Hogy reagál a CSOK-ra a lakáspiac?
A lakáspiac elmúlt 7 évben tapasztalt folyamatait elemezve kiderül, hogy az öt éven keresztül regisztrált csökkenés és a 2014-ben mért csekély növekedés után 2015-ben 15%-os országos áremelkedést mutat a Nemzeti Adó- és Vámhivatal tranzakciós adatbázisát feldolgozó OTP Lakóingatlan Érték Indexe. A nominális árszint a 2009-es értéket, a reálár pedig a 2010-es szintet közelíti. A forgalom nagyjából 15%-os bővülést mutat, de még így is ugyanennyivel elmarad a 2008-as szinttől. A fővárosi értéknövekedés 22% körül alakult, míg a többi településen összességében 9-12%-os volt a drágulás. Ingatlantípusonként vizsgálva, az olcsó, de kiadásukat követően kiváló megtérülést biztosító lakótelepi lakások ára egy év alatt 21%-kal, a tégla lakásoké 19%-kal, míg az önálló házaké 10%-kal emelkedett.
A 2015-ös forgalom, annak ellenére, hogy 130 ezer feletti ingatlan cserélt gazdát, országosan nagyon eltérő adatokat mutat. Három megyében – Békés, Győr-Moson-Sopron és Heves – például a látványos 2014-es emelkedés után, tavaly már 6 és 13% közötti visszaesés volt tapasztalható a forgalomban. Pest megyében ugyanakkor közel negyedével, míg Zalában, Baranyában és Csongrádban, valamint a fővárosban is 20% felett növekedett az adásvételek száma. „Budapesten ezzel negyvenezer fölé emelkedett a tranzakciószám. A fővárosban egyébként csak egy kerület akad, a XI., ahol 3%-os visszaesés mérhető az előző évi, kiemelkedő, 55%-os növekedés után. Adás-vétel szempontjából a legnépszerűbb kerület továbbra is a XIII., a legtöbb tranzakciót itt regisztrálták. Ezt követi szorosan egymás után a XIV., VIII. és a VII. kerület. A lakásállományhoz viszonyítva a VII. kerület piaca pörgött legintenzívebben, ahol a 7,7%-os forgási sebesség mutató azt jelenti, hogy ott átlagosan kevesebb, mint 13 év alatt cserél gazdát egy ingatlan” – mondja Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci elemzője.
Az OTP Jelzálogbank szakértője szerint az eladási árakat tekintve vidéken is hasonló a tendencia, mint a fővárosban. Míg 2014-ben a tizenkilenc megye közül csak négyben nőtt, tavaly már egyedül csak Nógrádban csökkent minimálisan az eladott lakóingatlanok átlagára. Az országos átlag 15% feletti volt a drágulás a főváros mellett Békés, Fejér, Jász-Nagykun-Szolnok, Hajdú-Bihar, Győr-Moson-Sopron és Vas megyében. A lista ellentétes végén Nógrád előtt Zala, Somogy és Heves állnak 6% alatti értékekkel. A megyeszékhelyek között Székesfehérvár áll az élen, itt 19%-os volt az áremelkedés. A 15%-os érték felett nőtt emellett Békéscsabán, Debrecenben, Szombathelyen, Veszprémben és Tatabányán az eladott lakóingatlanok átlagára. Salgótarján az egyetlen olyan nagyváros, ahol 2,7%-al csökkentek az árak. A látványos pozitív irányú árváltozás több megyeszékhelyen egyértelműen a forgalom jelentős részét adó lakótelepi lakások átlag feletti drágulására vezethető vissza.
"A tavalyi árváltozások során kialakult négyzetméterre vetített átlagár ranglista nem tartalmaz nagy meglepetést: a megyék között továbbra is Győr-Moson-Sopron a legdrágább, 234 ezer Ft/m2 átlagárral. Nyugati határmegyénk 15%-ot meghaladó áremelkedésével ráadásul tovább növelte árelőnyét a sorrendben következő Somogy és Pest megyéhez képest. A 200 ezres limitet még Somogy megye, a 175 ezres szintet Pest és Hajdú-Bihar megye haladja meg” – sorolja Valkó Dávid. A legolcsóbb átlagár hagyományosan Nógrád megyére jellemző, valamivel 70 ezer Ft/m2 feletti árszinttel; emellett még Borsod-Abaúj-Zemplén marad a százezres szint alatt. A legdrágább megyeszékhely 2015-ben is Győr volt 244 ezer Ft/m2-rel, s tavaly már Debrecenben is átlépte a 200 ezer forintot az átlagos négyzetméterenkénti árszint.
A fővárosban a nagyrészt a turisztikai célú, rövid távú lakáskiadás (’Airbnb’) hihetetlen népszerűségét követő befektetői roham okozta 30%-os árnövekedés után az V. kerület továbbra is messze vezeti a budapesti árrangsort, közel 480 ezer Ft/m2-rel. Ehhez képest a második legdrágább II. kerület átlagára csak kevéssel haladja meg a 400 ezer Ft/m2-t. A 300 ezres szint fölé még az I., XII., VI., XI., XIII. és IX. kerületek jutottak. A statisztikák szerint a 200 ezer forint alatti árral rendelkező lakások zömében a XXIII., XXI. és XX. kerületekben találhatóak.
Összefoglalva tehát, ami biztos, hogy az újlakás-piac kínálati oldalának látványos megindulása látszik kirajzolódni. Ami a piac lufi jellegére, az építési minőséget firtató, az esetleges csődhullámra vonatkozó kérdéseket illeti, azokra viszont egyelőre nem lehet felelősséggel válaszolni. Valkó Dávid a piac egészéről összességében azt gondolja, hogy – előre nem látható válsághatással nem kalkulálva – a forgalom emelkedő üteme a következő két-három évben mindenképpen kitarthat. Ennek során a tranzakciószám az idénre becsült 150 ezer után középtávon beállhat a válság előtti néhány év átlagának tekinthető 170-190 ezres intervallumba. Annak ellenére, hogy a CSOK-ra jogosultak egyelőre inkább csak érdeklődő tömeget alkotnak, mivel a többség vásárlásai később realizálódnak – néhol már az idei év első hónapjaiban is látványosan megmutatkoztak az új lakások szegmensében.
(Forrás: OTP)
