Súlyos kérdések az Otthon Startról, amit tisztázni kell

A számításoknál feltételezzük, hogy a kezdeti feltételek nem változnak az idővel (7% hozam, 300 ezer bérleti díj…stb.). Ezek potenciális változása nyilvánvaló kockázatot hordoz. S az ingatlanhoz kapcsolódó költségekkel sem számoltunk. Pl. vagyon szerzési illeték, felújítási költség…stb. 

Ha simán befektetünk, akkor 25 millió induló tőke a kamatokkal 25 év alatt 136 millió forint lesz, míg a 353 ezer forint havonta megtakarított és állampapírba befektetett összeg 288 millió forintot. Azaz ebben az esetben a végén cirka 424 millió forinttal fogunk rendelkezni.

Ha a pl. júliusban vettünk egy ingatlant a korábbi feltételek szerint és azt kiadjuk havi 300 ezer forintért, akkor 25 év múlva 152 millió forint megtakarításunk és egy 69 millió forintért vásárolt lakásunk lesz, amely valószínűleg többet ér majd, mint a vásárláskori érték.

Ha a kedvezményes hitellel vesszük a lakást, akkor 243 millió forint megtakarításunk és egy 75 millió forintért vett lakásunk lesz a végén, ami szintén valószínűleg többet fog érni, mint most.

A kérdés pedig az, hogy mennyit kell drágulnia a vásárolt lakásunknak ahhoz, hogy ugyan akkora vagyonnal rendelkezzünk, mint a sima pénzügyi befektetés esetén? Az első esetben évente cirka 5,6 százalékkal, míg a támogatott hiteles esetben 3,6-tal.

Így amikor valaki ingatlan vásárláson gondolkozik, akkor valójában olyan kérdéseket kell feltennie magának, hogy a csúcsra húzott ingatlanpiac átlagosan évente hány százalékos áremelkedést fog tudni felmutatni. Vagy pl. azt, hogy tényleg be tudok-e fektetni mindig 7 százalékon. De az is releváns tényező, hogy a bérleti díjak megmaradnak-e a jelenlegi szinten vagy a kereslet csökkenésére és kínálat növekedésére nem csökkennek-e? 

Mindenesetre megint saját példát figyelembe véve, az elmúlt 20 évben az ingatlanárak cirka 7-8 százalékkal emelkedtek átlagosan. Az MNB statisztikai adatai alapján Budapesten az elmúlt 25 évben átlagosan 7,9 százalék volt az áremelkedés, míg a községekben 6,3. S ebben volt válság meg két fellendülés is. Az egyéb költségek meg picit megemelik az elvárt lakáspiaci hozamunkat.