Lassan elfordulhatnak a befektetők a lakáspiactól?
Ráadásul az eddigi drágulásban is nagy szerepet játszó befektetési célú vásárlók tömegével csábulhatnak el a nagyobb hozammal kecsegtető befektetések felé, így a további erőteljes áremelkedés esélye egyre kisebb, noha a pozitív irány még évekig kitarthat – áll az OTP Jelzálogbank legfrissebb Lakóingatlan Értéktérkép elemzésében.
Az országos lakásár-szint 2018-ban, az előző évit meghaladó mértékben, 18%-kal nőtt a NAV ingatlanforgalmi adatai alapján. Ezzel reál értéken tavaly kerültünk a korábbi csúcs, a 2008-as szint fölé, ám Budapesten ez már 2016-ban bekövetkezett. A fővárosban már közel 50%-kal magasabb a reálár-színvonal mint a 2008-as érték. Tavaly minden településkategóriában jobban nőttek az árak, mint 2017-ben. Budapesten 21%, a megyeszékhelyeken 18%, a kisebb városokban 13%, míg a községekben 14,5% volt az éves drágulás üteme.
A forgalom nem mindenhol nőtt
Mintegy 9%-kal bővült 2018-ban az ingatlanforgalom, ami 165-170 ezres tranzakciószámot jelent országosan. Legnagyobb mértékben a községek forgalma nőtt, amit a kisebb, majd a nagyobb városok élénkülése követ. „Budapesten, az elmúlt két év csökkenése után csak minimális, 2% körüli forgalomnövekedést látunk. Így a főváros egyre kisebb szeletét adja az összforgalomnak, míg a kisebb városok és községek részaránya egyre nő. A kereslet élénkülése már harmadik éve az olcsóbb térségek felé mutat” – nyilatkozta Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.
ALBÉRLET ADÓ KALKULÁTOR
Tavaly minden megyében nőtt az adásvételek száma, legnagyobb mértékben, 22%-kal Vas megyében, illetve 20% felett még Békés, Borsod-Abaúj-Zemplén és Bács-Kiskun megyékben. A megyeszékhelyek közül a legjelentősebb, 22%-os mértékű növekedést Szombathely produkálta, öt városban azonban – Szekszárdon, Zalaegerszegen, Kaposváron, Pécsen és Veszprémben – csökkent a forgalom, 2 és 17% közötti mértékben.
Budapest egészében 2%-kal nőtt tavaly a tranzakciók száma, ami a végleges számokban várhatóan csaknem 37 ezer ügyletet jelenthet. Tíz kerületben ugyanakkor visszaesett a forgalom, 1-19% közötti mértékben. Tetemes csökkenés látható például a 2-3 ezres forgalmú VIII. és X. kerületben. Az, hogy a rangsor másik végén, 10%-ot meghaladó forgalmi élénküléssel az V., a XIII. vagy a VII. kerület áll, Valkó Dávid szerint azt mutatja, hogy a befektetési célú vásárlások még mindig jelentős keresletet generálnak. A XIII. kerület emellett a legfőbb színtere a most dübörgő újlakás-építésnek és forgalomnak is. A százas forgalmi volument meghaladó irányítószámok közül élen áll a 1053-as körzet (délkeleti Belváros), ahol 70%-kal bővült a forgalom, ami egyértelműen a befektetői kereslet számlájára írható.
Az árak mindenütt tovább emelkedtek
Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép adatai alapján 18% – azaz az országos átlag – feletti volt a drágulás tavaly Heves (hajszállal 30% felett), Komárom-Esztergom, Borsod-Abaúj-Zemplén, Zala, Bács-Kiskun, Fejér, Jász-Nagykun-Szolnok és Csongrád megyében. A legkisebb mértékben, 9%-kal Nógrád megyében ment fel az átlagár. Nagyvárosaink közül Szekszárd drágult legjobban (32,4%), s még Miskolc és Tatabánya állnak 25% felett. Visszaesést sehol nem látunk.
Mennyi adót kell fizetni ingatlan eladásakor? KALKULÁTOR ITT
Budapesten tavaly elsősorban az olcsóbb, külvárosi kerületek (XXI., XIX., XV., IV. és XVIII.) drágultak legjobban. Emellett – hagyományos jelenségként – továbbra is a rangsor élén állnak a befektetési céllal leginkább keresett pesti belvárosi kerületek (VII., V. és VIII.) is. 30% feletti árnövekedéssel kiemelkedik a VII. és a XXI. kerület.
A megyék között továbbra is Győr-Moson-Sopron a legdrágább, 323 ezer Ft/m2-es átlagárral, s még Pest megye van 300 ezer Ft/m2 felett. „Míg 2017-ben öt megye érte el a 200 ezres szintet, tavaly már csak hat megye maradt ez alatt. A legolcsóbb hagyományosan Nógrád megye, 85 ezer Ft/m2 árszinttel. A legdrágább megyeszékhely 2018-ban is Győr volt 330 ezer Ft/m2-rel, s tavaly már Debrecen, Kecskemét, Veszprém és Székesfehérvár is átlépte a 300 ezres szintet” – sorolja Valkó Dávid. „Az országos átlagár tavaly 346 ezer Ft/m2 volt, a főváros nélkül számított vidéki átlag pedig 228 ezer Ft/m2” – teszi hozzá az elemző.
A megelőző évivel nagyjából megegyező mértékű, 2018-ban 25%-os árnövekedés után a főváros V. kerülete messze vezeti a budapesti árrangsort 860 ezer Ft/m2-rel. Ehhez képest a második legdrágább I. kerület átlagára nem éri el a 700 ezer Ft/m2-t. A 600 ezres szint fölé még a II., a VI. és a XII. kerület jutott. A másik végletet, 350 ezres átlag alatt a XXIII. és XX. kerületek adják. A legdrágább irányítószám-körzet hagyományosan a 1014-es (Budai Vár): tavaly itt hajszállal átlépte az 1,1 milliós szintet az átlagos négyzetméterár. Abudapesti átlagár pedig 518 ezer Ft/m2-re nőtt tavaly.
A jelenlegi lakásárak (elsősorban a fővárosban) már érezhetően meghaladják az elméleti egyensúlyi szintjüket. A lakáspiaci ciklus már olyan fázisban járhat, ahonnan komoly kormányzati ösztönző nélkül nehéz elképzelni további erőteljes áremelkedést. Emellett ugyanakkor az is megjósolható, hogy a Kormány által idén több lépcsőben bejelentett, és az év második felében, illetve 2020-tól életbe lépő demográfiai csomag lakáspiacot érintő elemei előre hozott keresletet generálva még évekig tovább élénkíthetik a forgalmat, kitolva a lassuló áremelkedés ciklusidejét. Ami pedig az ezt követően – ám egyelőre nem megjósolható időtávra – várható lejtmenetet illeti, tekintetbe véve a jelenlegi sokkal kedvezőbb gazdaságpolitikai mozgásteret és a hitelfelvételt, hitelkihelyezést érintő szabályozást, a mostani ciklust követő korrekció várhatóan jóval mérsékeltebb lesz, mint a legutóbbi, 2008-at követő zuhanás.
Csökkenő hozamszint, távozó befektetők?
Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép budapesti kerületek és néhány nagyobb megyeszékhely példáján megvizsgálta a lakásvásárlással és kiadással elérhető éves nettó hozamok elmúlt öt év alatt bekövetkezett változását. A hozamszint mindenhol csökkent, míg ugyanis a bérleti díjak 2014 óta átlagosan 50%-kal nőttek (a legkevésbé, 30% alatt a II. kerületben és Győrben, míg a legjobban, 70% felett a VII. és VIII. kerületben, valamint Pécsen és Szegeden), az ingatlanok ennél jóval nagyobb ütemben, 115%-kal drágultak (legkevésbé, 75%-kal Pécsen, legjobban, 173%-kal a VII. kerületben). Öt év alatt hozamban a legnagyobb, 5,3%-pontos csökkenést a VI. kerület könyvelhette el, ahol 32% bérleti díj növekedés áll szemben 144%-os lakásár-emelkedéssel. A pécsi átlaghozam viszont csak hajszállal esett vissza, köszönhetően annak, hogy a bérleti díjak lépést tartottak a drágulás ütemével. Ennek megfelelően a baranyai megyeszékhely 8,3%-os hozamszintje áll jelenleg a lista élén, míg a fővárosi kerületek nagy részében 5-6,5% közötti értékek adódnak. Az országosan legdrágább V. kerületben csupán 4,9%-os a hozam. „Azzal, hogy a panelek bérleti díja öt év alatt jóval a téglalakások szintje felett, átlagosan kétszeresére nőtt, míg a panel és tégla lakások drágulásában csak minimális különbség van a panelek javára, egyértelmű, hogy öt évvel ezelőttre visszatekintve, a legjobb befektetést azok csinálták, akik panellakást vettek kiadási céllal” – összegzi az eredményeket Valkó Dávid. 
Mivel a továbbiakban folytatódhat az árak lassuló növekedése, a bérlakások kínálatát pedig nagy tömegben árasztják majd el új átadású lakások, az országosan egyharmadosra, Budapesten ennél is jóval nagyobb arányúra tehető befektetési célú vásárlók tovább csökkenő hozamokkal kalkulálhatnak. Emellett a június elejétől jegyezhető, a lakáspiacival bőven versenyképes hozamot adó Magyar Állampapír Plusz is sok kisbefektető figyelmét vonhatja majd el a lakáspiacról.
Az OTP Jelzálogbank legfrissebb Lakóingatlan Értéktérkép elemzése itt érhető el.
