A forgalom csökkenése mellett tovább drágult tavaly a termőföld
A 2014. májusában hatályba lépett földforgalmi törvény nagy mértékben limitálta a termőföldet vásárolni jogosultak körét. Ennek hatására a forgalom tavalyelőtt egyharmadával, 2015-ben pedig további felével csökkent. A szűkülő lehetőségek ellenére ugyanakkor az árak 14%-kal emelkedtek az elmúlt évben, elérve a 888 ezer Ft/ha országos átlagot.
A megyék képzeletbeli hektárár-toplistáján 2014 és 2015 között látványos elmozdulásokat látunk: egyrészt Komárom-Esztergom, Csongrád, Baranya és Somogy 3-4 hellyel előbbre került, míg Pest hat, Vas – ahol egyedüliként csökkent az átlagár – és Hajdú-Bihar pedig három helyet csúszott vissza. Békés megye 2013-ban még a harmadik, 2014 óta viszont már a legdrágább megye. Békés mellett 2015-ben még Fejér, Győr-Moson-Sopron és Tolna lépte át az egymillió forintos hektárár limitet. Továbbra is az észak-magyarországi megyékben a legolcsóbb a termőföld, Nógrád mindössze 478 ezer Ft/hektárral – tájékoztatott a legfrissebb adatokról Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci elemzője.
Az áremelkedés üteme egyébként évtizedes távlatban töretlen. Az értékesítéseket 2011 óta vizsgálva, Békés mellett még Szabolcs-Szatmár-Bereg, illetve Jász-Nagykun-Szolnok megye emelhető ki, ahol öt év alatt kiugró, 75%-ot meghaladó ütemű volt az áremelkedés. Az elmúlt egy évre szűkítve, a legjobban, 24, illetve 25%-kal Baranya és Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében nőtt az átlagos termőföld hektárár.
Míg megyei szinten a megelőző évihez képest nagyobb, 2,5-szeres volt tavaly az árkülönbség a legolcsóbb (Nógrád, 478 ezer Ft/ha) és legdrágább (Békés, 1.183 ezer Ft/ha) területi egység között, járások esetében – a lokális folyamatok hangsúlyosabbá válásával – ez már közel hétszeresre nőtt (Ózdi: 276 ezer Ft/ha és Balatonfüredi: 1,903 millió Ft/ha). A tíz legolcsóbb járás közül öt Borsod-Abaúj-Zemplén, három Nógrád, kettő pedig Heves megyei, tehát mind az Észak-magyarországi régióban található. Ugyanakkor a tíz legdrágább között három járás Békés megyei. Látványos árfelhajtó tényezőt egyrészt a jó talajminőségű területek (Alföld, Mezőföld, Kisalföld), másrészt az autópályák és nagyvárosok közelsége jelentenek.
Művelési áganként az átlagárak a következőképp alakultak tavaly: szántó 934 ezer Ft/ha, erdő-fásított 650 ezer Ft/ha, gyep-rét-legelő 376 ezer Ft/ha, kert-gyümölcsös 1,5 millió Ft/ha, szőlő 1,81 millió Ft/ha. A termőföld-árakat évek óta monitorozó OTP Jelzálogbank szerint öt év távlatában legnagyobb arányban, 58%-kal a szántóföldi átlagár nőtt, míg a többi művelési ágban 38-41% közötti volt a drágulás A lakóingatlanokkal ellentétben a válság alatt is folyamatosan jó befektetési lehetőség volt a termőföld-vásárlás.
A termőföld-piac azonban – az új földforgalmi törvénynek köszönhetően – már második éve látványosan szűkül. A tavalyelőtti 35% után, 2015-ben további 45%-kal, 44 ezerre csökkent az adásvételek száma, s ezek háromnegyede is az első félévben realizálódott. A tranzakciószám minden megyében visszaesett, 60%-ot meghaladó mértékben Pest, Jász-Nagykun-Szolnok, Zala és Vas megyékben. A másik véglet Fejér megye, ahol „csak” 23%-os volt a piacszűkülés.
A forgalmat az adásvételekben érintett teljes földterület mérete alapján vizsgálva 54%-os volt a visszaesés 2015-ben. A legjelentősebb, 75%-ot meghaladó visszaesést Pest, Vas és Komárom-Esztergom megyék szenvedték el. A másik véglet Békés megye -29%-kal. Mivel az adásvételek száma ennél kisebb mértékben csökkent, az történt tehát, hogy átlagosan kisebb földterületek kerültek eladásra, mint 2014-ben. Tavaly 46,7 ezer hektár termőföld cserélt tulajdonost adásvétel során, melyet – a korábbi évek adatai alapján – 80-100 ezer hektárra becsült öröklés útján történő tranzakcióval kiegészítve éves szinten mintegy 130-150 ezer hektáros összforgalmat kapunk. A 7,29 millió hektár művelt területhez képest a 46,7 ezer hektár forgalom azt jelenti, hogy a termőföld-piac országos forgási sebessége (állományarányos forgalma) a 2014-es 1,38%-ról tavaly 0,64%-ra csökkent.
Idén új és egyszeri hatásként éri a földpiacot a „Földet a gazdáknak” program 2015. őszi meghirdetése. Szabó István, az OTP Agrár ügyvezető igazgató-helyettese szerint, a földárverések eredményeként legalább 240 ezer hektár kerül 2016 során magánkézbe, amely 5-6-szorosa a 2015-ös normál forgalomnak. Emellett a piaci árnál eleve 10%-kal magasabban meghirdetett árak a licitek során átlagosan további 20-30%-ot emelkedtek, és így meghatározó hatással lesznek a 2016-os árszintre. A szakember úgy véli, a termőföldön elérhető termelési és támogatási jövedelem, valamint a nemzetközi összehasonlítás alapján a termőföld-árak évtizedes növekedési üteme 2016-ban sem szakad meg.
