Rég nem látott pörgést hozott év végére az Otthon Start Program
„A lakótelepi lakások áremelkedése idén is valamelyest meghaladta az egyéb társasházi lakásokét. 2014-hez viszonyítva ez a részpiac eddig átlagosan 368%-os értéknövekedésen ment keresztül, míg az egyéb társasházi lakások drágulási üteme 356%-os. Az idén eladott lakótelepi lakások országos átlagára így már meghaladja a 670 ezer, míg Budapesten az egymillió Ft/m2-t” – mondtaValkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.
A 19 vármegye közül idén sem csökkent sehol az eladott lakóingatlanok átlagára. Az áremelkedési rangsor élén, 26%-os növekedéssel Baranya vármegye áll, és a fővároson kívül 20% feletti még Hajdú-Bihar és Komárom-Esztergom mutatója. A legkevésbé dráguló Somogyban átlagosan alig 5%-kal magasabb áron keltek el a lakóingatlanok idén eddig, mint egy éve. Ennek alapja a tóparti települések eladásokon belüli arányának csökkenése.
Budapesttel (1,208 millió Ft/m2) természetesen nem számolva, öt év után Somogyot a trónról letaszítva immár Hajdú-Bihar a legdrágább vármegyénk (839 ezer Ft/m2), majd 4-8%-kal lemaradva Somogy, Győr-Moson-Sopron és Pest következnek. Alegolcsóbb hagyományosan Nógrád vármegye, amely csak tavaly lépte át a 200 ezer Ft/m2-es szintet (jelenleg 231 ezer az átlagérték). Az eladott ingatlanok országos átlagára az év első három negyedévében 849 ezer – Budapestet nem beleszámítva 587 ezer – forint volt négyzetméterenként.
Az idei első három negyedévben, nagyvárosaink közül Pécs drágult legnagyobb ütemben, közel 30%-kal. Ezt Salgótarján, Debrecen és Tatabánya követi 25-25%-kal. Salgótarján és Debrecen a 2024-es teljes éves adatok alapján is az élbolyban voltak. A többi nagyvárosnál továbbra is kimagaslóan drágább Debrecen (940 ezer Ft/m2) és Győr (837 ezer Ft/m2) mögött, kettőt előre lépve, a harmadik helyen jelenleg Székesfehérvár áll (812 ezer Ft/m2) az ársorrendben. Emellett még Szeged lépi át hajszállal a nyolcszázezres limitet.
A fővárosi kerületek árváltozás rangsorában a XV. kerület áll az élen 31%-kal, melyet csak hajszállal lemaradva a III. és a IX. kerületek követnek. Az átlagérték mögé nézve, az egyedi tranzakciós adatokon egyértelműen látszik, hogy a XV. kerületben a drágulás hátterében a városrész ingatlanforgalmának országosan rekord magas arányát, közel kétharmadát adó lakótelepi lakások meredek áremelkedése áll. „Míg négy éve még csak az V. kerület lépte át az egymillió forintos átlagárat, az idei év első kilenc hónapjának statisztikája alapján immár összesen 15 kerület jutott e limit fölé. Ugyanakkor továbbra is a főváros V. kerülete vezeti a budapesti árrangsort 1,62 millió forintos átlagos négyzetméterárral” – idézte az adatokat Valkó Dávid. A lista végén immár hagyományosan Pest peremi városrészek találhatók. Ismét a XXIII. kerület a legolcsóbb, csak itt marad 800 ezer Ft/m2 alatt az átlagár.
Egy év alatt 65%-kal drágult a 1121-es körzet, azaz a XII. kerület kiterjedt, több városrészt is magában foglaló, legmagasabban fekvő területe, ahol az utóbbi években számos új lakóprojekt indult, és az idei eladásokat ezek gyakran 3 millió Ft feletti m2-ára torzíthatja.Nem mondható el ez viszont a 40% feletti áremelkedést elkönyvelő 1155-ös, 1202-es, 1161-es, 1156-os és 1033-as körzetekről, ahol vagy nem is épül új társasház, vagy ha igen, az új lakások aránya nem változott tavaly óta, így itt az árnövekedés szerves piacfejlődés eredménye. 113 körzetben lépi át az egymilliós szintet az átlagos négyzetméterár, ebből 43-ban az 1,3 milliós limitet is, nagyjából fele-fele arányban a budai és a pesti oldalon. Az idén eddig eladott lakóingatlanok adatai alapján az áremelkedési rangsort is vezető 1121-es körzet a legdrágább, 2,14 millió forinttal. A legalább ötvenes forgalmi nagyságrendet elérő irányítószám-körzetek közül, ahol új lakóprojektek értékesítése nem befolyásolja az átlagárat, a 1061-es körzet (Belső-Terézváros) a legdrágább 1,54 millió forintos árszinttel.
Az Otthon Start Program tematizálja a lakáspiacot
Éven belül hektikusan, ám összességében élénken alakul idén a lakáspiac. Az év második felét egyértelműen az Otthon Start Program tematizálja, melynek hatására szeptemberben felrobbant a kereslet, több éves rekordforgalom zajlott, míg hitelkihelyezésben ez az év utolsó hónapjaiban volt lekövethető. A következő fél évben csak kisebb kilengésekre számítunk. Bár október végével némi megtorpanás látszódott, 2026 első negyedéve ismét erősebb lehet, ahogy a kínálat is látványosan bővül majd az Otthon Start Program keretei közt megépülő új lakások tömegével országszerte. Idén összességében 150-155 ezres adásvételt várunk, ám a jelenlegi vonzó hitelkondíciók fennállása mellett benne lehet az évesített 180-200 ezres darabszám is a piacban.
A felpörgő kereslet hatására az árak emelkedése egyértelmű. Már nyár vége óta látványosan nivellálódnak az Otthon Start jogosultság árplafonja, 1,5 millió Ft/m2 közelében az árszintek, eltüntetve a korábbi regionális különbségeket. Az olcsóbb régiók, települések vagy termékek ára az alacsonyabb bázisról nagyobb ütemben nő, míg a másfélmilliót kissé meghaladóké ezen jogosultsági limit alá csökken. Ez megfigyelhető például a fővárosi panelpiacon az olcsóbb és drágább kerületek között, miközben ugyanakkor a budapesti „tömegpiac” újlakás-árszintje érezhetően fékezett, növelve a kedvező hitellehetőséget kihasználni vágyók lehetőségeit. Idén összességében, országos átlagban akár 25%-os – ám természetesen ingatlantípus, lokáció, állapot függvényében eltérő mértékű – éves árnövekedést prognosztizálunk.
Ennek eredőjeként nem lenne meglepő, ha 2026 közepéig bő húszéves csúcsra jutna az MNB által kalkulált, a lakáspiaci fundamentumok által indokolt szinttől való eltérést mérő túlértékeltségi mutató.
A forgalom és árak mellett a harmadik fő lakáspiaci mutató, a lakásépítések alakulása nagyobb tehetetlenséget mutat. A Kormány otthonteremtési programelemeiben tavaly óta kapott nagyobb hangsúlyt a kínálat bővítése, mint árnövekedést fékező eszköz. Kifejezetten az új lakások építését ösztönzi az idén tavasszal indult Lakhatási Tőkeprogram, illetve legutóbb a legalább 250 lakásos, minimum 70%-ban az Otthon Start feltételeknek megfelelő projektek nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházássá nyilvánítása. Ez utóbbitól évi 20-25 ezer addicionális lakásfejlesztést vár a Kormány. Ez a szám, ha azt a kiadott építési engedélyekre értelmezzük, akkor az elmúlt három év volumeneinek duplázódását jelentené. Mivel az újlakás-piac az elmúlt másfél évben igen élénk volt, Budapesten például rekordmagas új kínálattal, ráadásul az átadott készlet ütemes felszívása mellett, talán nem reménytelen 2026-ban, 18 év után újra meghaladni a 40 ezres szintet. Mindez azonban majd csak 2027-ben „fordulhat termőre”, azaz a megépülő lakásszám akkor ugorhat meg látványosabban ennek hatására.
Turbulens időszak kellős közepén vagyunk tehát a lakáspiacon. A vonzó támogatott hitel segítségével a többi között tízezres nagyságrendben jelennek meg a lakáspiacon olyanok, akik először találkoznak az ingatlanvásárlás folyamatával. Az ő tranzakcióik rövidebb-hosszabb ideig kimutatható változásokat, vagy akár referenciaszámokat hozhatnak a különféle statisztikákban, amivel az Otthon Start Program óhatatlanul bekerül majd az ingatlanos történelembe.
