Külföldi ingatlanbefektetési kalauz 1. rész: Horvátország, Spanyolország vagy Florida a legjobb választás?

Ezek fontosak lehetnek, de hosszútávon szemlélve nem biztos, hogy a legnagyobb haszonnal járnak. Ilyenkor azt ajánlom, hasonlítsunk össze néhány lehetőséget és a végén meglátjuk, hogy melyik a legelőnyösebb befektetési megoldás. A kritériumok közé természetesen mindig besoroljuk az ügyfelek által javasolt szempontokat és hozzávesszük a pénzügyi, befektetési kritériumokat is:

-Távolság
-Időjárás
-Turisták száma
-Magán cél vagy kiadás
-Ingatlanár
-Értéknövekedés
-Kiadásból származó jövedelem
-Adózás: ingatlan, jövedelemadó

Ezek a szempontok ugyan csak általános tájékoztatást biztosítanak, abban mégis nagy segítséget nyújtanak, hogy merre induljunk el. Azonban a valódi munka és a portfolió megalkotása csak ezután kezdődhet, hogy megszülethessen a legjobb befektetési megoldás.

Jelen esetben Horvátország és Spanyolország tengerparti régióiban, illetve Florida államban (USA) található ingatlan befektetéseket hasonlítjuk össze.

Ha a könnyű megközelíthetőség lenne a legfontosabb akkor azt mondhatnánk, hogy Horvátországban kell befektetni, mert az van a legközelebb, a második helyre Spanyolország kerülne és az utolsó a sorban pedig Florida. Ha az időjárási szempontokat is figyelembe vennénk már árnyaltabb képet kapnánk, hiszen akár Horvátországot akár Spanyolországot nézzzük, nem mondhatjuk hogy nincs tél, sőt mostanában  havazás is mind gyakrabban fordul elő.

Horvátországban májustól szeptember végéig tart a turista szezon, Spanyolországban  májustól október végéig, a spanyol szigeteken (Gran Canaria, Tenerife, Mallorca) a téli hónapokkal is számolhatunk. Ezzel szemben Floridában egész évben kellemes az idő, a hó messziről elkerüli. A kiadási statisztikák szerint a legerősebb hónapok  novembertől március végégig teltházasak, az áprilistól október végéig tartó időszakban pedig átlagban 50 – 60 százalékos kihasználtsággal működnek.

A turizmus fontos tényező egy ország GDP-je és a foglalkoztatásra  gyakorolt hatás szempontjából. Főleg Európában van nagy jelentősége, ahol a recesszió erősebben érezteti hatását. Horvátországban az utazás és a turizmus teljes hozzájárulása a GDP–hez 27,8 százalék, Spanyolországban 15,2 százalék, míg az USA–ban 8,6 százalék.
Az ENSZ Világturisztikai Szervezetének ( UN World Tourism Organization ) statisztikai adatai szerint a világban még mindig a második legnépszerűbb turista  célpont az Egyesült Államok. 2012–ben több mint 67 millió turista látogatta meg az országot, a tagállamok között pedig Florida New York után a második legfontosabb célpont. 2012–ben egy év alatt 16 százalékkal nőtt a tengeren túlról érkezők száma.

A rangsor negyedik helyén Spanyolország áll 57,7 millió látogatóval.  
Bár Horvátország is népszerű  és évről évre növekszik az odalátogatók száma, a több mint 11 millió turistával még nem került be az első tíz top célpont közé.
Ha a belföldi turizmust is figyelembe vesszük: Horvátországban a turizmus 92 százaléka a külföldiekhez köthető, Spanyolországban is ők adják az utazók nagyobb szeletét, az Egyesült Államokban viszont az ország adottságainak köszönhetően a belföldi turizmus igen jelentős számú. Így fordulhat elő, hogy Floridában több mint 80 millió turista fordult meg 2012–ben, akiknek kevesebb mint 10 százaléka érkezett a tengeren túlról.
Fontos szempont a befektetés kiválasztásakor, hogy magáncélra vásárolunk ingatlant és annak csak az értéknövekedéséből kívánunk profitálni, vagy bérbeadáson is gondolkodunk.

A bérbeadásnak is több formája létezik. Az egyik, amikor mi is szeretnénk néhány hetet tölteni az ingatlanban, a másik amikor hosszútávú kiadáson gondolkodunk és azért fektetünk be, hogy az értéknövekedés mellett a kiadásból is több haszonra tegyünk szert.

Ekkor válik fontossá az ingatlan ára. Ha csak magáncélra vásárolunk fő szempont legyen, hogy olyan régióban vásároljunk, ahol nagyobb értéknövekedés  várható, az áraknak csak az igényeink és pénztárcánk szab határt.
Ha viszont akár rövidtávú, akár hosszútávú bérbeadáson gondolkodunk az ár jelentős tényező lesz, hiszen azt szeretnénk elérni, hogy a befektetés minél hamarabb megtérüljön és profitot is hozzon.  Floridában jelenleg is számos olyan beruházás fut, amelyeket kifejezetten rövidtávú kiadásban gondolkodó befektetőknek ajánlanak.

Ha összehasonlítjuk  az ingatlanárakat, 2012 decemberében 1671 euró volt az átlagos négyzetméter ár a horvátországi Adrián. Ez az ár 8 százalékkal volt alacsonyabb az egy évvel ezelőtt, ugyanebben az időszakban mértnél. Ugyanakkor Zágrábban a lakások 2.000 euró, Közép–Dalmáciában  a lakás- és ház árak 3.000 euró körül mozogtak négyzetméterenként.

Az ingatlanárak 2009– ben voltak a mélyponton, majd lassú emelkedésnek indultak 2010–ig, de sajnos azóta is folyamatosan csökkennek. Hosszantartó recesszió és magas munkanélküliség jellemzi az országot és csak remélhetjük, hogy a 2013 július 1–én az Európai Unióhoz való csatlakozásuk megnöveli a külföldiek befektetéseit és ez pozitív hatással lesz gazdasági növekedésükre.

Spanyolországban az ingatlanárak a 2007–ben mért csúcshoz képest 37 százalékkal estek vissza, ami azt jelenti, hogy egy átlagos lakás már csak a kétharmadát éri a hat évvel ezelőtti értékének.

Az 1996- 2007 közötti időszakban a tengerparti területeken 250 százalékos volt az áremelkedés, aminek  a globális válság vetett véget. Az ingatlanárak azóta folyamatosan csökkennek és  az átlag négyzetméter ár 1600 euro, ami 12 százalékkal alacsonyabb az egy évvel  ezelőtt mértnél.

A recesszió tart, a munkanélküliség az egyik legmagasabb az Unióban, ráadásul a fiatalok több mint 60 százaléka munkanélküli, ami még súlyosabbá teszi a spanyol gazdaság jövőbeni kilátásait.

Bár az utóbbi napokban egy esetleges amerikai államcsőd tartotta izgalomban a világot, mégis elmondhatjuk, hogy az amerikai gazdaság szerencsésebb helyzetben van az európainál. A recesszió is kevésbé éreztette hatását , a munkanélküliségi ráta 7.3 százalék volt 2013  júliusában, ami az elmúlt négy éves időintervallumot nézve az eddigi legalacsonyabb. A vezető közgazdászok  többsége 2,4 százalékos GDP  növekedést vár erre az évre.

Az ingatlanpiaci árak 17 hónapja, 2012 év elejétől folyamatosan emelkednek. Ilyen szintű növekedés utoljára 2005 januárja és 2006 májusa között volt tapasztalható még az ingatlanpiaci lufi kirobbanása előtt. Különösen kedvező a helyzet a déli államokban. Itt jön létre az ingatlanvásárlások 40 százaléka és a régiókat összehasonlítva a déli államok mutatták a legerőteljesebb, 15%-os növekedést.   
Az átlag négyzetméter árak igen változatos képet mutatnak. Míg egy 120 négyzetméteres  belvárosi lakás ára a pénzügyi ( New York )  és adminisztrációs (Washington) központokban akár  a 15 ezer dollárt is elérheti négyzetméterenként, addig Floridában ennek töredékéért családi házat is vásárolhatunk.
Ezért használják inkább a medián árat a különböző ingatlanpiaci statisztikákban mert az pontosabb képet mutat az aktuális piaci trendekről.

Az amerikai Nemzeti Ingatlan Szövetség ( National Assosiation of Realtors ) 2012 augusztusában hozott nyilvánosságra egy kutatást, amely a külföldi vásárlók szokásait, profilját elemzi Floridában. Megállapították, hogy  a külföldiek ( 28% ) a 100.000 – 199.000 dolláros ingatlanokat preferálták, a vásárlások középértéke 194.700 dollár volt. A vásárlók  23% - a 100.000 dollárnál alacsonyabb értéken, 16%-a 200-300 ezer dollár között vásárolt, míg a 300.000 – 399.000 dollár közötti vásárlások száma már 10% alatt maradt.

Floridában az árak régiónként is igen változatos képet mutatnak: már 20–30 ezer dollártól vásárolhatunk lakást, a felső határ azonban bőven meghaladhatja a 10-15 millió dollárt is.
Orlandoban például egy új építésű 4 hálószobás 3 fürdőszobás,  szimpla garázsos, 205 négyzetméteres családi házhoz 360 ezer dollárért hozzájuthatunk, ami 1756 dolláros négyzetméter árnak felel meg.

Ha hitelből szeretnénk vásárolni, ami külföldiek számára is megoldható, akkor 30 százalék befizetése mellett, 108 ezer dollárból meg is vásárolhatjuk ezt az ingatlant.
Természetesen úgy kell kiválasztanunk a befektetést, hogy a kiadásból befolyó jövedelem fedezze a hitel törlesztő részleteit és  emellett még némi profitot is elkönyvelhessünk. Floridában számos ingatlan menedzsment cég működik, amik segítségünkre lehetnek az ingatlan kiadásában és  online foglalási rendszerüknek köszönhetően nekünk csak annyi dolgunk lesz, hogy figyelemmel kísérjük ingatlanunk kiadási mutatóit.

Az ingatlanok  napi bérleti díja is nagyban függ az ingatlan elhelyezkedésétől , értékétől és attól is, hogy a potenciális bérlőknek milyen minőségű, nagyságú ingatlantra van igényük és milyen hosszú ideig tartózkodnak benne.

A fent említett vagy egy hasonló kategóriájú ház napi bérleti díja nettó 463–626 dollár között mozog idénytől függően.  Így könnyen kiszámolható, hogy egy körülbelüli 70–80%-os kihasználtság mellett mennyi jövedelemre tehetünk szert.

A befektetések, vásárlások nem elhanyagolható szempontja az adózás. A fent vizsgált országok mindegyikében számíthatunk ingatlanadóra, bérbeadás esetén pedig jövedelemadót kell fizetnünk.
Horvátországban 2013 április 1–től  kívánták bevezetni az ingatlanadót, ami a jelenlegi havi kommunális adót hivatott kiváltani. Eddig a tulajdonosok ezt a ház nagysága alapján fizették az önkormányzatoknak. Az ingatlanadó kalkulációja a ház piaci értékének 70% -a után fizetendő 1.5 % -os adó. Bár bevezetését a horvát parlament elhalasztotta, de egyes piaci elemzők szerint ez tovább fogja csökkenteni az ingatlanpiaci árakat.

Spanyolországban az ingatlanadó mellett még vagyonadót is kell fizetni, melynek alapja a három meghatározott érték közül a legmagasabb,, ami vagy a kataszteri érték, vagy az adóhatóság által meghatározott érték, vagy pedig a szerzett érték. A vagyonadót a külföldiek a jövedelemadóval összevonva fizetik. Általában évente 3 %- kal növelik a külföldiek által fizetendő ingatlanadó alapját,.

Az USA – ban az adózási rendszer egyrészről komplikáltabb, másrészről viszont egyszerűbb. Az ingatlanadó államonként különböző lehet. Floridában az éves ingatlanadó az ingatlan értékének 1–2%-a az ingatlan elhelyezkedésétől és osztályba sorolásától függően.  
A bérbeadásból vagy az ingatlan értékesítésből származó jövedelem után fizetendő jövedelemadó a  szövetségi adótörvények alapján történik és mértéke attól függ hogy egyénileg, házastárssal közösen vagy családfőként  adózunk.

Következő cikkünkben az ingatlan vásárlás folyamatát, lépéseit vesszük számba, konkrét befektetési kalkulációkkal.

Amennyiben addig is bármiben segítségére lehetünk bátran lépjen kapcsolatba velünk.

Cikksorozatunk korábbi írásai: Ingatlanbefektetések a napfényes Floridában

Kapcsolat: http://www.floridaincmarketing.eu/