Albérlet kiadás okosan: egyre többen kérnek biztosítékként egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot, avagy kiköltözési nyilatkozatot

A bérbeadók jellemzően két- vagy háromhavi kaucióval biztosítják be magukat arra az esetre, ha a bérlőnek tartozása keletkezik vagy kárt tesz az ingatlanban. Pedig probléma esetén az számít leginkább, hogy készült-e közjegyzői okirat. Hiába a nagy összegű kaució, konfliktus esetén enélkül csak hosszú és költséges pereskedéssel tudják a bérbeadók az igényünket érvényesíteni.

A tavalyi év első feléhez képest idén június végéig 15 százalékkal többen kértek egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot a bérlőktől, amellyel nemcsak a kiköltözést, hanem az elmaradt bérleti díjak és rezsiköltségek, közüzemi díjak megfizetését is biztosítani lehet.

Éves összevetésben több mint 10 százalékkal nőttek országszerte a bérleti díjak tavalyhoz képest, a fővárosi ingatlanokat pedig még az országos átlagnál is drágábban tudják kiadni a tulajdonosok. A nyári főszezon a felvételi ponthatárok kihirdetése után tetőzik, amikor a kollégiumokba be nem kerülő diákok próbálják megtalálni a számukra leginkább megfelelő ingatlant. A lakáskeresési rohamban sokszor számít a gyorsaság, a bérleti szerződés megkötését azonban nem érdemes elkapkodni, mert az később problémák forrása lehet. 

Egy lakást kiadni mindig kockázattal jár. Először is fontos tudni, hogy a szóban egyeztetett bérleti szerződés érvénytelen, mindenképp írásban kell a lakásbérleti szerződést megkötni. Sokan azt gondolják, hogy egy internetről letöltött szerződésminta, két tanú, és kész is a bérleti szerződés. Abban valóban nem tévednek, hogy érvényes lakásbérleti szerződést közjegyző vagy ügyvéd közreműködése nélkül is lehet készíteni, de nem feltétlenül érdemes.

Az ilyen, gyakran hiányos dokumentumok kellemetlen meglepetéseket okozhatnak, akár akkor, ha az egyik fél nem teljesíti a megállapodásban foglalt feltételeket, de akkor is, ha a szerződés nem tér ki fontos részletekre. A házilag, gyakran letölthető szerződésminták alapján készülő lakásbérleti szerződések túlnyomó többsége ugyanis éppen akkor nem nyújt valódi védelmet egyik félnek sem, amikor szükség lenne rá.

Nem csak kiköltözésre jó az egyoldalú kötelezettségvállalás

Éppen ezért, az elmúlt években elterjedt megoldássá vált, hogy a felek a szerződést saját maguk vagy ügyvéd segítségével készítik el, de a bérbeadók a birtokbaadás feltételéül szabják, hogy a bérlő tegyen közjegyző előtt egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot, amelyben vállalja, hogy teljesíti a bérleti szerződésben foglaltakat. 2023 első feléhez képest idén júniusig csaknem 15 százalékkal több egyoldalú kötelezettségvállalást tettek közjegyző előtt.

Az egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatra a köznyelvben gyakran „kiköltözési nyilatkozatként” hivatkoznak, azonban egy ilyen közokiratban nem csak a bérleti jogviszony megszűnése esetén történő kiköltözésről lehet nyilatkozatot kérni a bérlőtől. Bele lehet foglalni a bérleti díj, a társasházi közös költség, a közüzemi költségek, illetve a lakáshasználati díj megfizetését is, amelyek így pereskedés nélkül, közvetlenül végrehajthatók. Ezzel egy már megkötött szerződés esetén is biztosítani lehet a költségek rendezését a megbeszélt határidőre, vagy a bérleti jogviszony megszűnése esetére a bérleményből való kiköltözést. Amennyiben a bérlő nem tesz eleget a nyilatkozatban vállalt kötelezettségeinek, pereskedés nélkül végrehajtás indítható vele szemben.

„Az olyan szerződésekből eredő követeléseket, amelyeket nem közjegyző készít, szerződésszegés esetén, csak jogerős bírósági határozattal, peres úton lehet érvényesíteni. Ezért az egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat erős garanciát jelent a bérbeadónak. Amennyiben a bérlő nem tartja be a megállapodásban foglaltakat, a bérbeadó az okiratot szerkesztő közjegyzőnél közvetlenül végrehajtást kezdeményezhet az ingatlan kiürítésére és az elmaradt bérleti díjra. A közjegyzői okirattal probléma esetén el lehet kerülni az évekig tartó pereskedést és a jelentős perköltséget” – mondta Tóth Ádám, a Magyar Országos Közjegyzői Kamara elnöke.

Egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot bármelyik közjegyzőnél lehet tenni személyesen, és elég, ha csak a bérlő megy el a közjegyzőhöz. Csak a személyazonosságát igazoló dokumentumra (például személyi igazolványára), lakcímkártyájára, a bérlemény adataira (például helyrajzi szám, település), valamint a felek által aláírt, érvényes bérleti szerződésre van hozzá szükség, amely alapján a bérlő a közjegyző előtt egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot tesz. 

A teljes bérleti szerződést is készítheti közjegyző

Egy másik megoldás a lakásbérleti problémák elkerülésére az, ha a felek közjegyzőt kérnek fel a teljes bérleti szerződés elkészítésére, amellyel idén június végéig hét százalékkal többen éltek, mint a tavalyi év azonos időszakában.

Ehhez mindkét félnek el kell mennie a közjegyzőhöz, de ebben az esetben a bérbeadó és a bérlő is biztos lehet benne, hogy a dokumentumból semmilyen fontos részlet nem marad ki, amely később problémák forrása lehet. Egy közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződés már nemcsak a bérbeadót védi, hanem a bérlőnek is garanciát jelent.