A pesti pincék új élete: így lehet üzleti érték a föld alatti négyzetméterekből

Az alagsori, szuterén- és pincehelyiségek ingatlanpiaci megítélése kettős. Ezek az ingatlanok gyakran jóval az átlagos piaci ár alatt érhetők el, éppen azért, mert a vevők jelentős része tart a vizesedéstől, a penészedéstől, a rossz szellőzéstől, a kevés fénytől vagy az engedélyezési nehézségektől. Egy hagyományos lakásnál ezek valóban komoly hátrányok lehetnek, különösen akkor, ha a helyiség papíron lakhatási célra sem alkalmas. Gadanecz Zoltán, a GDN Ingatlanhálózat tulajdonosa szerint az ilyen ingatlanokat nem lehet ugyanazzal a szemmel nézni, mint egy világos, utcai lakást vagy üzlethelyiséget.

„Gyakorlatilag ezeknek a helyiségeknek alapvetően az szokott lenni a problémája, hogy nincsen megfelelő szellőztetés vagy levegőztetés. Amennyiben technológiailag megoldható, hogy olyan légcserélő van, ami a páramentesítést megoldja, akkor nem lép fel az a legnagyobb probléma, ami a régebbi épületeknél jellemző, vagyis a penészedés. Onnantól kezdve egészségügyi kockázata sincs a helyiségnek, és ugyanúgy lehet használni, mint bármi mást” – mondta Gadanecz Zoltán, a GDN Ingatlanhálózat tulajdonosa.

A nagy hozam ára: műszaki és jogi akadálypálya

Az alacsonyabb vételár sok befektető számára vonzó lehet, de a pincepiac nem az a terület, ahol érdemes pusztán az olcsó négyzetméterek alapján dönteni. A talajnedvesség, a beázás, a gyenge légcsere, a dohosodás vagy a rosszul megoldott szigetelés könnyen tönkretehet egy teljes beruházást. Ehhez jönnek az engedélyezési kérdések: más szabályok vonatkoznak egy tárolóra, egy vendéglátóhelyre, egy rendelőre vagy egy szabadulószobára. Gadanecz Zoltán arra figyelmeztet, hogy a föld alatti ingatlanoknál a rosszul előkészített beruházás könnyen visszaüthet.

„Alapesetben történhet olyan, hogy valaki megveszi, elkezdi kialakítani, de a megfelelő műszaki tartalmat nem tudja létrehozni. Ilyenkor elkezd penészesedni, a bérlők pedig hónapról hónapra kimennek belőle. Ezért van az, hogy ezekből öngólok lesznek, ha a műszaki fejlesztést nem tudja benne megvalósítani” – fogalmazott Gadanecz Zoltán.

A szakértő szerint a jogi rendezettség legalább ilyen fontos. Ha egy pincehelyiségből engedélyezett, működő üzlet lesz, az már önmagában értéknövelő tényező. Egy sikeresen kialakított, működő szabadulószoba, rendelő, szórakozóhely vagy más kreatív üzleti funkció nemcsak használhatóbbá, hanem sokkal értékesebbé is teheti az eredetileg olcsóbban megvásárolt ingatlant.

„Az ingatlan ára az eredeti pincéhez képest két-háromszorosára is nőhet, ha ez egy működő, engedélyekkel lefedett ingatlan” – tette hozzá Gadanecz Zoltán.

A föld alá vezető lépcső is az élmény része

A budapesti Neverland esetében a szabadulószobákat, bárt, pizzériát és rendezvényfunkciókat ötvöző élményközpont és így a föld alatti tér, tudatos választás volt. Egy ilyen koncepciónál ugyanis a sötétség, az ablakok hiánya és a külvilágtól való elszigeteltség az élmény része.

A szabadulószobák és tematikus terek esetében kifejezetten előny, ha a fények, a hangok, a hőmérséklet és a hangulat teljesen kontrollálható. A természetes fény hiánya ebben a környezetben egy extra lehetőség, hiszen a tér valóban „sötét vászonként” működik, amelyben a szolgáltató bármilyen világot megteremthet. Josep Zara, a Neverland vezérigazgatója szerint az alagsori helyszín egyszerre adott gazdasági és élménytervezési előnyt.

„Mivel nagyon nagy helyet kerestünk, nehéz volt a belvárosban ekkora egybefüggő területet találni, ami jó áron volt, ezért választottuk a pincehelyiséget. Járulékos plusz, hogy amikor egy vendég elindul lefelé a lépcsőn a föld alá, az már önmagában egy kiszakadás a valóságból.” – mondta Josep Zara, a Neverland vezérigazgatója.

A föld alá érkezés tehát már a program elején dramaturgiai szerepet kap. A vendég nem egyszerűen belép egy helyiségbe, hanem elhagyja az utcát, a zajt, a nappali fényt és a megszokott városi környezetet. Ez a váltás különösen fontos azoknál a szolgáltatásoknál, amelyeknek lényege éppen az, hogy a látogató néhány órára kiszakadjon a hétköznapokból.

Nem elég egy szabadulószoba: teljes estét kell adni

A Neverland modellje azért is érdekes, mert nem egyetlen szolgáltatásra épül. A szabadulószobák mellett bár, éttermi kínálat, nápolyi pizza, saláták, desszertek és rendezvényfunkció is kapcsolódik a helyhez. Ez a hibrid működés jól illeszkedik a modern fogyasztói trendhez. A játék után a csapatok nem azonnal az utcára lépnek ki, hanem leülhetnek, átbeszélhetik a közös kalandot, ehetnek, ihatnak, és akár egész estés társasági programmá alakíthatják a látogatást. Ez különösen a céges csapatépítők és tréningek esetében lehet fontos, ahol a közös problémamegoldás és az utána következő beszélgetés egyaránt része az élménynek.

Josep Zara szerint a vendégek elvárásai látványosan változnak, és az élményiparban már nem elég a régi, egyszerű modell.

„Azt látjuk, hogy a magyar piacon is egyre nő az igény az élményalapú szolgáltatásokra. Az emberek, ha már rászánják az idejüket és a pénzüket egy programra, nem érik be a középszerűvel. A klasszikus, egygenerációs »keresd meg a kulcsot a lakatba« típusú szabadulószobák kora lejárt, az experience economy jövője a teljes immerzió és a többérzékszerves tapasztalás” – mondta Josep Zara.