Így számolna le az EU a lakhatási válsággal
Búcsú a lakhatási stressztől?
„Az egyik legfontosabb változás az lehet, hogy az uniós szabályozás világosabb jogi keretet teremtene azoknak a városoknak, amelyek a rövid távú lakáskiadás vagy a befektetési célú lakásvásárlások korlátozásával próbálnák enyhíteni a lakhatási feszültségeket. Ugyanakkor a javaslatból az is egyértelmű, hogy önmagában a korlátozás nem oldja meg a lakáshiányt. Ehhez mindenekelőtt több új lakásra, gyorsabb fejlesztésekre és nagyobb kínálatra van szükség” – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
Az uniós javaslat szerint korlátozás csak pontosan meghatározott, úgynevezett lakhatási stressz alatt álló területeken lenne bevezethető. Ehhez egyszerre három dolgot kellene igazolni:
1. az ingatlanárak és a jövedelmek aránya tartósan magas: egy átlagos lakás ára eléri vagy meghaladja a nyolcévnyi átlagos nettó jövedelem összegét,
2. a helyzet az elmúlt években romlott: a mutató az elmúlt 10 évben emelkedett, és
3. A lakhatási nyomás várhatóan a következő három évben sem enyhül.
A korlátozások legfeljebb öt évre szólhatnának, és rendszeresen felül kellene vizsgálni őket.
Magyarországon várhatóan Budapest kerülhetne leginkább ebbe a körbe, valamint az kiemelt egyetemvárosok. A jelenlegi hivatalos béradatok és a kínálati négyzetméterárak alapján egy 60 négyzetméteres budapesti lakás ára nagyságrendileg 11-13 évnyi nettó jövedelemnek felel meg, miközben országosan ez az arány alacsonyabb. A megyeszékhelyeken átlagosan 8-9 évre jutó átlagbér is elég lehet.
Balogh László azonban felhívta a figyelmet arra, hogy sok függ attól, mely városok kerülhetnek be a szabályozási körbe. A pontos besorolás az uniós módszertantól és az alkalmazott jövedelmi szintektől is függ.
Látható az Airbnb-szabályozás hatása, de komoly dilemma előtt állnak a jogalkotók
A rövid távú lakáskiadás szabályozásával több belvárosi kerület is foglalkozik: Terézvárosban idén januártól betiltották a rövid távú bérbeadást, a VIII. kerület jövőre 3,5 százalékban maximalizálta a rövid távra kiadható lakások számát a kerületben, és az I. kerület is napirendre vette a szabályozás kérdését. Az ingatlan.com adatai szerint a VI. kerületi korlátozás bevezetését követően 34 százalékkal nőtt a hosszú távra kiadó lakások kínálata Terézvárosban, az érdeklődés 32 százalékkal emelkedett, az átlagos bérleti díj pedig 300 ezerről 280 ezer forintra mérséklődött. Ez arra utal, hogy a szabályozás helyben érezhetően átrendezheti a kínálatot, de a teljes lakáspiaci kínálati problémát önmagában nem oldja meg.
Az uniós csomag ezért a korlátozások mellett sokkal nagyobb hangsúlyt helyez a kínálat növelésére is. Az Európai Bizottság gyorsabb engedélyezést, barnamezős fejlesztéseket, bérlakás- és kollégiumépítést, telekbankok létrehozását, valamint az üresen álló lakások hasznosítását ösztönözné. Balogh László a 2022-es népszámlálási adatokat idézve hozzátette: „Magyarországon közel 572 ezer nem lakott lakóingatlant tartottak nyilván, Budapesten pedig több mint 160 ezer ilyen lakóingatlan volt. A szakember szerint ezeknek a lakóingatlanok egy jelentős része nem áll üresen, csak másként van hasznosítva. Egy másik része ténylegesen nem is lakható vagy jelentős felújításra szorul, ezen a téren emiatt még lehet jelentős tartalék.”
Az ingatlan.com szakértője szerint a szabályozói dilemmáját az okozza, hogy egyszerre kellene biztosítani a magántulajdon szentségét és az ingatlantulajdonosok jogait, valamint eszköztárat adni a helyi és kormányzati jogalkotók kezébe a megfizethető lakhatás megteremtése érdekében.
Hiányzó új lakások és támogatás a kormányzati lakáspolitikának
A javaslat egyébként pénzügyi oldalról is erősítené a lakásprogramokat: uniós és európai beruházási banki forrásokból több tízmilliárd euró mozgósítását irányozza elő. A megfizethető lakhatásról szóló rendelet ezért irányvonalaiban és anyagilag is támogatást nyújthat a kormányzat eddig megismert lakáspolitikai céljainak.
Balogh László szerint a magyar lakáspiac szempontjából hosszabb távon éppen ez lehet a fontosabb elem. „A hazai lakáspiac egyik legnagyobb problémája továbbra is az, hogy kevés új megfizethető lakás épül, miközben a jó adottságú nagyvárosi területeken erős a kereslet. Ha az uniós kezdeményezés valóban gyorsabb engedélyezést és több forrást hoz a lakásépítésekhez, annak sokkal szélesebb körű és tartósabb hatása lehet, mint bármilyen egyedi korlátozásnak.” Az újlakás-építések felfutása pedig hozzájárulna a lakásállomány minőségi megújulásához és energiahatékonyságának növeléséhez, amire szintén nagy szükség lenne.
Az ingatlan.com szakértője kiemelte, hogy a bizottsági javaslat egyelőre nem végleges: azt még az Európai Parlamentnek és a Tanácsnak is el kell fogadnia, a jogalkotási folyamat pedig akár másfél-két évig is eltarthat. Az elfogadott rendelet és az abban lefektetett szabályok viszont közvetlenül hatályba lépnek Magyarországon is.
