Éberség és tettrekészség lehet a lakáspiaci siker titka

Az már hónapok óta nyilvánvaló, hogy lakáspiaci fordulat tanúi vagyunk, de ennek egyelőre az íve és a sebessége is bizonytalan. A tapasztalat viszont azt mutatja, hogy milliókat lehet nyerni vagy éppen veszíteni azzal, hogy egy ilyen zavaros helyzetben eltalálja-e a vevő és eladó a piacra lépésére legalkalmasabb időpontot. Ám első pillantásra is igen számosak és nehezen kalkulálhatók a lakásárakat is meghatározó gazdasági környezetet befolyásoló tényezők. Közöttük van a közeli háború, annak az összes nemzetközi politikai és gazdasági következményével együtt. Közelebbi tényező a forint-árfolyam, az infláció és a kamatszintek alakulása. De lehet tétjük az európai uniós forrásoknak is, hiszen azok beérkezése növelheti az állam lehetőségét, hogy újabb intézkedésekkel támogassa a piacot.

A gazdaság általános állapotát illetően az elemzők ma derűlátóbbak, mint akár csak három-négy hónapja. A lakáspiacot tekintve pedig szinte biztosak abban, hogy a kereslet tavaly óta tartó csökkenése most nem torkollik olyan sokéves válságba, mint a 2008-as összeomlás után. Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint nincs ok akár csak időlegesen is hátat fordítani a piacnak, érdemes készenlétben maradni, s figyelni azokat a tényezőket, amelyek alakítják a mai-holnapi lehetőségeket. Ezek olykor igencsak gyorsan változhatnak. Erre példa lehet az őszi rezsi-rémület is, ami most egy enyhe tél végén, s a hosszabb időre fixált, esetleg még tovább csökkenő gázárak mellett már nem biztos, hogy mindent uraló tényezővé válik idén a piacon. „Lehet, hogy hasonló jelenségnek lehetünk tanúi, mint a Covid idején – véli Valkó Dávid –, amiről kezdetben azt hittük, hogy hatásai hosszú, akár évtizedes távon is velünk fognak maradni. Aztán ez nagyjából megdőlt már a következő évre.”

A folyamatos készenlét azért is lehet kifizetődő, mert a mostani trendforduló eltérő lehetőségeket kínál a piac egyes szegmenseiben. A beszállás jó időpontja erősen függhet attól, hogy ki mit keres vagy kínál.

Talán az eladók helyzete a legegyszerűbb. Számukra egyelőre vége az "aranykornak", amikor – kis túlzással – bárhogyan áraztak, elvitték, amit kínálnak. Ugyan változatlanul lesznek érdeklődők (hiszen mindig van, akinek költöznie kell), de kevesebben, s ők többet kérdeznek és keményebben alkusznak. Majd vélhetően a kereslet szokásos szezonális, tavaszi fellendülésénél derül ki az, hogy a reálisabb árazás jelent-e nominális csökkenést is? Nehezebb lesz jól eladni, több ügyesség kell hozzá, így jobban megérheti profi ingatlanos közreműködését is kérni.

A vevők számára kedvező időpont igencsak eltérő lehet az anyagi lehetőségeiktől és a kiszemelt ingatlantól függően.

Aki számolhat valamilyen állami támogatás igénybevételével, az most egy kicsit hátra is dőlhet. Van ideje válogatni, ugyanis – ma úgy tudjuk – legalább 2024 végéig megmarad a Babaváró, a CSOK, a falusi CSOK, s az új lakások kedvezményes, 5 százalékos (CSOK igénybevételéve és rozsdaövezetekben teljes mértékben visszaigényelhető) áfája is.

Aki venni készül, az tudhatja, hogy most növekvő tere van az alkunak, erre mutattak már az utóbbi negyedévek is. A használt lakások hirdetéseit ma még nézheti úgy, hogy azoknál 5-10 százalékkal alacsonyabb ajánlattal is könnyen lehet sikere. Ez a később majd felpörgő piaci környezetben aztán újra változtathat. De most még az új lakásoknál is előfordulnak akciók, általános kedvezmények, sőt olykor alkunak is van realitása. Ilyenre egy évtizede nem volt példa, s a választék csökkenésével alighanem most is hamar eltűnnek ezek a lehetőségek.  

Valkó Dávid szerint, akinek van elég készpénze, s magának keres lakást, annak már érdemes lehet szemezgetni az ajánlatok között. Bár azt, hogy a lakáspiac a mélypont közelében van-e, még nem lehet kijelenteni, de nem érdemes jelentős, nominális áresésre várni. Annak viszont, aki hitelből kénytelen vásárolni, érdemes inkább várni, míg a jelenlegi 10 százalék körüli-feletti kamatok mérséklődnek.

A befektetők ellenben inkább az állampapírhozamokat figyelhetik, mert amíg azok ennyire magasak, addig nem feltétlenül érdemes ingatlanokkal bajlódniuk. Ezt leszámítva azonban lehet ígéretes a kiadásra való vétel, mert a bérleti díjak egy kis döccenő után tovább indultak felfelé.

Az ingatlan jellegétől függően is eltérnek most a lehetőségek. A családi házaknál látszik most legnagyobb tere az alkunak. Ugyanakkor ezek megítélése függhet leginkább attól, hogy az energia-költséggel kapcsolatos szorongás tartós tényező marad, vagy akár már idén lecseng. Ezzel szemben a paneleknél, ahol eleve nem ugrott meg a távhő ára, a rezsi-válság kifutása sem okozhat váratlan változásokat.

Adható-e minden vevő számára hasznos tanács egy ennyire sokesélyes piacon? Valkó Dávid szerint igen, ő ugyanis azt mondja: „Nézzék folyamatosan a piacot, figyeljék az ajánlatokat. S ha találnak közöttük valamit, ami valóban megdobogtatja a szívüket, s meg is tudják fizetni, csapjanak le rá! Ne várjanak a bizonytalan még jobbra! Nincsenek most előjelei a csodának.”