Zuhan a BIRS kamatráta: mikor csökkenhetnek végre a lakáshitelkamatok?

A korábbi tapasztalatok alapján a BIRS mérséklődése körülbelül négy hónapos késéssel épülhet be a lakáshitelek kamataiba. Az első komolyabb változások így legkorábban a nyár végén, szélesebb körben pedig ősszel válhatnak láthatóvá. A bankok mozgástere ugyanakkor korlátozott, mert a lakáshitelek kamatfelára történelmi és európai összehasonlításban is rendkívül alacsony.

Már fél százalékpontnyi kamatkülönbség is több millió forinttal módosíthatja egy átlagos lakáshitel teljes visszafizetendő összegét. Ezért nemcsak az számít, mikor indulnak csökkenésnek az átlagos kamatok, hanem az is, hogy melyik banktól kérünk ajánlatot.

A lakáshitel kamata nemcsak a jegybanki alapkamattól függ

Gyakori tévedés, hogy a hosszú időre rögzített lakáshitelek kamatát közvetlenül a jegybanki alapkamathoz hasonlítják. Az alapkamat valóban fontos, de csak közvetett módon hat a hitelkamatokra: a pénzpiaci várakozásokon, a hozamgörbén és a bankok forrásköltségén keresztül.

A napjainkban folyósított lakáshitelek többségének kamata legalább öt-tíz évig, sok esetben pedig a teljes futamidő alatt változatlan. Ezeknek a hiteleknek az árazásához ezért az éven túli referenciahozamok állnak közelebb.

A forinthiteleknél az egyik legfontosabb mutató a BIRS, vagyis a Budapest Interest Rate Swap fixing. Ez leegyszerűsítve azt mutatja meg, milyen kamatszinten lehet több évre rögzíteni a forinthitelek kamatát a bankközi piacon. Bár a BIRS nem azonos a bankok teljes finanszírozási költségével, jól érzékelteti, hogyan változik a hosszú távú kamatrögzítés piaci ára.

A lakáshitel kamata leegyszerűsítve két elemből áll:

- a hosszú piaci kamatból;

- valamint a bank által felszámított kamatfelárból.

A kamatfelár fedezi többek között a hitelezési kockázatokat, a működés és az értékesítés költségeit, illetve a bank nyereségét. Emiatt a lakáshitel kamata és a BIRS közötti különbség nem tekinthető teljes egészében banki profitnak.

Négy hónap alatt közel 2 százalékponttal estek a hosszú forintkamatok

A hosszú forintkamatok 2026 nyarára látványosan alacsonyabb szintre kerültek. Az 5 éves BIRS március és július között 6,8 százalékról 5 százalékra csökkent, ami 1,8 százalékpontos mérséklődésnek felel meg.

A 10 éves BIRS ugyanezen időszak alatt 7 százalékról 4,9 százalékra esett. Ebben az esetben már 2,1 százalékpontos csökkenés történt.

Ez elméletileg komoly teret nyithatna a lakáshitelek olcsóbbá válása előtt. A banki kamatok azonban nem követik azonnal és automatikusan a referenciahozamok minden mozdulatát.

A BIRS csökkenése csak késve jelenik meg a banki ajánlatokban

A Magyar Nemzeti Bank kutatása szerint a bankközi kamatok változása átlagosan körülbelül négy hónap alatt épül be az új lakáshitelek kamataiba. Az átárazás ráadásul rendszerint nem egyetlen lépésben történik.

A bankok első kamatmódosítása gyakran kisebb, mint a BIRS teljes változása. Ezt később további egy vagy két korrekció követheti. Az egyes pénzintézetek eltérő gyorsasággal és különböző mértékben reagálhatnak a piaci hozamok változására.

A késlekedésnek több oka is van. A bankok előre meghirdetett kondíciókkal dolgoznak, az ajánlatok módosítása pedig adminisztratív költségekkel jár. Emellett a hitelkérelem befogadása, jóváhagyása és a szerződés megkötése között akár több hónap is eltelhet.

A pénzintézetek akkor is kivárhatnak, ha bizonytalannak látják, hogy a BIRS csökkenése tartós lesz-e. A bankok közötti verseny és a piacszerzési szándék ugyanakkor felgyorsíthatja az átárazást.

A négy hónapos késés a jelenlegi helyzet értékelésénél kulcsfontosságú. A legfrissebb, júniusi lakáshitelkamat-adatok még jórészt az év eleji BIRS-szinteket tükrözik. Ha a hosszú forintkamatok tartósan a mostani alacsonyabb szinten maradnak, ősszel szélesebb körben is olcsóbbá válhatnak a piaci lakáshitelek.

Ez azonban nem jelenti azt, hogy minden bank egyszerre és ugyanolyan mértékben csökkenti majd a kamatait.

Van tér a kamatvágásra, de 2 százalékpontos csökkenésre nem érdemes számítani

A BIRS jelentős esése számottevő lakáshitelkamat-csökkentés előtt nyithatja meg az utat. Arra azonban nem érdemes számítani, hogy a bankok minden egyes százalékpontnyi hozamesést ugyanekkora kamatvágással követnek.

Ennek egyik legfontosabb oka, hogy a lakáshitelek kamatfelára az elmúlt évek során rendkívül alacsony szintre süllyedt. A Covid-járvány előtti időszakban a piaci lakáshitelek felára jellemzően 2–3 százalékpont körül alakult. A 2010-es évek első felében ennél is magasabb, gyakran 3–6 százalékpontos értékeket lehetett megfigyelni.

A magas infláció és a gyors kamatemelkedés időszakában ugyanakkor a lakáshitelkamatok nem követték teljes mértékben a hosszú hozamok emelkedését. A kamatfelár 2022 végétől nulla közelébe, időnként pedig negatív tartományba süllyedt.

A BIRS mostani csökkenésével a felár ismét növekedésnek indult, de továbbra is jóval a járvány előtti szint alatt marad. Hosszabb időtávon a bankok a referenciahozam felett a jelenleginél lényegesen magasabb felárat alkalmaztak.

A nemzetközi környezet ismét megfordíthatja a folyamatot

Az sem biztos, hogy a kedvezőbb hozamkörnyezet tartós marad. A nagy jegybankok kamatpályája, az infláció alakulása, valamint a geopolitikai feszültségek miatt változó energiaárak ismét felfelé mozdíthatják a hosszú kamatokat.

Ha a BIRS alacsonyabb szinten stabilizálódik, a bankoknak lesz lehetőségük a lakáshitelkamatok mérséklésére. A kedvezőbb helyzet egy részét azonban arra is felhasználhatják, hogy visszaépítsék a korábban beszűkült kamatfelárat.

A közel 2 százalékpontos BIRS-esésből ezért várhatóan nem lesz ugyanekkora, az egész piacot érintő lakáshitelkamat-csökkenés.

Nem a magyar banki felár kiugró, hanem a forint kamatkörnyezete

A magyar lakáshitelek kamatfelára nemcsak történelmi összehasonlításban alacsony, hanem uniós szinten is a legalacsonyabbak közé tartozik. A hazai lakáshitelek viszonylag magas nominális kamata mögött ezért elsősorban nem a kiugró banki árazás, hanem a forint magasabb kamatkörnyezete áll.

A különböző országok nominális hitelkamatainak egyszerű összehasonlítása félrevezető lehet. Minden hitelt a saját pénznemének kamatkörnyezetében kell értékelni.

A magyar háztartások jövedelme jellemzően forintban érkezik, ezért számukra a forinthitel jelenti a természetes és biztonságosabb választást. Egy alacsonyabb euró- vagy zlotyalapú kamat nem jelent közvetlen alternatívát. Ha ugyanis a hitel és a jövedelem pénzneme eltér, az árfolyam változása jelentősen megemelheti a törlesztőrészletet. A korábbi devizahitelezés tapasztalatai ezt egyértelműen megmutatták.

Pontosabb képet kapunk, ha a lakáshitel kamatából levonjuk az adott pénznem hosszú piaci kamatát. Az így meghatározott kamatfelárból kell a banknak fedeznie a működési költségeit, a hitelezési kockázatokat és a nyereségét.

A 2026. júniusi adatok szerint a magyar piaci lakáshitelek felára az Európai Unió legalacsonyabb értékei között szerepelt. Ezt az MNB korábbi, részletesebb számítása is alátámasztja: 2025 második negyedévében Magyarországon volt a második legalacsonyabb az új lakáshitelek felára a vizsgált 21 uniós ország között.

A rangsort természetesen befolyásolhatja a hiteltermékek összetétele, a kamatrögzítés időtartama és a választott referenciahozam. Az összkép ennek ellenére egyértelmű: a magyar lakáshitelek kamatfelára történelmi és európai összevetésben is kifejezetten alacsony.

Megéri kivárni a következő banki kamatcsökkentést?

A kamatcsökkenés első jelei már megjelentek a piacon. Júliusban az OTP, augusztus elején pedig a CIB mérsékelte egyes piaci lakáshiteleinek kamatait. A BIRS esése tehát lassan elkezdett beszivárogni a banki ajánlatokba, általános piaci fordulatról azonban még korai lenne beszélni.

Ha a hosszú bankközi hozamok tartósan alacsonyabb szinten maradnak, ősszel újabb kamatcsökkentések következhetnek. A bankok azonban várhatóan eltérő ütemben és különböző mértékben adják tovább a kedvezőbb piaci környezet hatását.

Éppen ezért nem biztos, hogy minden hitelfelvevőnek érdemes kizárólag egy későbbi, általános kamatcsökkentésre várnia. Már jelenleg is jelentős különbségek lehetnek a banki ajánlatok és az egyedi kedvezmények között.

Egy mindössze fél százalékpontos kamatkülönbség egy átlagos lakáshitelnél a teljes futamidő alatt több millió forintos eltérést okozhat. A következő hónapokban ezért a piaci kamatok alakulásának figyelése mellett legalább ennyire fontos lehet a banki ajánlatok részletes összehasonlítása - írja a BankMonitor.