Nem elég a négyzetméterárakat nézni: ebben különbözik Budapest, Varsó és Bukarest újlakás-piaca
Budapesten az idei első negyedév végére 1,9 millió forint fölé emelkedett az új lakások négyzetméterenkénti átlagára, 8 százalékkal felülmúlva a 2025 márciusi értéket. Ennek láttán kifejezetten csábító lehet, hogy Bukarestben – az első negyedévben regisztrált átlagos devizaárfolyamokkal számolva – úgy sem érte el a bruttó átlagár az 1,3 millió forintot, hogy bőven 10 százalék feletti év/év drágulás történt. A lengyel ingatlanpiacon meghatározónak számító nagyvárosok (Varsó, Krakkó, Hármasváros – Sopot, Gdansk, Gdynia –, Wrocław, Poznań és Łódź) között a főváros számít a legdrágábbnak. Az új építésű otthonok átlagos, szerkezetkész (!) állapotra vonatkozó, forintra átszámított négyzetméterára március végére Varsóban megközelítette az 1,7 millió forintot, miközben a poznani átlag 1,2 millió alatt maradt – egyebek mellett ez is kiderül abból a régiós piaci összehasonlító elemzésből, amelyet Magyarország meghatározó lakóingatlan-fejlesztője, a Cordia készített el.
„Ezek az adott esetben jelentős árkülönbségek megmozgathatják a magyar befektetők fantáziáját is. A határon túli projektjeink esetében természetesen segítünk azoknak a vevőinknek, akik vagy a régiós piacokon, vagy akár a spanyol Riviérán vásárolnának új építésű lakást” – emelte ki Görög Áron, a Cordia értékesítési igazgatója. „A Costa del Solon, ahol immár a második projektünket építjük, jelentős felértékelődést látunk. Az idén márciusi 7220 eurós átlagos négyzetméterár – ami mintegy 2,6 millió forintnak felel meg – közel 9 százalékkal múlja felül az egy évvel korábbit. A képhez az is hozzá tartozik, hogy ott fejlesztők hagyományosan a nettó árakat kommunikálják, amihez még hozzáadódik a 10 százalékos általános forgalmi adó.”
Így állnak a bérleti díjak
Egy ingatlanbefektetés esetén az elérhető bérleti díjak, illetve a helyi bérleti piac sajátosságai is alapvető fontosságúak.
Lengyelországban például az alacsonyabb négyzetméterárakhoz a budapesti átlaghoz hasonló vagy azt meghaladó fajlagos bérleti díjak tartoznak, így az euróban számolt bruttó bérleti hozam – figyelembe véve a kulcsrakész állapot eléréséhez szükséges további költségeket is – 4,5-6 százalék között alakul. Érdemes rápillantani az egyes lengyel városok közötti eltérésekre is. Poznań például erős ipari, logisztikai centrumnak számít, alacsony munkanélküliséggel és mérsékeltebb újlakás-árakkal.
Varsóban ugyanakkor – mivel a főváros egyben az üzleti élet központja is – relatíve magas lakásárakkal, ugyanakkor stabil bérleti kereslettel számolhatnak a befektetők.
Bukarestben a régiós összevetésben alacsonynak számító újlakás-árak kedvező belépési lehetőséget kínálnak, viszont ott is a lengyelországi átlaghoz hasonló, 5-6 százalékos bruttó bérletidíj-hozam érhető el.
„A közelmúltban indult el a Cordia legújabb bukaresti projektje, a 274 lakásos Centropolitan értékesítése. A fejlesztés iránt jelentős érdeklődést tapasztalunk a magyarországi vásárlók részéről is” – mondta a szakember.
Kétszeres telekárak és szerkezetkész lakások Varsóban
Érdemes megnézni azt is, hogy mi magyarázza a jelentős lakásár-különbségeket a régióban. A varsói árak értelmezéséhez egyrészt fontos tudni, hogy – ellentétben a magyar és a román piaccal – a fejlesztők hagyományosan nem kulcsrakész, hanem szerkezetkész lakásokat kínálnak, így a vevőknek a vételáron túl még bőven vannak kiadásaik, mire beköltözhetnek. Mindemellett egy átlagos varsói vagy bukaresti projekt kivitelezési költségei negyedével-harmadával kisebbek a budapestinél, a telekárak terén viszont részben fordított a helyzet. A magyar vagy a román fővároshoz képest több mint kétszer nagyobb költséget jelent ez utóbbi tétel a varsói négyzetméterárakban.
Nem lehet megfeledkezni az adórendszerek differenciáiról sem. Magyarországon az új építésű otthonok esetében jelenleg 5 százalék az általános forgalmi adó, ami a rozsdaövezeti lakások esetében vissza is igényelhető. Lengyelországban a 150 négyzetméternél kisebb lakóingatlanok esetében 8 százalékos, a limit feletti alapterületre pedig 23 százalékos adókulcs érvényes. Romániában – egy átmeneti, kisebb köztehermértéket követően – idén augusztustól újra 21 százalék az általános forgalmi adó.
„Az árakra a költségoldali eltérések mellett az adminisztráció bonyolultsága, a kereslet eltérő erőssége, a vevőket támogató állami eszközök skálája is erőteljes hatással van” – húzta alá Görög Áron.
Bukarestben és Budapesten már alapkövetelmény a lakások hűtése
„Az általunk fejlesztett épületek technológiája alapvetően hasonló. Abban sincs különbség, hogy mindenhol teraszos lakásokat építünk, bár ennek a lengyel vevők szemében kisebb a jelentősége. Mindenütt elvárják ugyanakkor a hatékony alaprajzot, viszont a lengyel és a román piacon kevésbé hangsúlyos a környezettudatosság és az energiatakarékosság kérdése. Az egyre melegebb nyaraknak betudhatóan Budapesten és Bukarestben is nő a vevők igénye a lakások hatékony hűtése iránt, míg Lengyelországban, főleg annak északi területein ez nem jellemző” – mondta a szakember.
Érdekesség, hogy Lengyelország – az EU-tagállamok között utolsóként – csak az idén vezeti be a többlakásos épületek energiahatékonysági osztályozását. Szakértők szerint ez azt eredményezheti, hogy a befektetők igyekeznek majd megszabadulni a régi, energiapazarló lakásoktól és helyettük új építésű, energiahatékony ingatlanokat keresnek majd.
A Cordia tapasztalatai szerint egységes trend ugyanakkor, hogy mindenütt növekszenek a minőség, a felszereltség és a többletszolgáltatások – például közösségi terek és helyiségek, közösségi iroda, lounge, gasztrobár stb. – iránti vevői igények. Itt a vállalat a fejlettebbnek számító spanyol piacon megszerzett tapasztalataira tud a legjobban építeni, ami például Romániában versenyelőnyt jelent számára, hiszen más fejlesztők projektjeiben ezek az extrák még nem jellemzőek.
