Újépítésű ingatlanok: melyek az előnyeik, a kockázataik és a vásárlói buktatók?

Az elkövetkező években – feltételezve, hogy megmarad a támogatott hitelfelvételi lehetőség – az újépítésű ingatlanok piaca kettészakad. A hagyományos újépítési módok mellett megjelennek a "OSP-s" újépítésűek, melyek valós alternatívát jelentenek a használt ingatlanok piacának – mondta Balla Frigyes, a Balla Ingatlan operatív igazgatója.

Hozzátette, hogy mint mindennek, természetesen az újépítésű ingatlanoknak is vannak előnyei és hátrányai, melyek vonzóvá, vagy pont ellenkezőleg, kerülendővé teszik őket egyes vásárlók számára.

Az előnyök közé sorolhatjuk a modern környezetet, az energiahatékony szigetelést és fűtési rendszert, a kornak megfelelő, élhető tereket, a garanciát, az értékállóságot és a kedvező finanszírozási feltételeket. Akik pedig kerülik az újépítésűeket, azok általában a magasabb árra, a kivitelezési és beruházói kockázatokra, a kezdetben hiányosabb infrastruktúrára, az építkezési zajra hivatkoznak.

Új vagy használt?

Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője mindezek mellett arra hívta fel a figyelmet, hogy egy újépítésű ingatlan megvásárlása mindenképpen egyszerűbb megoldás abból a szempontból, hogy költözésnél az új tulajdonosnak nincs más feladata, mint bútorokat vásárolni. 

Ezzel szemben a használt ingatlanoknál a vevők gyakran komolyabb anyagi ráfordítást igénylő problémákat is vesznek a lakással együtt. Hiszen az ingatlant rendbe kell tenni, fel kell újítani, ráadásul a régi épületek állandó karbantartást is igényelnek. Családi házaknál és társasházaknál folyamatosan keletkeznek olyan költségek, amelyekre szükség van az épület állapotának megóvásához.

Az újépítésűeknél ilyesmivel nem kell foglalkozni. Már csak azért sem, mert ha valamilyen probléma merül fel, azt a kivitelezőnek garanciálisan javítania kell, ezért plusz költség sem terheli a lakástulajdonost. Emiatt az újépítésűeknél hosszú ideig nem kell komolyabb anyagi áldozatokat igénylő felújításra készülni, ami növeli a vevők kényelmét és komfortérzetét – jegyezte meg Sebestyén Tamás.

Megbízható a fejlesztő?

Arról természetesen érdemes a vásárlást megelőzően tájékozódni, hogy egy adott lakóingatlan-fejlesztés beruházója mennyire megbízható vagy „tőkeerős”, milyen múltja van, többek között azért, hogy tudja-e vállalni az egyébként kötelező garanciát.

De az elinduló Otthon Startos, nemzetgazdaságilag kiemelt státuszt kapott fejlesztéseknél ez vélhetően nem lesz probléma, hiszen ezeknél a nagy lakásszámok és a feltételek miatt eleve csak a nagyobb beruházó cégek jelenhetnek meg.

A kisebb vállalkozókkal kell óvatosabbnak lenni

Rencsevics Mária, a Balla Ingatlan XIX., XX. és XXIII. kerületi irodájának szakmai vezetője ennek kapcsán arra hívta fel a figyelmet, hogy beruházói szempontból jelentős a különbség, amikor egy néhány lakásos kisebb épületről beszélünk, vagy egy nagyobb volumenű lakóingatlan-fejlesztésről.

Időnként lehet találkozni ugyanis azzal, hogy egy kezdő építési vállalkozó próbálkozik egy új beruházást megvalósítani, de nagyon keveset tud a folyamatokról és a jogi szempontokról, ráadásul nincs is elég tőkéje. Pedig az újépítésű lakásoknál is szinte biztosan felmerülnek olyan kisebb problémák, amelyeket a szavatossági időn belül kezelnie kell a fejlesztőnek. Ez gyakorlatilag elkerülhetetlen, így ilyenkor az a fontos, hogy ezeknek a javítására nyitott legyen a beruházó.

Sebestyén Tamás szerint is elsősorban az olyan helyi vállalkozók megbízhatóságára, referenciáira kell nagyon odafigyelni, akik csak néhány lakásos fejlesztésben vannak benne. Ugyanakkor – mint azt Rencsevics Mária megjegyezte – a fejlesztő megbízhatóságát a legnehezebb ellenőrizni, ezért a referencia nagy jelentőségű. Kis projektek esetén ráadásul a beruházó vállalkozók nehezen értik meg, hogy a vevő bizalmatlan.

A tervezőasztalról történő vásárlás árnyoldalai

Egy másik jelentős probléma forrása az újépítésűeknél a tervezőasztalos vásárláshoz kapcsolódik. Ez annyival nehezíti a vevő helyzetét, hogy a terveken és jó esetben a látványterven kívül semmit nem lát még az ingatlanból, így a kivitelezési minőséget sem – mondta Rencsevics Mária. A vevők sokszor nem tudják elképzelni a tereket, néhány méretre vonatkozó szám nem sokat mond nekik, ezek alapján általában nem tudják fejben berendezni a lakást. 

A látványterv ugyan segít, de ez sokszor szépítve ábrázolja a majdani valóságot. Könnyen beleszeretnek a vevők az ingatlanba, ami később csalódást okozhat számukra. Máshogy néz ki a lakás, mint amit elképzeltek, nem pont olyan a panoráma, mint a látványterven, nem olyan zöld, nem olyan csendes a környezet, mint amire számítottak.

Sebestyén Tamás ezért azt tanácsolja, hogy a látványterveken túl az érdeklődők legalább a fejlesztés környezetével ismerkedjenek meg a vásárlás előtt. Habár ez sem kínál akkora információmennyiséget az ingatlanról, mint egy kész lakás vevői felmérése, mégis némi támpontot ad arra nézve, hogy mekkora zajra számíthatnak, milyen a környék, a közlekedés, a légszennyezettség.

Funkcionalitás és valós igények

Rencsevics Mária arra is felhívta a figyelmet, hogy az újépítésű lakásoknál a műszaki és esztétikai szempontok mellett nagyon fontos a funkcionalitás felmérése is. Ez azt jelenti, hogy tisztában kell lenni a valós használati szokásokkal, igényekkel.

Minden kornak megvannak a maga jellegzetességei, ilyen például az elmúlt évtizedekben az amerikai konyhás nappali. Ha egy újépítésű lakásban ilyet alakítanak ki, viszont a vevő évtizedeken keresztül zárt konyhát használt, akkor nehéz lesz számára a váltás, nem feltétlenül fogja szeretni az újat. De az is okozhat problémát számára, hogy például nagyobb tárolási kapacitásra van szüksége a lakásban, mint amit a modern tervezésű lakások nyújtani tud.

Az újépítésű lakásoknál mindezeket a tényezőket figyelembe kell venni a vevőnek, ami nehezebb abban az esetben, ha fizikailag még nem létezik az ingatlan. Ebből a szempontból mindenképpen előnyösebb egy használt lakás vásárlójának a helyzete, hiszen az adott lakás már létezik, abba beléphet, azt megnézheti az érdeklődő. Így valamivel pontosabban látja az ingatlan hibáit, előnyeit, és hogy megfelel-e számára. Igaz, sok esetben így sem biztos, hogy a számára megfelelő lakást vásárolja meg.

És ha sürgős a költözés?

Továbbá vásárlói oldalról nézve a tervezőasztalról a piacra kerülő újépítésű lakások nem mindenkinek jelentenek megoldást, hiszen akinek a lakhatását kell rövid távon megoldani, az csak kompromisszumok árán vághat bele egy ilyen ingatlan megvásárlásába. Így, ha valakinek sürgős a költözés, akkor nem megfelelő opció számára az újépítésű lakás megvásárlása.

Végül Balla Frigyes azt is megjegyezte, hogy egy-egy projekt átfutási ideje akár 3–4 év is lehet, így ezeknek az Otthon Startos újépítésű lakásoknak egyelőre nehezen jósolható a sikere, hiszen ennyi idő alatt jelentősen megváltozhat akár a támogatási rendszer is, akár a vevők élethelyzete. Ráadásul mint sok újépítésű ingatlannál számolni kell 3–6 hónapos csúszással, tette hozzá a Balla Ingatlan szakértője.