Több új lakás, magasabb áron - így alakult át az új építésű lakások piaca
A budapesti új építésű lakások átlagos négyzetméterára 2026 első negyedévében 1,85 millió forintra emelkedett az egy évvel korábbi 1,68 millióról, illetve a két évvel ezelőtti 1,47 millióról. Ez éves alapon mintegy 10, kétéves összevetésben közel 26 százalékos drágulást jelent.
„Az átlagos lakásár növekedése tavaly még lendületes volt, idén azonban megtorpant. Míg 2024 első negyedévében átlagosan közel 108 millió forintba került egy új építésű lakás Budapesten, addig 2025 elejére 127 millióra emelkedett, 2026 első három hónapjában pedig gyakorlatilag változatlanul, 128 millió forinton alakult” – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.
A kerületenkénti különbségek tovább nőttek. A 2026 első negyedévében értékesített új lakások adatai alapján 3 millió forintot is meghaladó átlagos négyzetméterárral a II., az V. és a XII. kerületben lehetett a legdrágábban új építésű lakáshoz jutni. Az I. kerületi átlagár 2,5 millió forint, miközben a VI. és a VII. kerület is már 2 millió feletti átlagáron kínálja a lakásokat. A legtöbb új építésű ingatlant kínáló XIII. kerületben az 1,8 és 1,9 millió forintos ársávon belül találunk új lakásokat. A leginkább családbarát árszintet – másfél és 1,8 millió forint közötti négyzetméterárat – a VIII., IX., XIV., XIX. és XXII. kerületben lehetett megtalálni. Egymillió forint alatti négyzetméterárú új lakás Budapesten gyakorlatilag már nincs a piacon.
Megnyílt a kínálat: több új lakásból válogathatunk, mint egy éve
Miközben az árak emelkedtek, a választék is bővült. A budapesti új építésű projektek 2026 első negyedévében összesen közel 28 ezer lakást foglaltak magukba – ebből csaknem 9 500 darab volt szabadon elérhető a vevők számára, további közel 1 200 lakás pedig még tervezési vagy értékesítés-előkészítési fázisban várt új tulajdonosra.
Ez együttesen mintegy 10 600 elérhető ingatlant jelent: egy évvel korábban ugyanez a szám még csak 6 900 volt, vagyis a kínálat egy év alatt 54 százalékkal bővült.
A teljes projektállomány 38 százaléka volt elérhető – szemben a 2025 eleji 31 százalékkal. A piac tehát sokkal kevésbé szűkös, mint egy éve volt, amikor az állampapírokból a lakáspiacra áramló tőke vásárlási rohamot indított el. A jelenlegi kínálat ugyanakkor erősen koncentrált: a XIII. kerületben közel 9 500 lakás várja az érdeklődőket az értékesítés alatti projektekben, Újbudán mintegy 5 500, a IX. kerületben pedig 3 400 új lakás. A skála másik végén az I., II., XX., XXI. és XXII. kerület áll 200 alatti, az V. és a XVI. kerület pedig 100 alatti darabszámmal.
Nyugodtabb negyedév a 2025-ös vásárlási roham után
A budapesti adatbázisban szereplő, 2026 első negyedévében értékesített új lakások száma 1 861 darab volt – ez 27 százalékkal alacsonyabb, mint 2025 utolsó negyedévében (2 567 db), és nagyjából harmadával marad el az egy évvel korábbi, kiugró 2 790 darabos szinttől. A magyarázat azonban nem keresletválság: 2025 első felében az állampapír-lejáratokból a lakáspiacra áramló tőke, a második félévben pedig az Otthon Start Program elindulása fűtötte fel a vásárlói aktivitást, és ennek lecsengése után az idei első negyedéves visszafogottabb forgalom a piac természetes korrekciója.
Választani a későbbiekben is lesz miből, mivel a fővárosi projektek lakásainak közel kétharmada ma is épülő státuszban van. Vagyis a fejlesztések üteme kitart, ráadásul a következő hónapokban is folyamatos lesz az új átadások beáramlása a piacra.
Mit hozhat 2026?
Az év hátralévő része az új építésű piacon a fokozatos egyensúlyba kerülés időszaka lesz. Az árak emelkedése – a szűkös telekkínálat, a magasabb építőipari költségek és a kibővült támogatott hitelezés együttes hatására – várhatóan folytatódik, de a 2025-ös ütemnél mérsékeltebb tempóban; az éves drágulás egyszámjegyű és tíz százalék körüli sávban maradhat. A kibővült kínálat ugyanis önmagában is fékező hatású. Az új projektek átadásával a vevők az utóbbi években most először választhatnak újra több lakás közül - ez pedig árazási fegyelmet kényszerít a fejlesztőkre, főleg a kínálattal jobban ellátott XIII., XI. és IX. kerületben.
„A tranzakciószám az első negyedévi visszafogottabb időszakot követően a tavaszi–nyári hónapokban élénkülhet. A teljes 2026-os év ugyan elmaradhat a tavalyi rekordtól, de középtávú összevetésben így is erős teljesítményt hozhat” – mondta Szegő Péter.
