Érdekli az Otthon Start Program? Ismerje meg részleteket egy ingatlanjogász szemüvegén keresztül!

A Kormány nemrég hozta nyilvánosságra a részletes szabályokat rögzítő kormányrendelet tervezét. Jelen cikk célja, hogy az Otthon Start Program iránt érdeklődők számára érthető formában, azonban jogi precizitással ismertesse eddig nyilvánosságra hozott részleteket.

I. A hitel fontos jellemzői

A 3%-os hitel legfontosabb keretszabályai a következők:

- a kölcsön maximális összege 50 millió forint,

- a teljes futamidő maximum 25 év,

- a kölcsön kamata évi legfeljebb 3%,

- előtörlesztés esetén annak költsége maximum az előtörlesztett összeg 1%-a,

- lakás vásárlása esetén a vételár vagy bekerülési költség maximum 100 millió forint,

- egylakásos lakóépület (pl. családi ház) vásárlása esetén a vételár vagy bekerülési költség maximum 150 millió forint,

- fajlagos négyzetméterár maximum 1,5 millió forint (kizárólag a hasznos alapterület vehető figyelembe a számításnál)

- lakás vásárlása esetén a vételár maximum 20%-kal különbözhet a hitelintézet által megállapított forgalmi értéktől,

- önerő minimum 10%.

II. A hitel jogosultság feltételei jogi és gyakorlati szempontból vizsgálva

1. Jogosultsági feltételek. Ki lehet igénylő?

- Életkor: az eredeti tervezettel ellentétben nincs 41 év alatti életkori korlát.

- Állampolgárság, jogi státusz: a kölcsön igényelheti az aki:

- magyar állampolgár (vagy az, akit a magyar állampolgárságról szóló törvény alapján annak kell tekinteni),

- EU-s állampolgár,

- szabad mozgás és tartózkodás jogával rendelkezik, és 3 hónapot meghaladóan Magyarországon tartózkodik,

- harmadik országbeli állampolgár, amennyiben huzamos tartózkodási jogosultsággal rendelkezik,

- hontalan státusszal rendelkező személy.

- Büntetlen előélet: a hitel igénybevételének feltétele, hogy a kérelmező büntetlen előéletű legyen.

- Köztartozás-mentesség: a kölcsön kizárólag köztartozással nem rendelkező kérelmező részére elérhető. A köztartozás-mentesség hivatalos, NAV által kibocsátott igazolással bizonyítható. Ennek érvényességi ideje 30 nap. Amennyiben a kérelmező nem található meg a NAV köztartozásmentes nyilvántartásában, akkor teljes bizonyító erejű magánokiratban kell nyilatkoznia köztartozásmentességéről, vagy arról, hogy köztartozása nem meghaladja az 5.000,-Ft-ot. Abban az esetben, ha az ellenőrzés során kiderül, hogy az igénylőnek mégis van a meghatározott mértéket túllépő köztartozása, 14 napon belül rendezni szükséges a köztartozást, ellenkező esetben a kérelmet visszautasítják.

- TB-jogviszony: az igénylőnek a kérelem benyújtásakor minimum 2 év folyamatos társadalombiztosítási jogviszonnyal kell rendelkeznie.

Folyamatosnak minősül a biztosítotti jogviszony olyan esetekben is, ha:

- a jogviszonyok között maximum 30 nap megszakítás található (tanulmányok után: maximum 6 hónap);

- a jogviszony szünetel (nem jelent megszakítást, azonban az időtartama nem számítódik bele a 2 évbe);

Azonban fontos, hogy a kérelem előtti 180 napban TB-jogviszonyban kell állni (kiegészítő tevékenység is elfogadható).

Mely jogviszonyok (jövedelemszerzési formák) tekinthetők kölcsönre jogosító TB jogviszonynak?

- munkaviszony vagy azzal egyenértékű közfoglalkoztatotti jogviszony (pl. közalkalmazotti, közszolgálati, kormányzati vagy egészségügyi szolgálati jogviszony)

- szövetkezeti tag

- egyéni, KATÁ-s vagy társas vállalkozó

- megbízási/vállalkozási szerződéses dolgozó (amennyiben a megbízási díj legalább a minimálbér 30%-a)

- egyházi szolgálatban álló személy

- mezőgazdasági őstermelő (kivéve kiskorúak)

- hallgatói jogviszony (nappali tagozat) egy középfokú vagy felsőfokú oktatási intézményben

- keresőtevékenység folytatása egy másik állam vagy nemzetközi szervezet társadalombiztosítási rendszerében

- kiegészítő tevékenységet folytató személy (pl. nyugdíjas vállalkozó).

Fontos tisztában lenni azzal, hogy a fenti felsorolás nem teljes, a 2 év folyamatos TB-jogviszony feltételeinek teljesülését mindenképpen érdemes szakemberrel megvizsgáltatni. A jogszabály kivételként kezel egyes foglalkoztatotti jogviszonyokat, például a közfoglalkoztatási jogviszonyt, amely nem minősül TB-jogviszonynak a hitelfelvétel szempontjából. Ugyanakkor a részmunkaidős foglalkoztatás nem kizáró körülmény.

- Családi állapot és gyermekvállalás: a 3%-os hitel kérelmezéséhez nem szükséges házasságban élni, sem pedig gyermeket vállalni.

- Összevonás más programokkal: az Otthon Start Program összevonható más támogatásokkal (például CSOK Plusz vagy Babaváró hitel).

Ilyen esetekben különös figyelmet kell fordítani a következőkre:

- a támogatások együttes alkalmazása során ne legyenek átfedések a támogatási célok között,

- a támogatásokat ne vegyük jogosulatlanul igénybe, mivel ez visszafizetési kötelezettséget vonhat maga után.

- a kölcsön nem vehető fel lakás-előtakarékossági szerződés alapján folyósított lakáskölcsön és áthidaló kölcsön, valamint a fennálló kölcsöntartozás kiegyenlítésére.

2. Lakáscél, első lakás fogalma

A 3%-os hitel Magyarország területén található, belterületi lakás vagy egylakásos lakóépület építésére, vásárlására fordítható (zártkerti vagy külterületi lakóingatlan vásárlására tehát nem!). A hitel szigorúan szabályozott: a kölcsön csak akkor kérhető, ha az igénylő a kölcsönkérelem benyújtásakor, valamint az azt megelőző 10 évben nem rendelkezett saját tulajdonú belterületi lakóingatlannal.

Kivételek

Ugyanakkor van néhány kivétel: a tulajdoni hányadtól és lakóingatlanok számától függetlenül jogosult lehet a kölcsönre a kérelmező, ha a lakóingatlan (vagy tulajdoni hányad) értéke nem több, mint 15 millió forint (értékbecslés alapján kalkulált piaci értéket, vagy ha már eladott ingatlanról beszélünk, akkor az adásvételi szerződésben rögzített vételárat veszik figyelembe). Szintén jogosult lehet az igénylő, ha a lakóingatlan bontását a hatóság engedélyezte vagy elrendelte, valamint, ha haszonélvezettel terhelten került a kérelmező tulajdonába, és abban még jelen pillanatban is a haszonélvező él. További kivételt jelent, ha a hitelt igénylő a kölcsönkérelem benyújtását megelőző 10 évben legfeljebb egy lakóingatlannal és legfeljebb 1/2-ed tulajdoni hányaddal rendelkezett.

Egyéb esetek

Felmerülhet a kérdés, hogy az, aki öröklés útján vagy ajándékozás révén szerzett lakóingatlant igényelheti-e a 3%-os hitelt. A jogszabály tervezet erre egyelőre nem tér ki, ezért öröklés útján, ajándékozás révén szerzett lakóingatlan tulajdonosa akkor lehet jogosult a kölcsönre, ha valamelyik kivételi szabálynak megfelel.

Amennyiben a kölcsönt házastársak közösen kérik, akkor elegendő, ha az egyik fél megfelel az első lakás kritériumainak. Ez lényeges könnyítés lehet számos olyan fiatal házaspár számára, akik közül az egyik fél már rendelkezik 1/2-ed tulajdoni hányadot meghaladó lakástulajdonnal.

III. A 3%-os hitel felvételéhez szükséges legfontosabb információk és dokumentumok

A kölcsön csak a programban részt vevő bankokon keresztül felvehető.

A program indulása: 2025. szeptember 1.

Szükséges dokumentumok

- Személyazonosító okmányok

- Köztartozás-mentességi igazolás

- TB jogviszony igazolása

- Erkölcsi bizonyítvány (büntetlen előélet igazolására)

- Nyilatkozatok

- nyilatkozat arról, hogy az igénylőt a kölcsön beadását megelőző 3 évben nem kötelezték visszafizetésre korábban felvett lakáscélú támogatás miatt.

- hozzájáruló nyilatkozat ahhoz, hogy a hitelprogram elemeire vonatkozó információkat, az igénylő személyes adatait a bank, az illetékes kormányhivatal, és a Magyar Államkincstár ellenőrizze, a hatóságok helyszíni ellenőrzést végezzenek, illetve építés esetén a NAV a bekerülési költségről szóló számlák ellenőrzését lefolytassa,

- hozzájáruló nyilatkozat az igénylő adatainak a központi hitelinformációs rendszerben (KHR) történő lekérdezéséhez.

A bank a hitelbírálathoz a fentieken túl további igazolásokat, nyilatkozatokat kérhet, valamint meghatározhatja a hitelképesség egyéb feltételeit, például:

- előírhat legalább 3 hónapos, határozatlan idejű munkaviszonyt,

- kizáró tényezőként kezelheti a próbaidőt,

- vizsgálhatja a teljes háztartás jövedelmét,

- ellenőrizheti a meglévő hitelek és kötelezettségek mértékét is.

Egyéni vállalkozóként a bevételt a NAV által kiállított jövedelemigazolással van lehetőség igazolni. Előreláthatólag az utolsó két lezárt üzleti év eredményét fogják majd figyelembe venni. A hitelbírálat szempontjából az adóbevallásban szereplő költséghányad és az adózás utáni eredmény döntő jelentőségű lehet.

Mindezek miatt a kölcsönkérelem beadását megelőzően mindenképpen célszerű informálódni a részletekről a választott hitelintézetnél. Mielőtt kiválasztanánk az ingatlant érdemes előzetes hitelbírálatot igényelni a banktól, amelynek keretében előzetesen felmérésre kerül a hitelképesség,

Az adásvételi szerződés tartalmi követelményei

A korábbi pontban részletezett dokumentumok mellett a kölcsönkérelemhez csatolni kell ingatlanvásárlás esetén az adásvételi szerződést, építkezés esetén az építési engedélyt, valamint a bekerülési költséget részletesen bemutató költségvetést. Építkezéshez igényelt kölcsön esetén a hitelfolyósítás után minimum a bekerülési költség 70%-áról szükséges számlákat felmutatni. Emiatt rendkívül fontos, hogy gondosan elkészített, minden szükséges részletet magában foglaló szerződés legyen mellékelve a hitelkérelemhez.

"Mint ingatlanjogász tanácsolom, hogy a kérjék el a választott banktól és az adásvételi szerződést szerkesztő ügyvédnek küldjék át a kölcsönkérelem feltételeiről szóló részletes banki tájékoztatást abból a célból, hogy a szerződés minden kétséget kizáróan megfeleljen az előírásoknak." – mondta el dr. Jeney Ferenc ügyvéd Debrecen városából.

Az otthonteremtési támogatási rendszerekhez kapcsolódóan az elmúlt években kialakult egy banki gyakorlat, amelyhez az ingatlanjogi szakma is igazodott. Az adásvételi szerződésekkel összefüggésben azonban a korábbi joggyakorlathoz viszonyítva a 3%-os hitel esetében új követelmények is megjelentek.

- Az ingatlan vételára – a kölcsönösszeg kivételével – készpénzben is teljesíthető.
Ez mindenképpen különbséget jelent, mivel a CSOK felhasználásával megkötött ügyletekhez maximum a vételár 10%-át lehet készpénzben kifizetni. A jogszabálytervezet alapján készpénzes vásárlás esetén a bank a kölcsönösszeget közvetlenül az eladónak utalja át és erről az adásvételi szerződésben is említést kell tenni.

- Osztatlan közös tulajdon
Külön szabály érvényes azokra az esetekre, ha a vásárlással érintett ingatlan osztatlan közös tulajdonban áll. Ilyen helyzetben a kérelmezőnek bizonyítania kell, hogy a kölcsön felhasználásával megszerzett ingatlanrészre kizárólagos használati joggal bír. Ez lehet például társasházi alapító okirat vagy ügyvéd által elkészített használati megosztásról szóló egyezmény, amelynek mellékletében megtalálható egy térképvázlaton feltüntetett használati rend. Szintén ügyvédi közreműködés lehet szükséges, ha a bank igényli a használati megosztás földhivatali bejegyzését is.

- Vételár megbontása
Lakóépület vásárlása esetén további követelmény, hogy az adásvételi szerződésben a vételárat meg kell bontani: külön tartalmaznia kell a telekárat, a lakóépület és a melléképítmény értékét. Új lakóépület építése esetén a vételár részletezését a költségvetésnek és a számlának is tartalmaznia kell.

- Fajlagos négyzetméterár
Szintén újításnak tekinthető, hogy az adásvételi szerződésbe bele kell foglalni az ingatlan hasznos alapterületének egy négyzetméterére vonatkozó árát (fajlagos négyzetméterár), valamint annak számítási módját. Építkezés esetén a fajlagos négyzetméterár kalkulációt a bekerülési költség igazolására szolgáló építési költségvetésben kell feltüntetni.

Az ingatlan adásvételével vagy építésével kapcsolatos hitelügyintézés során kiemelten fontos, hogy a szerződés aláírásának időpontja a jogszabályi keretekkel összhangban történjen. Amennyiben ingatlanvásárlásról van szó, a kölcsönkérelmet kizárólag az adásvételi szerződés megkötését követő 180 napon belül lehet érvényesen benyújtani. Ezzel szemben építési célú hitel esetében a kölcsönkérelem kizárólag a használatbavételi engedély kiállítása előtt terjeszthető elő a hitelintézetnél.

További jelentős jogi feltétel, hogy sem vásárlás, sem építés esetén nem lehet az eladó, illetve a kivitelező a kölcsönkérelmet benyújtó személy közeli hozzátartozója vagy élettársa. Amennyiben az eladó vagy a kivitelező gazdálkodó szervezet, az igénylő nem lehet annak tulajdonosa, és a gazdálkodó szervezetben részesedéssel rendelkező személy sem állhat az igénylővel közeli hozzátartozói vagy élettársi kapcsolatban. Ennek megfelelően kizáró ok, ha a kölcsön felhasználásával ingatlant vásárolunk például házastárstól, élettárstól, egyenesági rokontól, az örökbefogadott, a mostoha- és a nevelt gyermektől, az örökbefogadó-, a mostoha- és a nevelőszülőtől és a testvértől vagy az ilyen hozzátartozó tulajdonában álló cégtől.

A CSOK esetében már kialakult gyakorlattá vált, hogy a megszerzett ingatlan – a támogatott személy hozzájárulásával – bejelenthető gazdasági társaság székhelyeként, vagy ott egyéni vállalkozás is folytatható. Ez a lehetőség ugyanakkor a 3%-os kamatozású kölcsön kapcsán további formai és tartalmi elvárásokkal egészül ki.

A 3%-os kölcsön igénybevételekor már a kölcsönkérelem benyújtásakor nyilatkoznia szükséges, ha a vásárlás vagy építés révén megszerzett ingatlant a kölcsön folyósításától számított öt éven belül legalább többségi tulajdonában álló, legfeljebb két gazdasági társaság székhelyeként, illetve saját egyéni vállalkozás hivatalos telephelyeként kívánja bejelenteni. Szintén előzetes nyilatkozattételt igényel, ha a földrészlet vagy rajta található melléképület saját üzleti tevékenység céljára kívánja igénybe venni.

A fentiek miatt célszerű már az adásvételi szerződésbe belefoglalni a székhelyhasználatra vagy gazdasági tevékenységre vonatkozó szándékot, elkerülve ezzel a későbbi jogvita vagy visszafizetési kötelezettség kockázatát. Amennyiben az igénylő elmulasztja a jogszabály által előírt nyilatkozatot a kölcsönkérelem során, az a szerződéses kötelezettségek megsértésének minősülhet, amely a hitel idő előtti visszafizetését is maga után vonhatja.

Összegzés az Otthon Start Programról

Az Otthon Start Program kedvező lehetőséget kínál mindazok számára, akik első saját otthonuk megvásárlásán vagy felépítésén gondolkodnak. Ugyanakkor a hitel igénylése során számos jogi és adminisztratív feltételnek kell megfelelni, amelyek átlátható kezelése érdekében különösen indokolt a szakértői támogatás – elsődlegesen egy ingatlanjogra specializálódott ügyvéd – igénybevétele.

A hitelkérelem előkészítése, a szükséges nyilatkozatok pontos megfogalmazása, valamint a szerződésekben rögzítendő tartalmi elemek biztosítása mind hozzájárulnak ahhoz, hogy lakásvásárlás sikeresen és biztonságosan megvalósuljon.

Jelen összefoglaló a Kormány által közzétett Otthon Start Programról szóló rendelettervezet, valamint nyilvánosan elérhető sajtóközlemények alapján készült. A végleges jogszabály hatályba lépését követően a cikkben foglalt információk pontosításra szorulhatnak, amelyekről egy újabb cikkben fogok tájékoztatást adni.

Amennyiben kérdése van a 3%-os kamatozású hitellel kapcsolatban, bizalommal forduljon hozzánk, debreceni ügyvédi iroda tapasztalt szakértői segítenek Önnek a folyamat minden lépésében.

Keressen minket elérhetőségeinken!

Telefon: +36 30 997 1783

E-mail: iroda@jeneyugyved.hu