Egyre olcsóbb lakáshitelek – van tere a javulásnak

Az Otthon Centrum Hitel Center szerint európai összehasonlításban azonban a magyar lakáshitelek átlagköltség mutatója mégis nagyon magas, az EKB adatai szerint 28 EU tagállam közül csak Bulgáriában magasabb ez a mutató. Az okok a magasabb kamatfelárban keresendők, melyet a növekvő nem teljesítő hitállomány is nyomás alá helyez. Egy átlagos, 55 négyzetméteres városi lakás megvásárlása, az átlagos jövedelmeket és lakásárakat figyelembe véve, nekünk, magyaroknak nem sokkal jobban megterhelő, mint szlovák, szlovén, sőt ausztriai szomszédainknak. 

Sereghajtónk vagyunk a lakáshitel kamatokban
Az Európai Központi Bank statisztikái alapján Európában a finnek jutnak a legolcsóbban hitelhez, ha lakást szeretnének vásárolni, 2015 júniusában 1,44 százalék volt az átlagos hitelköltség mutató náluk. A másik végletet Bulgária képviseli, euró alapon 6,66%, a nemzeti valuta, leva, alapon 6,27% a háztartásoknak nyújtott lakáscélú hitelek átlagos hitelköltség mutatója. Hazánk csak egy hellyel előzi meg a bolgár kamatszintet, nálunk a második legdrágább az lakáscélú finanszírozás költsége.

Forrás: EKB, MNB a magyar adatok 2015 júliusra vonatkoznak 

A szomszédos országokban mindenhol kedvezőbbek a lakáshitelek kondíciói, a legközelebb a horvát ajánlatok állnak a magyar költségszinthez, 5,46 százalékkal, a legtávolabb pedig az ausztriai kamatszintek vannak, az EU átlagnak megfelelő 2,48 százalékkal. 

„A magyar hitelköltségek értékelésénél nagyon fontos az átlagos szót kiemelni” – mondta Bánfalvi László, az Otthon Centrum Hitel Center ügyvezető igazgatója. – „A jelenlegi banki ajánlatokban találunk már lakáshitelt 3,64 százalékért, vagy speciális esetben 3,38 százalékon is. Az 5 százalék alatti kamatok, változó kamatozással nem számítanak különlegesnek, akár általánosnak is mondhatjuk. Ugyanakkor a 10 vagy 15 évre fix kamatozású hitelajánlatok kamatai magasabb szinten, 6,6 – 6,9 százalék körül mozognak.”

Mi áll a háttérben?
Jelentős csökkenés a magyar átlagos hitelköltség mutatóban a lakáshitelek piacán nem várható a közeljövőben, különösen annak fényében, hogy az MNB-nél nem várható további jegybanki kamatcsökkentés. A hitelköltségek csökkenése ellen hat az is, hogy az idei második negyedévben ismét emelkedés indult a nem teljesítő hitelek aránya a lakossági hiteleknél, az arány az MNB adatai szerint 16,6 százalék. Ez magasabb kockázatot jelent a bankok számára, amit a magasabb kamatfelárban kompenzálnak. Ezzel rá is mutattunk a magyar hitelköltség relatíve magas szintjének okára. 

Forrás: EKB, a magyar adatok 2015 júliusra vonatkoznak

Bár a magyar alapkamat historikus mélyponton van, még ez is sokkal magasabb, mint az EKB 0,05 százalékos alaprátája. A különbséget viszont az alapkamat feletti kamatfelárak szintje mutatja meg. A szomszédos országok közül egyedül Horvátországban magasabb a kamatfelár. Az ausztriai, az euró övezeti átlag, valamint a román kamatfelár az egyik legalacsonyabb. A magas magyar kamatfelár mögött a már említett nagyobb kockázatok húzódnak meg. A Világbank adatai szerint Ausztriában a nem teljesítő hitelek aránya a teljes hitelezési szektorban 2014-ben 4 százalék körül mozogott, és Szlovákiában is 5,3 százalékot tettek ki, míg idehaza 15,3 százalék volt ez a mutató.

„Bár az ingatlanforgalom már fejlődésnek indult, de vidéken még visszafogottabb a bővülés” – tette hozzá Bánfalvi László. – „A bankok portfoliójában továbbra is jelentős a bedőlt hitelek mögött álló ingatlanok száma. A kamatfelár mérséklődéséhez a kockázatoknak kell csökkeni, amibe a banki portfoliótisztítás is beletartozik.”

Ettől még nem nehezebb lakást vásárolni
Bár a lakáscélú hitelek költségszintjét tekintve lehet, hogy sereghajtók vagyunk, egy átlagos, városi, 55 négyzetméteres lakás hitelből finanszírozott megvásárlása Magyarországon, illetve a szomszédos országokban, a helyi lakásárakat és átlagjövedelmeket figyelembe véve, ugyanakkora terhet ró a magyar átlagpolgárra, mint a szlovákiai vagy ausztriai szomszédainkra.
Egy főre jutó, városi környezetben jellemző havi átlagfizetést figyelembe véve, az adott ország átlagos városi lakásárait alapul véve, egy átlag magyarnak 7,8 éven keresztül kell a fizetését félretennie egy 55 négyzetméteres városi lakás megvásárlásához. Ez a szint alig marad el az ausztriai, vagy szlovéniai értéktől. Emögött az áll, hogy bár a szlovén fizetések kétszerese, az osztrák fizetések pedig négyszerese a magyar átlagnak, Magyarországon a legalacsonyabbak az ingatlanok árai.

Egy átlagos városi lakás megvásárláshoz kötődő terhek, és megfizethetőség

Forrás: Otthon Centrum Hitel Center, EKB, Eurostat, numbeo.com

*20 éves futamidő, országos átlagos hitelköltség mutató, 50 százalékos önerő mellett

Az alacsony ingatlanárak a hitelköltség mutatókat is tovább árnyalják. Összehasonlítottuk az egyes átlagos városi lakások hitelből történő megvásárlását, feltételezve, hogy a hitelt 20 évre veszi fel a lakásvásárló, rendelkezik 50 százalék önerővel, valamint az átlagos hitelköltség mutató szintjén jut a finanszírozáshoz. Az így kapott havi törlesztő részletet vetítettük a jellemző havi átlagfizetésre. 

„Annak ellenére, hogy a szomszédaink között az átlagos hitelköltség mutató nálunk a legmagasabb, a törlesztő részlet ilyen feltételek mellett csak 32 százalékban terheli meg az átlagos jövedelmet, szemben az olcsóbb finanszírozást nyújtó horvát, illetve román hitelpiacokon látható 46 és 60 százalékkal” – magyarázta Bánfalvi László. – „Bár Ausztriától, Szlovéniától és Szlovákiától el vagyunk maradva, de az alacsonyabb ingatlanárak miatt kevesebb finanszírozásra van szükség, így a lemaradás nem akkora, mint azt csak az átlagos hitelköltség mutatót figyelembe véve gondolnánk.”