Társasházban laksz? Akkor október 31. után megváltozik az életed
Egy harminclakásos budapesti társasház lakásainak együttes értéke ma már meghaladhatja a 2,5 milliárd forintot. Miközben azonban a lakások ára folyamatosan a figyelem középpontjában áll, arról jóval kevesebb szó esik, hogyan gazdálkodnak ezzel a hatalmas vagyonnal.
Az október 31-i társasházi tisztségviselői nyilvántartási határidő fontos lépés lehet az átláthatóság felé. Szilber Szilvia társasházszakértő szerint a szakmának ennél jóval nagyobb változásra van szüksége: a hagyományos reaktív közös képviseleti működés helyét a hosszú távon tervezhető, ellenőrizhető és mérhető épületüzemeltetésnek kell átvennie.
A nyilvántartás még nem szakmai minősítés
Az október 31-i kötelező földhivatali nyilvántartásba vételi határidő újabb alkalmat ad arra, hogy a társasházkezelés szakmai követelményei a figyelem középpontjába kerüljenek. Szilber Szilvia szerint azonban fontos különbséget tenni a jogszabályi megfelelés és a professzionális működés között.
A nyilvántartásba vétel önmagában nem mutatja meg, hogy egy társasházkezelő milyen színvonalon tervezi az épület karbantartását, hogyan készíti elő a több tízmillió forintos beruházásokat, milyen ellenőrzési rendszert alkalmaz, vagy képes-e hosszú távon megőrizni a rábízott ingatlanvagyon értékét.
A szakértő szerint a következő évek egyik legfontosabb feladata éppen ezért olyan szakmai követelmények és mérhető működési szempontok kialakítása lehet, amelyek alapján a társasházkezelés minősége is megítélhetővé válik.
„A társasházkezelés jövőjét nem abban látom, hogy egyre több feladatot próbálunk egyre gyorsabban elintézni. Hanem abban, hogy olyan rendszereket alakítunk ki, amelyekben a döntések előkészítettek, a felelősség egyértelmű, a működés ellenőrizhető, az épületek állapota pedig hosszú távon tervezhető.
A társasházak értéke már régen indokolttá teszi ezt a szemléletet. Most a szakmának is fel kell nőnie hozzá” – összegezte Szilber Szilvia.
Többmilliárdos értékű társasházakat még mindig csak a problémákra reagálva, házmesterszemlélettel kezelnek
Budapesten 2026 októberében a használt lakóingatlanok medián kínálati négyzetméterára másfél millió forint környékén van. Ezzel számolva egy harminclakásos, átlagosan hatvan négyzetméteres lakásokból álló társasház lakásainak együttes kínálati értéke megközelítheti a 2,5 milliárd forintot.
Ez az összeg már egy jelentős vállalkozás vagyonával vetekszik, a társasházak működtetését mégis sokan a közgyűlések megszervezésével, a számlák befizetésével és a felmerülő hibák elhárításával azonosítják.
„Ha egy vállalat több milliárd forintos vagyont kezel, természetesnek tartjuk, hogy pénzügyi tervekkel, ellenőrizhető folyamatokkal, pontos felelősségi körökkel és hosszú távú stratégiával rendelkezik, ami a tulajdonosok érdekei mentén lett kialakítva. Miért lenne ez másként egy társasháznál?
Attól, hogy a vagyon harminc vagy akár száz különböző tulajdonosé, még ugyanúgy felelősen kell gazdálkodni vele” – fogalmazott Szilber Szilvia, a Szilber Házak Ingatlankezelő Kft. tulajdonos-ügyvezetője, az Érték és Minőség Nagydíjas Lakásvásárlók kézikönyve szerzője.
A jó közös képviselő ma már nem elég
A társasházkezelés hagyományos modelljében a munka jelentős részét a napi ügyek megoldása teszi ki. Elromlik a lift, beázik a tető, vita alakul ki a tulajdonosok között, vagy váratlan kiadás merül fel. A közös képviselő intézkedik, szervez, egyeztet, majd következik az újabb probléma.
Szilber Szilvia szerint azonban egy több milliárd forintos ingatlanvagyon működtetése nem épülhet kizárólag arra, hogy egy szakember mennyire gyorsan és ügyesen oldja meg a felmerülő helyzeteket.
Több mint tíz év társasházkezelési tapasztalatára építve ezért saját, személyfüggetlen, rendszerszintű épületüzemeltetési modellt alakított ki. A Szilber Házaknál bevezetett HázÜgyvitel egy saját fejlesztésű feladatkezelő rendszer, melyben dokumentált munkafolyamatok, meghatározott határidők és felelősségi szintek segítik a működést.
A platformon a karbantartás, a felújítások előkészítése, valamint a műszaki és pénzügyi tervezés nem egymástól független feladatokként jelennek meg, hanem egy összehangolt rendszer részeiként.
„Egy jó közös képviselő rengeteg problémát képes megoldani. Egy jó rendszer viszont segít abban, hogy ezeknek a problémáknak egy része eleve ne következzen be. Számomra ez a legfontosabb különbség. Nem az a cél, hogy minden helyzetben nélkülözhetetlen legyek, hanem hogy a társasház működése átlátható, tervezhető és számonkérhető legyen” – hangsúlyozta a szakértő.
Mennyit ér egy lakás, ha rosszul működik a társasház?
A professzionális épületüzemeltetés nem csak a napi működés biztonságáról szól. A társasház pénzügyi helyzete, műszaki állapota és a tulajdonosi közösség döntései hosszú távon az egyes lakások értékére is hatással lehetnek.
Két, ugyanabban az utcában található, közel azonos méretű és állapotú lakás mögött egészen eltérő társasház állhat. Az egyik épület rendszeresen karbantartott, megfelelő pénzügyi tartalékokkal rendelkezik, és a tulajdonosok képesek közös döntéseket hozni. A másikban évek óta halogatják a szükséges felújításokat, rendezetlenek a pénzügyek, és a közösség a legsürgetőbb kérdésekben sem jut dűlőre.
Ezek a különbségek komoly kockázatot jelenthetnek a lakásvásárlóknak, a jelenlegi tulajdonosoknak pedig jelentős többletkiadást okozhatnak.
Szilber Szilvia éppen ezért dolgozta ki saját értékelési módszertanát, a SzIM Indexet, amelynek célja, hogy a társasházak működése és állapotuk minősége ne pusztán benyomások, hanem egységes szempontok alapján legyen vizsgálható és így könnyen összehasonlítható.
A rendszer öt területet értékel: az épület műszaki állapotát, a társasház pénzügyi helyzetét, jogi és szabályozási működését, menedzsmentjének minőségét, valamint a tulajdonosi közösség működőképességét.
„Lakásvásárláskor a vevők alaposan megnézik a burkolatokat, a nyílászárókat vagy a fűtést, de sokszor alig tudnak valamit arról a társasházról, amelynek tulajdonosai lesznek. Pedig egy elhalasztott tetőfelújítás, a hiányzó tartalék vagy egy döntésképtelen tulajdonosi közösség évekre meghatározhatja a költségeiket.
A SzIM Indexet azért hoztam létre, hogy a társasház minőségét is értékelhetővé tegyük, és ne csak akkor szembesüljenek a problémákkal, amikor már fizetni kell értük. Ez nemcsak a vevőknek, hanem a jelenlegi tulajdonosoknak is hasznos, és évről évre ajánlott elkészíteni az önellenőrzést, hogy a tulajdonosok tisztában legyenek azzal, hogy a társasház ront vagy javít a benne lévő lakások értékén ” – magyarázta Szilber Szilvia.
