Akár 5-8%-os árcsökkenés is jöhet az újlakás piacon
A lakáspiacról már két éve érkeznek a komoly fellendülésről beszámoló hírek, de ezek szinte kivétel nélkül a használtlakás piacra korlátozódtak. 2015-ben az újépítésű lakások részaránya az összes eladáson belül országos szinten 5 százalék alatti, de Budapesten sem haladja meg a 8 százalékot. Az elmaradás oka nem a kereslet hiányában keresendő. Az Otthon Centrumon keresztül lakást kereső érdeklődők keresési preferenciáit elemezve – figyelembe véve a kimondottan új lakást keresőket és azon keresőket, akiknek bár irreleváns, hogy új vagy használt lakás vásárolnak, de keresési preferenciájuk az újlakás keresőkre hasonlít –, azt láthatjuk, hogy az összes érdeklődő nagyjából 15 százaléka keres a fővárosban újépítésű lakást, a vidéki területeken pedig 10 százalék körüli a részarányuk. Ezt az újépítésű lakások összes eladáson belüli arányával összevetve látható, hogy van kereslet az újépítésű lakásokra, ez azonban a statikus, átválogatott lakáskészlet miatt nem realizálódik tranzakcióként.
Az újlakás piacon kínálati problémák mutatkoznak, e problémák egyike, hogy a piac által megszabott bruttó árból a 27 százalékos ÁFA megfizetése után megmaradó fejlesztői bevételek olyan alacsonyak, hogy sok esetben nem éri meg elindítani a beruházást. Így bár kereslet lenne az új lakásokra, de a lakásépítési statisztikák mégis csökkenést mutatnak. „Ezért is nagyon fontos bejelentés az újlakás ÁFA kulcsának 22 százalékpontos csökkentése” – mondta el Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. – „Az 5 százalékos ÁFA kulcs azt jelenti, hogy a jelenleginél jóval több lakóingatlan fejlesztés kaphat zöld lámpát.” Idén sem lehet több, mint 8-9 ezer lakás átadására számítani, de ez a szám akár megduplázódhat az ÁFA csökkenés hatására 2016-ban, és rákövetkező években tovább nőhet, egészen addig amíg a kedvezményes ÁFA kulcs kitart. Az átadott lakások számának növekedését az értékesítésre épített lakások számának növekedése fogja hajtani, az idei évre várható 3-4 ezer értékesítésre épített lakás 2016-ban több mint duplájára nőhet. Az Áfa csökkenés hatására várhatóan több fejlesztő kezdhet bele még az építési engedély megszerzése előtt az újlakás értékesítésbe, ezért jövőre az értékesített lakások száma meghaladhatja az átadott lakások számát; akár évi 10.000-nél is több lehet.
Ugyanakkor az ÁFA csökkentés teljes összege nem jelenik majd meg az újépítésű lakások árának csökkenésében, a lakás bruttó árára vetítve 17 százalékos összeg több részre fog oszlani. Előzetes becsléseink szerint a felszabaduló összeg nagyjából harmadát-felét tudják a fejlesztők a profit növelésére használni, amivel a megtérülési számítások átfordulhatnak a pozitív tartományba. A projektek elindulásával az építési telkek iránt is megnövekedhet a kereslet, így a felszabaduló összeg egy részét a magasabb telekárak kötik majd le. Az építési kapacitások telítődése esetén az építési költségek is nőhetnek majd, bár ez inkább 2017-ben várható. A fennmaradó rész jelenhet meg az újépítésű lakások árának csökkenésében. Ez a tervezett ÁFA csökkentés mellett 2016-ban 5-8 százalékos árcsökkenést jelenthet. 2017-ben azonban ismét nőhetnek az árak.
„Természetesen nagyban függ az árcsökkenés mértéke attól is, hogy az újonnan elinduló fejlesztések mekkora versenyt generálnak egymás között, és a fejlesztőknek mennyire kell levinni az áraikat a vevők elcsábítása érdekében” – tette hozzá Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. – „Az 5 százalékos ÁFA kulcs fényében nagyon sok elinduló projektre számítunk, többezres nagyságrendben kerülhetnek újlakások a piacra.”
Az újépítésű lakások ára – bár minimális számú tranzakcióról beszélünk – a 2011-es mélyponthoz képest, országos szinten 9 százalékot emelkedett 2015-ig. Ezt az árnövekedést most rövidtávon a tervezett intézkedés eltüntetheti, de hosszútávon a kereslet növekedésével az újlakások ára ismét növekedésnek indulhat.
„Az ÁFA csökkentés a használtlakás piacon is éreztetni fogja a hatását, hiszen a sok piacra dobott újlakás keresletet von el ebből a szegmensből, az újlakás piac így vevőket vonna el a használt lakáspiacról, ami érezhető lenne az árak alakulásában” – mondta el Déry Attila. – „Árcsökkenésre azonban nem kell számítani a használtlakás piacon, hiszen ha több ezer újlakás is kerül a piacra jövőre, valamint talál gazdára, a teljes piaci adásvétel számnak így is csak töredékét fogja kitenni ez a mennyiség.” A használt lakások ára országos szinten 2013 és 2015 között 15-20 százalékkal nőtt. Az áremelkedés a befektetők által keresett típusok esetében, főleg Budapesten, ennél jóval nagyobb is volt. Az ÁFA csökkenés inkább csak a növekedés ütemét mérsékelheti, a teljes használtlakás szegmensben érezhető árcsökkenésre nem kell számítani, annál is inkább, mivel a válság éveiben elhalasztott vásárlások százezres nagyságrendje komoly utánpótlást biztosít a keresletbővülésnek. A leginkább érintett szegmens az újszerű (5-10 éve épült) lakások lehetnek, innen szivároghat át a legtöbb vevő az újépítésű lakások piacára. Az újszerű lakások jelenleg jellemzően drágábbak az újlakásoknál, ez azonban az intézkedés hatására megváltozhat.
A piaci változásokon túl a beinduló fejlesztések jelentős növekedést hozhatnak az építőipari megrendelésekben. A lakásépítés mélyrepülését az is jól mutatja, hogy a válság évei alatt a két és annál több lakásos épületek aránya az összes építőipari termelésen belül 6 százalékról 2 százalékra esett vissza.
forrás: KSH, Otthon Centrum
A lakásépítések beindulása további lökést adhat az építőipari termelésnek, ezzel hozzájárulva a gazdasági növekedéshez. Az építőipari kapacitások lekötésével hosszú távon a kivitelezői árak is elindulhatnak felfelé. A gazdasági növekedés mellett új munkahelyek is létrejöhetnek, hiszen 100 lakás megépítése nagyjából 110 embernek ad munkát az építőmunkásoktól kezdve a marketinges és értékesítő szakembereken át a mérnökökig, a projekt teljes egy, másfél éves időtartamán. Több ezer újlakás építése több ezer új munkahely létrejöttét is jelenti.
Az 5 százalékos ÁFA időszaka 2019-ig tart a tervek szerint, ezzel egy nagyon hektikus időszakot hozva az újépítésű lakások piacára. Ha 2020-ban az ÁFA kulcs ismét 27 százalékra emelkedik a következő 4 évben mind a fejlesztők, mind a vevők arra fognak törekedni, hogy erre az időszakra koncentrálják a beruházásokat, valamint a vásárlásokat. Az elmúlt évek elhalasztott vásárlásai, valamint a megemelkedő ÁFA miatt 2020 utáni időszakról előrehozott vásárlások jelennek meg a vevői oldalon, azaz a 4 év alatt a normális kereslet többszöröse jelenhet meg a piacon. A fejlesztői oldalon pedig a válság alatt elhalasztott projektek megvalósítása, és a 2020 utánra tervezett projektek előrehozása jelent komoly kínálatbővülést. Most nehéz megjósolni, hogy a kereslet- vagy a kínálatbővülés lesz-e az erősebb, de az intézkedés hatására jelentősen meg fognak nőni az újlakás eladások a következő 4 évben.
