Amit nem mutat meg egy lakás árcédulája, de érdemes megnézni

A lakások „árcédulája” korántsem mutat meg mindent az otthonszerzés költségei közül. Ezért ajánlják az ingatlanszakértők mindenkinek, hogy egy költségvetés összeállításával készüljenek a lakásvásárlásra. Ez alapján egyrészt már előre és pontosabban láthatják, hogy mit engedhetnek meg maguknak, másrészt az sok olyan kényes pontra mutathat rá, amire, ha nem figyelnek, százezreket vagy éppen milliókat veszthetnek. A főbb tételeket pedig még a gyakorlottabb ingatlanvásárlóknak is érdemes időről-időre áttekinteniük, mert például a támogatásokra vonatkozó szabályok gyakran változnak.

Az ingatlanvásárlás járulékos terhei közül a legnagyobb tétel az illeték, ami alapesetben az ingatlan vételárának 4 százaléka. Az átalakított Falusi CSOK-ot igénybe vevők ez alól – értéktől függetlenül – mentesülhetnek. A januárban bevezetett CSOK Pluszhoz is jár ez a könnyítés, ám a támogatás eleve értékhatárhoz kötött, csak 150 millió forintnál olcsóbb lakásokhoz vehető igénybe, azaz legfeljebb 6 milliót lehet vele megtakarítani. Ezeket az illetékmentességeket nem kell külön kérvényezni, csak annyi a feltétel, hogy az adóhivatalhoz benyújtott adásvételi szerződésbe is írják bele: a vételár egy részét Falusi CSOK-ból, illetve CSOK Pluszból fedezik. Ha a CSOK-feltételek nem teljesülése miatt esetleg utóbb visszatérítési kötelezettség keletkezik, akkor az illetéket is meg kell fizetni.

Néhány speciális helyzetben léteznek egyéb könnyítések is. Így például az új építésű ingatlanok árából 15 millió forintnyi illetékmentes, ha a lakás értéke nem haladja meg a 30 millió forintot. A 35 évnél fiatalabbak pedig, akik az első és 15 milliónál olcsóbb lakásukat/házukat vásárolják, 4% helyett csak 2% illetéket fizetnek. Igaz, hogy a KSH legfrissebb árindexe alapján ebbe a kedvezménybe a fővárosban legfeljebb egy minigarzon férne bele, de például az Alföldön 120 négyzetméteres átlagos családi porta is kapható a limit-összegért.

Új lakások esetében előfordulhat, hogy a végső árat olyan elem is növelheti, amit első pillantásra elfed az eladásra kínált lakás „csomagolása”. Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint erre példa a társasházi lakásokhoz gyakran kötelezően megvásárolandó garázs vagy kisebb társasházaknál tároló, aminek az árát a hirdetések nem minden esetben említik, noha akár tízmillióval is növelheti az összkiadást. Ahogyan előfordulhat az is, hogy az építendő ingatlan árától elkülönítetten, az „apróbetűs részben” közlik a közművek bekötésének külön díját, ami ugyancsak milliós többletköltség lehet.

A használt lakásoknál pedig érdemes elkérni és átnézni a lakás energiahatékonyságát és fejlesztési lehetőségeit bemutató Energetikai Tanúsítványt, amelyet az eladónak a lakáseladáshoz be kell szerezni. Ez tehát nem jelent plusz költséget a vásárló számára, de hasznos információkat találhat az úgynevezett felújítási útlevélben: mennyire energianyelő az ingatlan, milyen munkálatokat lehet érdemes elvégezni a hatékonyság javítás érdekében. Az ezekből származó információk akár az áralku során is felhasználhatók.

A kiadási oldalon – az alkalmi alkukon túl is – lehetnek árcsökkentő tényezők. Közöttük a legnagyobb tétel az áfa visszatérítése lehet, ami 2024 januárjától (egyetlen kivétellel) csak azokon a kistelepüléseken és külterületeken érhető el, ahol a megújított Falusi CSOK is hozzáférhető. Újdonság az is, hogy az 5, illetve 27 százalékos áfa-visszatérítés összege egyaránt maximum 5 millió forint lehet. Vásárláskor és építéskor a kedvezmény pedig kizárólag új, egylakásos, legfeljebb 300 négyzetméter hasznos alapterületű épületnél használható fel.

A fentebb említett egyetlen kivétel egy másik kedvezményes programhoz, az egyre sokasodó rozsdaövezeti fejlesztésekhez kötődik. Ilyen akcióterületek a nagyvárosokban is megtalálhatók, s az ott épült új lakások 5 százalékos áfáját ugyancsak visszaigényelhetik a vásárlók.

Bár az ingatlan árát nem befolyásolja, de a vásárlás költségvetését meghatározhatja, hogy a forrás oldalon mennyi lehet a hitel. Az „adósságfék-szabály” általában minimum 20 százaléknyi önerőt követel meg, de egy januárban életbe lépett módosítás a fiatal (41 év alatti) elsőlakás-vásárlók esetében ezt 10 százalékra csökkentette. Egyelőre csak néhány bank biztosítja ezt a lehetőséget a fiatal első lakásvásárlóknak és az igénybevételi feltételek is eltérőek lehetnek.

A költségvetésben a forrásoldal is rejthet járulékos költségeket. Ilyen például a hitelfelvételhez kötődő közjegyzői díj, A közjegyzői költségeknél is vannak a lakásszerzéshez kapcsolódó törvényes kedvezmények. Így csak a 22/2018. (VIII. 23.) IM rendelet szerinti csökkentett díjakat lehet felszámolni például a 35 év alattiak első lakásvásárlásának szerződésszerkesztéséért, vagy a lakáscélú kamattámogatott jelzáloghitelekhez kapcsolódó kötelezettségvállaló nyilatkozatok közokiratba foglalásáért. Ezt a rendeletet azért is érdemes áttanulmányozni, mert például az ezekhez kapcsolódó kényelmi szolgáltatásokra már nem vonatkoznak a kedvezmények. Érdemes előre egyeztetni a finanszírozó bankkal, mert a bankok adhatnak kedvezményt ebből a díjból is, ezek egy részét vagy egészet feltételtől függően átvállalhatják.

Ha az önerő előteremtésének egy saját ingatlan eladása a tervezett forrása, annak a költségeit is indokolt beszámolni. Ide tartozhat az esetleg szükséges vevőcsábító kicsinosítás/ráncfelvarrás, valamint a meghirdetés díja. Ilyenkor egy ingatlanközvetítő segítsége is jól jöhet, aminek a költségét hagyományosan az eladó viseli, s ez a majdani eladási ár mintegy nettó 2,5-5 százalékát viheti el.

A saját lakás árának „visszaforgatása” a végső illetékfizetést is csökkentheti. Az ilyen lakáscsere esetén csak a vagyonnövekmény, azaz a két lakás értékkülönbözete után kell megfizetni a 4%-ot. Ám ez a szabály csak akkor alkalmazható, ha az előző lakást három évnél nem régebben adták el. Viszont kérhető e tranzakciók összevezetése akkor is, ha a régit csak az új megszerzése után, de még egy éven belül sikerült eladni.

Ha fentieket már mind számba vették, még akkor sem teljes a mérleg: adódhatnak még apróbb költségek. Ilyen maga a költözés és az új otthonfoglaláshoz azonnal szükséges esetleges bútorcserék, kisebb felújítások. De még ezek előtt egy jól megtérülő kiadás lehet a kiszemelt lakás átvizsgáltatása egy szakemberrel. Ez segítheti az áralkut is, de főleg azt, hogy lappangó hibák ne borítsák fel utóbb a végül összeállt költségvetésüket.