Ingatlanpiaci mozgások: mit mutatnak a számok és az árak?

5 év alatt megháromszorozódott az új lakások száma

Míg 2016-ban kb. 10 ezer új lakást adtak át, addig a múlt évben ez a szám megközelítette a 30 ezret, és ez idő alatt is minden évben komoly arányú növekedésnek lehettünk szemtanúi, azonban, ha ezeket az adatokat összevetjük a 2008 előtti  számokkal, azt látjuk, hogy még bőven van tartalék a lakásépítő szektorban: 2001 és 2009 között ugyanis folyamatosan 30 ezer felett volt az új lakások száma.



Jelenleg kb. 4 millió lakóingatlan található az országban. Pusztán ahhoz, hogy egy évszázad alatt megújuljon a lakásállomány éves szinten 40 ezer új lakást kell építeni. Ennek még az emelkedő tendencia ellenére is csak ¾-énél tartunk, így továbbra is stratégiai cél a kapacitás bővítése. Érdekesség, hogy a 70-es években átlag 90 ezer lakás épült évente, de ez a szám még a 80-as években is elérte a 70 ezret.



Bár az utóbbi években szép növekedésnek indult lakásépítések száma, viszont az még nem éri el a korábbi szinteket. Amennyiben a növekedési tendencia tovább folytatódik, úgy néhány éven belül ismét rekord magasságba emelkedhet az újépítésű lakások száma.  Elsődlegesen tehát nem az itthoni kereslet növekedése okozza a felmerülő építőanyag hiányt, mivel a jelenlegi rendelések mellett az építőanyag piacnak bírnia kellene a megrendeléseket.

Hitelek hatása

A kihelyzett új lakáshitelállomány mennyisége nem tükrözi vissza azt a dinamikus növekedést, ami a megépült lakások számánál tapasztalható. Eszerint az újonnan épülő lakások finanszírozásának nagy része saját meglévő tőkéből történik. Ez lehet:

- Felhalmozott tőke (jövedelemből, osztalékból, nyereségből)
- Ingatlanértékesítésből származó forrás.

Mivel az igényelhető hitel összegét alapvetően a jövedelem befolyásolja, ezért az korlátozottan áll rendelkezésre. Amennyiben az ingatlanárak nagyobb mértékben növekednek, mint a jövedelmek, úgy egy árszint felett már csökkeni fog a hitelből történő finanszírozás aránya a teljes költségre vetítve. A jelenlegi nettó átlagjövedelem esetén, kb. 30 millió forint lakáshitel igényelhető. Ez azt jelenti, hogy egy 37,5 millió forint érték feletti ingatlant egy átlagkeresettel rendelkező vásárló már csak az önerő növelésével képes megvenni: ha pl. az említett ház 6 millió forinttal lesz drágább, akkor 7,5 millió forint helyett 13,5 millió forint önrész szükséges. Ekkor viszont a hitellel már csak az ingatlan árának  69 %-a fedezhető az eredeti 80 % helyett. így a felvett hitelek összege nem tükrözi vissza az ingatanpiaci áremelkedést.

Új lakások áremelkedése

Az új építésű lakások ára összességében az utóbbi időben folyamatosan, és jóval az infláció feletti mértékben, 10-20 % között emelkedett, igaz ezt leginkább a többlakásos, elsősorban városi környezetben épülő házaknál jelentkezik. A családi házak esetében viszont az elmúlt év érezhető megtorpanást okozott. Talán ez is kihathat arra, hogy most hirtelen, az átlagosnál nagyobb mértékben emelkednek a kivitelezési költségek.

Új, vagy használt?

Az, hogy használt, vagy új ingatlant éri meg vásárolni, elsősorban a piaci ártól függ. Az új komfortosabb, tervezéskor személyre szabottabb lehet, viszont - főleg vidéki viszonylatban - jóval drágább a használt ingatlannál. Az árkülönbözetet viszont elviheti a felújítási költség. Számít tehát, mennyivel drágábban juthatunk új ingatlanhoz, mint használthoz. Ha az újépítésű lakások ára a jelenleginél is nagyobb mértékben növekszik, úgy kevesebben fogják választani az építkezést, és visszaeshet az építőipar teljesítménye. Figyelembe véve, hogy ez jelenleg húzó ágazatnak számít, így elkerülendő a drasztikus kivitelezési áremelkedés.



2017 óta az új építésű lakások négyzetméter ára évről évre nagyobb mértékben emelkedik mint a használtak esetében. Ennek két következménye lehet:

- Kevesebben tudnak használt ingatlan eladásából újat venni.
- Növekedni fog a belföldi kereslet a használt ingatlanok iránt, így ezek ára emelkedésnek fog indulni.

2020-ban átlagosan 279 ezer forinttal volt drágább egy új építésű ingatlan négyzetméter ára használt társánál. Ez 80 nm-re kivetítve 22 millió forint különbséget jelent. 10 éve csak a különbözetből fel lehetett építeni egy lakóházat.

Gyorsabb a drágulás új építésnél

Az ingatlanok áremelkedését összehasonlítva látható, hogy 2017 óta nagyobb arányban növekszik az új építésűek ára a használtnál. A trend akkor lassulhat, ha a kereslet egy része áttevődik a használt ingatlanokra, illetve ha a kivitelezési árak növekedése lassulni fog. Utóbbira viszont most kevés az esély, és ez 1-2 éven belül a megbízások komolyabb visszaesését okozhatja a piacon.



Az ingatlan még mindig a legkedveltebb, értékállónak tartott befektetés, ezért keresletcsökkenés nem várható. Új építésbe belefogni jelenleg kockázatosabb és drágább megoldás, így előfordulhat, hogy a befektetési szándékú ingatlanvásárlás elmozdul a használt ingatlanpiac felé.