodapiacon kivárás és a jövő újragondolása zajlik, ebben a szegmensben ugyanis maradandó változásokat hozhat a járvány: új igényeket az irodák iránt, beépítve a nagyobb arányú home office választását. A megkezdett építkezések ugyanakkor - esetenként kisebb fennakadásokkal- folytatódtak, projektek elnapolásáról csak a hotelpiacon van példa. A nemzetközi turizmus 2021-ben várható újraéledésével ismét markáns fejlődés előtt állhat ez a szegmens is. A logisztikai terület a járvány hatására átalakuló fogyasztási szokások egyértelmű nyertesei közé tartozik, a lakáspiacon pedig a kormányzati intézkedések – 5 százalékos áfa, csok-bővítés – adhatnak új impulzust a fejlesztőknek, a már most is jelentős kereslet mellett – sorolta az elnök.

Lakóingatlanok

Az újlakások piacán az idei évben nagyon kevés új projekt indult el, a fellendülést az 5 százalékos újlakás-áfától várják a fejlesztők. A kibővített otthonteremtési programnak, az 5 százalékra csökkenő újlakás-áfának jelentős élénkítő hatása lesz az IFK elnöke szerint, aki emlékeztetett rá, hogy a 2016 és 2019 közötti időszakban a kedvezményes lakásáfának köszönhetően többszörösére nőtt az éves kiadott lakásépítési engedélyek száma, majd az átadott lakásszám is évről évre jelentősen bővült.

„Az IFK ezért is sürgette korábban az áfa újbóli mérséklését, és ezért is örült a legutóbb bejelentett intézkedésnek, de aggályosnak tartja annak ismételten rövid távú szabályozását” – mondta. A fejlesztésekre hektikusan ható, időszakos szabályozás helyett közép- és hosszútávon kiszámítható környezetre lenne szükség a megfelelő befektetői döntések meghozatalához, hiszen egy nagyobb társasház felépítése a telekvásárlástól az átadásig akár négy évig is eltarthat - ismertette.

Takács Ernő úgy vélte, hogy az áfacsökkentés miatti kínálat bővülés mérsékelheti majd az árakat, középtávon azonban, ha lassuló ütemben is, de folytatódni fog az újlakások drágulása, amelyet az egyre növekvő kereslet is hajt. Üdvözölte a lakásfelújításokhoz biztosított állami támogatást, mivel a hazai lakásállomány nagy része felújításra szorul, ám megjegyezte, hogy a támogatás átmeneti szakemberhiányhoz, a szakmunkák drágulásához vezethet. Azt is megemlítette, hogy a lakásáfa 5 százalékra csökkentése átmenetileg okafogyottá tette a rozsdaövezeti programot - 2026-ig - az új lendülethez az IFK elnöke további ösztönzőket sürgetett.

Irodapiac

Az irodapiacon kivárnak a fejlesztők, „pár csendes hónap még biztos, hogy előttünk van”.

Az idén bérbeadott terület alig 250.000 m² a Budapest Research Forum64 adatai alapján, ami 43 százalékkal kevesebb, mint 2019 első három negyedévének értéke. A legtöbb cég megpróbálja albérletbe adni a felesleges területeit, de ez könnyen visszafordulhat 2021-ben az újabb gazdasági lendülettel. Az albérleti piac hirtelen növekedése azt vetíti előre, hogy az irodaigény akár hosszú távon is csökkenhet. Ugyanakkor legyünk óvatosak ezekkel a jóslatokkal, mert ugyan kevesebb ember lesz folyamatosan bent az irodában, de az ültetési sűrűség biztosan csökken, ezáltal a fajlagos irodaterület igény emelkedik. A jelenlegi piaci helyzet jó lehetőség a bérlőknek: a tavalyi 5 százalékos üres irodaterülettel szemben most 8 százalékból tudnak válogatni. Ugyanakkor régiós átlagban még mindig alacsonyabb a kihasználatlanság Budapesten, sokkal jobban „megbillent” Varsó, Pozsony és Bukarest irodapiaca.

A befektetési piacot tekintve Szlovákia és Csehország nagyon megszenvedte a koronavírus-járványt a korai lezárások miatt, a lengyelek után még Magyarország áll a második helyen a V4-ek közül. Magyarországon még egy viszonylag erős negyedév lehet az utolsó – vélte.

Logisztika

Óriási fordulat volt a logisztikai ingatlanpiacon, hihetetlen érdeklődés van mind a fejlesztői, mind a keresleti oldalon. A logisztika robusztus fejlődése a digitális gazdaság és az e-kereskedelem fejlődésének köszönhető, amit a pandémia felgyorsított – fejtette ki Takács Ernő. Az elmúlt évek során az ügyfelek logisztikai ingatlanok iránti kereslete folyamatosan felülmúlta a várakozásokat.

Az irodapiaci keresleti trend ellentétét látjuk: a bérleti kereslet az első három negyedévben 24 százalékkal emelkedett, ráadásul ugrásszerűen nőtt az előbérleti szerződések aránya, amikor a cégek még építés alatt lévő projektekre szerződnek. A kereslet növekedését az ellátási láncok modernizációja és az e-kereskedelem mellett az ipari beruházások őszi újra indulása is hajtotta. Itt a legalacsonyabb a kihasználatlanság (alig 2 százalék), stabilak a bérleti díjak és erős a kereslet. Az ipari ingatlanfejlesztések sem torpantak meg, annak köszönhetően, hogy az ipar ledolgozta tavaszi visszaesésé, itt a V alakú visszapattanás nem torpant meg.

A jövőt illetően is optimisták a fejlesztők: Budapest környékén a tavalyi 64.000 m² új átadással szemben idén 124.000 m² új csarnok épül, jövőre pedig évtizedes csúcsot dönthet a volumen közel 180.000 m² új területtel a CBRE számításai szerint.

Hotelek

A hotel szegmensben van érthetően a legnagyobb probléma, itt van példa arra, hogy átmenetileg leálltak a fejlesztések. Takács Ernő úgy látja, ez inkább átütemezést jelent, amire a turizmus jövőre várható normalizálódása jelenthet megoldást. Ez különösen igaz Budapesten, ahol a külföldi turizmust nem helyettesítheti a belföldi kereslet, míg a fővároson kívül az idei év pozitív áttörést is hozott a belföldi turizmus élénkülésével.

Az IFK elnöke egy új költségelemre, a COVID miatti intézkedések költségeire is felhívta a figyelmet. Azt mondta, az üzemeltetőknek komoly költsége, adminisztrációja van, vészforgatókönyveket kell felállítani. Az üzemeltetőnek jelentős terhet jelentett, hogy egy fertőzött esetén egész irodaházakat kellett fertőtleníteni, a plázáknak meg kellett szerezni a COVID biztos működési minősítést. A koronavírus-járvány tapasztalata kihat a jövő fejlesztési irányaira is, a fogyasztói szokások változása miatt máshogy kell majd tervezni egy kereskedelmi ingatlanfejlesztést vagy egy irodaházat - hangsúlyozta. Az Ingatlanfejlesztés Napja alkalmából kihirdették a VIII. Hallgatói Ötletpályázat eredményét is. Az IFK Hallgatói ötletpályázatával arra szeretnék felhívni a figyelmet, hogy mennyire összetett feladat az ingatlanfejlesztés, milyen sok különböző szempont és szakterület összehangolására van szükség akár csak egy megfelelő koncepció összeállításához is. A pályázók három témából választhattak: 1. Volt Józsefvárosi Pályaudvar területére városfejlesztési és beépítési koncepcióterv; 2. Ideiglenes tartózkodásra alkalmas város létesítése – Természeti katasztrófa, járvány esetén; 3. Modern iroda vagy lakóépület és környezete a COVID után. Az IFK Talentum 2020 – díjat a HORUS - Ideiglenes tartózkodásra alkalmas város című pályamunka nyerte, a győztes pályázó csapat, a Budapesti Műszaki Egyetem Építészmérnöki Karának hallgatói 800 ezer forint pénzjutalomban részesül és kiutazhat 2021-ben a müncheni Expo Real világkiállításra. A Co-with – Modern lakóépület a COVID után című dokumentációt készítő csapat második helyezettként 500 ezer forint jutalomban részesült. A Sínen – Józsefváros című, volt Józsefvárosi Pályaudvar területére városfejlesztési és beépítési koncepciótervet alkotó csapat harmadik helyen végzett és 300 ezer forint pénzjutalmat kap.