A lakásárak sprintelnek, a bérek kocognak: egyre nagyobb a szakadék
Az Eurostat szerint 2025 harmadik negyedévére a hazai ingatlanárak 275%-kal, vagyis közel a négyszeresükre emelkedtek 2015-höz képest, ami az EU-ban a legmagasabb érték. Ezzel szemben a második helyen álló Portugáliában ugyanez az emelkedés „csupán” 169% volt. Az EU egészében az átlagos drágulás 63,6% volt ugyanezen idő alatt, ami messze elmaradt a magyar adattól. Magyarországon a 2015–2025 közötti áremelkedés évi átlagban 14,1%, míg uniós szinten az éves átlagos növekedés 5% volt.
Ugyanebben az időszakban a KSH adatai szerint a havi nettó átlagkereset 162 391 forintról 476 600 forintra nőtt, ami összesen 193,5%-os emelkedést jelent, évi átlagban 11,4%-ot. Már ezekből is látható, hogy a bérek növekedése elmaradt a lakásárak drágulásától.
A hosszabb idősoros adatok szerint 2007-ben a havi nettó átlagkereset 123 208 forint volt, miközben a használt lakások átlagos négyzetméterára 178 ezer forint, az új lakásoké pedig 283 ezer forint volt. Ekkor egy havi nettó bérből 0,69 használt, illetve 0,44 új négyzetmétert lehetett megvásárolni. A következő években ez az arány javult: 2013-ban a használt lakások négyzetméterára 145 ezer forint, a nettó átlagkereset pedig 151 117 forint volt, így 1,04 négyzetméter használt lakás is kijött egyhavi átlagbérből. Új lakásoknál a legkedvezőbb arány 2016–2017-ben alakult ki, amikor 0,54 négyzetméter volt megvásárolható egyhavi átlagkeresetből. Ugyanekkor a használt lakásoknál ez már csak 0,92–0,93 volt. 2015-ben egyhavi nettó átlagkeresetből 0,93 használt és 0,50 új négyzetméter jött ki.
A 2010-es évek második felétől a megvásárolható négyzetméterek mennyisége csökkent. Használt lakásoknál 2019 óta jellemzően 0,90 alatt maradt ez az érték, 2025-ben pedig a számítás során figyelembe vett áraktól függően 0,73-0,91 négyzetméter volt megvásárolható egyhavi átlagkeresetből. Új lakásoknál a megvásárolható mennyiség 2019 óta egyszer sem érte el a 0,50-et, 2022 óta pedig a 0,40-et sem. A 2025-ös érték 0,33-0,39 négyzetméter között mozgott a Bank360 számításai szerint.
Hány évnyi jövedelemre van szükség egy lakás megvásárlásához?
Egy 70 négyzetméteres használt lakás megvásárlásához 2007-ben 8,4 évnyi nettó átlagkeresetre lett volna szükség, amely érték 2013-ra 5,6 évre csökkent. Ezt követően ismét emelkedni kezdett, és 2015 óta folyamatosan 6 év felett van, 2024-ben pedig elérte a 7 évet. 2025-ben a szükséges idő 6,4-8 év volt a számítás módjától függően.
Új lakások esetében 2007-ben 13,4 évnyi, 2016–2017-ben 10,8 évnyi, az utóbbi években pedig már 14–15 évnyi átlagjövedelemből jött volna ki a 70 négyzetméter. 2025-ben pedig 14,8-17,6 év kellett volna egy szóban forgó méretű ingatlan megvásárlásához.
Ha azt vizsgáljuk, hogy 18 évnyi nettó átlagkeresetből mekkora lakásra futotta volna, akkor 2007-ben használt lakásból 149,5 négyzetméter, újból 94 négyzetméter volt megvásárolható. 2015-ben ez 200,4 négyzetméterre nőtt a használt, illetve 108,9 négyzetméterre az új lakásoknál. 2025-ben pedig a használt lakások esetében 156,9-197,2 négyzetméter, új lakásoknál pedig 71,6-85,2 négyzetméter jött volna ki.
A számok összességében azt mutatják, hogy 2015 óta a bérek növekedése nem tudta tartani a lépést az ingatlanárak emelkedésével. Bár 2007 és 2015–2017 között átmenetileg javult a lakásvásárlók helyzete — főként a 2008-as válság miatti árstagnálás és csökkenés következtében —, a piac magára találása után a nettó átlagkeresetek ismét fokozatosan lemaradtak az átlagos négyzetméterárak növekedéséhez képest.
