Repkednek az árcédulákon a százmilliók – Eladói vágyálom vagy új realitás?

A zenga.hu adatai alapján jól látszik a kereslet-kínálat közti feszültség erősödése. Miközben a budapesti hirdetések esetében tízből négy ingatlan árcédulája már a százmilliós sávban mozog, a fővárosban vásárlók mindössze negyede keres ebben az árkategóriában. Ez az arány vidéken még látványosabb különbségeket mutat. A Balaton környékén – különösen Veszprém és Somogy vármegyében – is egyre gyakoribbak a kilenc számjegyű árak, de a kereslet itt is inkább az alacsonyabb kategóriákra koncentrálódik – mondta Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője.

Hasonló a helyzet Nyugat-Magyarországon is. Győr-Moson-Sopron vármegyében minden ötödik ingatlan hirdetési ára eléri a 100 millió forintot, miközben a potenciális vásárlóknak csak körülbelül 10 százaléka nézelődik ebben a tartományban. Zalában és Fejérben még nagyobb a szakadék az eladói elképzelések és a valós kereslet között.

Ez az egyensúlytalanság nem véletlen. Az elmúlt időszakban a kereslet érezhetően visszafogottabb lett, különösen azoknál az ingatlanoknál, amelyek ára vagy négyzetméterára kívül esik a támogatott finanszírozási lehetőségeken, például az Otthon Start program feltételein – tette hozzá Futó Péter.
Ennek következménye pedig a növekvő alku és a hosszabb értékesítési idő, melynek során az eladók egyre inkább kénytelenek lesznek alkalmazkodni a realitásokhoz.

A luxusingatlanok piaca sem tűnt el

Közben azonban a legfelső szegmens sem tűnt el, csak átalakult. Egyre inkább az látszik, hogy a valódi prémium kategória már nem 100, hanem inkább 200 millió forint felett kezdődik. Ez az a szint, ahol a kínálat már szűkül, és ahol ténylegesen megjelenik az exkluzív minőség, legyen az egy különleges lokáció, kiemelkedő műszaki tartalom vagy más egyedi adottságok.

Mindezt a számok is alátámasztják: míg 2024 elején a zenga.hu-n hirdetetett ingatlanok 4 százaléka tartozott a 200 millió forint feletti kategóriába, addig 2025-re ez 5,5 százalékra, 2026-ra pedig már 6,5 százalékra emelkedett, vagyis a piac teteje is egyre feljebb tolódik – mondta Futó Péter.

És hogy hol találjuk ezeket az ingatlanokat? Budapesten elsősorban a II. kerületben, ahol tízből négy ingatlan ára meghaladja a 200 millió forintot. De hasonló arányokat látni az V. kerületben és az I. kerületben is. Érdekes kivétel a XVI. kerület, ahol nem feltétlenül a lokáció, hanem a nagy alapterületű házak húzzák fel az árakat.

Vidékén továbbra is a Balaton a legerősebb prémium térség, de a vármegyeszékhelyek közül Debrecen, Kecskemét, Veszprém és Székesfehérvár is egyre inkább felkerül a térképre ebben a kategóriában.

Miközben tehát a kínálat egyre drágább, a kereslet még mindig a megfizethetőbb kategóriák felé húz, így a kérdés az, meddig tartható fenn ez a piaci egyensúlytalanság, és mikor kezd el igazán alkalmazkodni az egyik oldal a másikhoz.