Hosszabb ideig kell megtakarítanunk saját lakásra, mint a cseheknek és a lengyeleknek
Magyarországon a saját lakás megvásárlásának lehetősége a jövedelmeket is figyelembe véve az európai átlag alatt van. A legjobb helyzet Belgiumban van, ahol a lakosoknak átlagosan csupán 3,2 évnyi bruttó átlagkeresetre van szükségük saját lakás vásárlásához. Németországban ugyanez az érték 3,3 év, ezzel szemben az Egyesült Királyságban mindehhez 10 évnyi bruttó átlagkereset szükséges.
„Bár a régiónkban a cseh lakásárak a legmagasabbak, a jövedelemviszonyokat is figyelembe véve a cseh lakosoknak a legelérhetőbb a saját lakáshoz jutás. A saját lakás lehetősége alapvetően az adott ország fejlettségének a függvénye: minél fejlettebb az adott ország, annál könnyebb a lakás megvásárlása. Ez alól kivétel az Egyesült Királyság, ahol a magas ingatlanárakat a külföldiek befektetési kereslete, illetve a betelepülők és a külföldi munkavállalók által generált kereslet is hajtja” – emelte ki Kohári Gábor, a Deloitte budapesti irodájának ingatlan-tanácsadási vezetője.
Forrás: Deloitte Zrt.
A 2014-es ingatlanárak alakulása Európa szerte nagy eltéréseket mutat: a legnagyobb lakásár növekedés Írországban volt (31,7%), míg Izraelben (25,6%) és az Egyesült Királyságban (21,6%) is jelentős árnövekedést figyelhettünk meg. Spanyolországban is trendfordulót regisztráltunk, itt 10,5%-kal nőttek a lakásárak az előző néhány év jelentős lejtmenetét követően. A legnagyobb árcsökkenés Oroszországban volt (16,6%), amelyet a rubel euróhoz képesti drasztikus árfolyamváltozása is okozta.
2014-ben az új lakások átlagos fajlagos ára Prágában négyzetméterenként 2.020 euró volt. Ez mintegy 13%-kal magasabb a varsói (1.760 euró), és több mint 40%-kal magasabb a budapesti áraknál (1.190 euró).
Forrás: Deloitte Zrt.
A nagyobb európai városok között a legalacsonyabb lakásárakat Portóban találtuk: ott az átlagos lakásár csupán négyzetméterenként 860 euró. Nem meglepő, hogy a legdrágább európai városok idén is a Belső-London és Párizs, ezekben a városokban az átlagos lakásárak négyzetméterenként 14.090 euró illetve 10.270 euró.
„Sok európai nagyvárosban kétszámjegyű árnövekedés volt 2014-ben: Belső-Londonban például 32%-kal, Dublinban pedig 34%-kal növekedtek a lakásárak. Kérdéses, hogy ez a növekedési ütem mennyire fenntartható, és mi lesz az az árszint, ami már egy újabb kialakuló buborék kezdetét jelölheti” – tette hozzá Kohári Gábor.
Magyarország és helyzete a régióban
Hazánk ingatlanpiaca sokat javult az elmúlt időszakban, 2014 volt a trendforduló éve a lakásárak és a tranzakciószámok tekintetében is, de egyértelműen látszik, hogy a bázis, amiről a hazai piac megkezdte a felkapaszkodását, rendkívül alacsony volt, ahonnan nagyobb tere lehet még a további ár és volumennövekedésnek.
Kevésbé kedvező a kép az új lakások esetében, ahol a fejlesztőket jelenleg sok esetben az európai szinten is szigorúbb finanszírozási követelmények, valamint nagyon kedvezőtlen ÁFA-környezet is sújtja.
„A magyar lakásszektort a legmagasabb ÁFA-teher sújtja Európában és – részben ebből fakadóan – magas lehet a szürkegazdaság aránya. Míg több nyugat-európai országban, mint például az Egyesült Királyságban, a lakásfelújítás és a szociális, valamint saját célú lakásépítést is jelentős adókedvezménnyel, illetve ÁFA visszatérítési kedvezménnyel segítik, addig Magyarországon még nem történt lényegi előrelépés ezen a téren. Márpedig a lakásállomány elöregedésének megállításához a meglévő lakásállomány energetikai és általános korszerűsítésein túl évi mintegy 35-40 ezer, korszerű, új lakás építésére is szükség volna. Ennek azonban sajnos csupán töredéke épül ma meg Magyarországon és az új építési engedélyek száma is csak nagyon lassan emelkedik, alig mozdítva ki a történelmi mélypontról a lakásszektort. A 2015. július elsejével bevezetett új állami támogatás, a családok otthonteremtési kedvezménye (CSOK) ugyanakkor valamelyest segítheti majd a lakásszektor talpra állását” – hangsúlyozta Kohári Gábor.
Projektfinanszírozás
A lakásárak mellett a mostani tanulmány a lakásfejlesztési projektek finanszírozásának lehetőségeit is elemezte. Projektfinanszírozásban a legalacsonyabb kamatok Belgiumban, Ausztriában, Németországban, Svédországban és Hollandiában vannak, ami a jól működő ás kiszámítható ingatlanpiac, illetve az alacsony kockázati szintek eredménye.
A finanszírozás megszerzéséhez szükséges előértékesítési mutató Portugáliában a legalacsonyabb (10%), de Spanyolországban és Lengyelországban is elég alacsony szintű (25%), míg Magyarországon (55%), és Olaszországban (60%) a legmagasabb. A fejlesztők szükséges önrészének aránya hasonlóan alakul Európában: a bankok általában 40% önrészt írnak elő a fejlesztő részére. A minimális önrész Dániában, Írországban és Oroszországban a legalacsonyabb (20%), míg a legmagasabb önrész Magyarországon és Hollandiában szükséges (40%).
A lakásállomány alakulása
A lakásállomány a dél-európai országokban a legnagyobb fajlagosan: Olaszországban 580 lakás (2013), míg Portugáliában 565 lakás (2013), Spanyolországban és Portugáliában 549 lakás (2014) jut ezer lakosra. A legalacsonyabb mutatóval Írország (342) és Lengyelország (360) rendelkezik.
Ausztriában és Franciaországban volt a legmagasabb fejlesztési aktivitás 2014-ben, rendre 5,4 és 4,5 megkezdett lakás jutott ezer lakosra. A legalacsonyabb fejlesztési aktivitást Portugáliában és Magyarországon regisztrálták, ahol 0,7, illetve 1 megkezdett lakás jutott ezer lakosra.
