A fenntarthatóság a minőség záloga
Napjainkban a Budapesten lévő A kategóriás bérirodaházak mintegy 46 százaléka rendelkezik valamilyen környezetvédelmi minősítéssel, de ezek nagyrészt még a zöldkötvény-kibocsátás időszaka előtt épültek. Ma már az ingatlanfejlesztők közel 75 százaléka BREEAM, LEED vagy egyéb környezetvédelmi minősítésnek megfelelő épületeket épít.
Minősítési rendszertől függetlenül akkor beszélhetünk ténylegesen fenntartható ingatlanról, ha nemcsak a rövid- és középtávú, hanem a hosszú távú társadalmi szempontok is figyelembevételre kerülnek a fejlesztés során. Spekulatív irodafejlesztés esetén egy feltételezett piaci igény alapján, még a bérlő ismeretének hiányában kezdődik a fejlesztés és a fejlesztő hoz a fenntarthatóság vonatkozásában jelentős döntéseket. Ebben az esetben jellemzően az építés közben vagy az átadás után adják bérbe az összes területet, így a bérlők készen kapják a „Zöld megoldásokat”. Ezzel szemben az előbérleti szerződés alapján történő fejlesztés esetében – ami built-to-suit vagy BTS fejlesztésként is ismert – a bérlő igényei szerint, közösen zajlik a tervezés és a fejlesztés, így alkalmazkodni tud a fejlesztő a bérlő egyedi fenntarthatósági igényeihez. Utóbbi típus esetében a legmagasabb szintű a speciális bérlői igények kiszolgálása.
„A fenntarthatóság és egy zöldebb jövő iránti elkötelezettség mind a fejlesztők, mind a bérlők részéről elengedhetetlen ahhoz, hogy sikeres zöld ingatlanprojektek valósulhassanak meg. Ezen eszme gyökereinek már az iskolapadban meg kell születniük, hogy aztán a projekt résztvevők gondolkodásában megjelenhessen az igény és a tervezőasztalon létre tudjon jönni egy zöld megoldásokat tartalmazó, a megszerezni kívánt zöld minősítésekre is reflektáló tervezési, fejlesztési program” – emelte ki Schőmer Norbert, a Wing Zrt. irodafejlesztésekért felelős vezérigazgató-helyettese.
A több bérlős ingatlanfejlesztések esetén az eltérő igények összehangolása nem kis kihívást okoz a fejlesztőnek. Amellett, hogy számos fenntarthatósági szempontot kell mérlegelniük a tervezésnél, arra is figyelemmel kell lenniük, hogy az ingatlanok fejlesztése után a fenntartása hogyan lesz majd a leginkább költség- és energiahatékony. A hazai szigorodó szabályok többek között egyre szigorúbban határozzák meg a minimum hőszigetelés mértékét és a maximum károsanyag- és zajkibocsátást.
„A sikeres fejlesztések kulcsa a párbeszéd és az együttműködés a szereplők között. A bérlő sokszor nem látja át pontosan, hogy számára mi lenne az optimális műszaki és építészeti megoldás, a szervezeti-, komfort- és fenntarthatósági igényeinek hosszú távú kielégítésére. Ebben ez esetben elengedhetetlen egy tapasztalt fejlesztő együttműködése és iránymutatása” – mondta Kui Szilárd, local partner, a DLA Piper Hungary ingatlanjogi csoportjának vezetője.
Örök dilemma – új épület vagy egy meglévő felújítása
A rendelkezésre álló új technológiáknak köszönhetően egy új ingatlan mindig modernebb, hatékonyabb, az épületfizikai követelményeknek jobban megfelelő lesz, mint egy felújított. Azonban a fenntarthatóság kapcsán a környezetre gyakorolt nettó hatás vizsgálatakor érdemes figyelembe venni azt is, hogy egy meglévő ingatlan felújítása során nagy mennyiségű építési hulladék keletkezése gátolható meg azáltal, hogy az alapozást, a szerkezetet és a főfalakat-megtartják. A felelős fejlesztői döntés során tehát mérlegelni érdemes, hogy a 100% modern technológia vagy a részleges újrahasznosítás vezet összességében fenntarthatóbb eredményhez.
„Finanszírozói oldalról is érdekes megvizsgálni, hogy mi lesz a régi épületek sorsa, hiszen a zöld finanszírozások mellett a régi épületek felújítása is legitim döntés lehet környezetvédelmi, vagyis inkább ESG szempontból” – emelte ki Borbély Gábor, partner, a DLA Piper Hungary finanszírozási praxis vezetője.
Az ingatlanok felújítása kapcsán külön érdemes beszélni a műemlék épületekről, hiszen ezeknek építészeti értéke és történelmi jelentőségük is van. A magyar szabályozás szigorú például a műemlékek megtartása, de a hőszigetelések tekintetében is.
„Mérlegelendő tényező műemlék épületek felújítása kapcsán, hogy mikor hozunk felelősebb döntést a jövőre nézve, ha megtartjuk az eredeti épületet eredeti homlokzatburkolatokkal, vállalva esetleg a többlet energiaigényt jelentő hőveszteséget, vagy ha egy történelmi épület hőszigetelést és ezzel új külsőt kap. Nincs mindig egyértelműen jó döntés, főleg akkor, ha mondjuk ötven év távlatából még nem is igazán látjuk azt a műemléki értéket, amit majd száz év távlatából már nagyra értékelnénk. Következésképpen minden esetben egyedi mérlegelésre és az érintettek – bérlők, tervezők, szakértők hatóságok stb. – bevonására van szükség” – hangsúlyozta Schőmer Norbert.
A bérirodákat használó vállalatok számára a kiinduló kérdés, hogy milyen tágan értelmezik egy iroda környezetre gyakorolt hatását, mert az bőven túlmutat az adott helyrajzi számon lévő ingatlan károsanyag kibocsátásán. A lokáció kapcsán például több tényezőt is számításba kell venni; a megközelíthetőség, illetve az adott környezetben elérhető szolgáltatások megléte mind hatással lehetnek a gépjárműhasználatra, így számolnunk kell az autók károsanyag-kibocsátásával is.
„15-20 évvel ezelőtt néha egy madáretető kihelyezése is elegendő volt az ESG szempontoknak való megfeleléshez, mára már óriásit fejlődött a környezettudatos gondolkodás, tervezés, hiszen nagyságrendileg 150 kritériumot vizsgálunk egy új irodafejlesztés, például a WING új zászlóshajó projektje a Liberty irodaház kapcsán. Természetesen vannak kiemelt területek – például: a közlekedés, energiahatékonyság, levegő- és vízvédelem, komfort paraméterek - de a legnagyobb változás talán mégis az, hogy a fenntarthatóság napjainkra a minőség egyik legfontosabb zálogává vált” – emelte kis Schőmer Norbert.
