Az irodapiac jövője - szolgáltatott iroda

A szolgáltatott irodák legnagyobb piacát továbbra is az Egyesült Királyság és az USA jelentik, ám mostanra Magyarországon is megjelentek, ezzel együtt az igény az ezekre vonatkozó bérleti szerződések kialakítására. A szolgáltatott iroda a jelenlegi irodapiacnak csupán kb. 5%-át teszik ki, ám előrejelzések szerint 2030-ra ez a piaci részesedés akár 30%-ra is nőhet. A Lakatos, Köves és Társai Ügyvédi Iroda az előnyeit és hátrányait járta körbe.

Az irodapiac jövője - szolgáltatott iroda

A „szolgáltatott irodát” nyújtók az irodára nem csupán, mint bérelhető helyiségre, hanem az irodát használóknak kínált szolgáltatások összességére, a vállalkozás sikerét elősegítő befektetésre gondolnak. E piaci szegmensnek jellemzően három szereplője van: a tulajdonos/bérbeadó, a bérlő/szolgáltató, aki a helyiséget bérbe veszi a tulajdonostól, kialakítja, és aztán annak részeit albérletbe / használatba adja ügyfeleinek.

Szolgáltatott irodák főbb előnyei -bérlői és befektetői szempontból

Míg a bérlő/szolgáltató jellemzően hosszabb ideig (akár több mint tíz évig) veszi bérbe a helyiséget, addig a szolgáltatott iroda keretei között albérlőként akár néhány órára vagy hétre is bérelhető egy már teljesen berendezett, azonnal beköltözhető, személyes igényekhez igazított, prémium kategóriás irodahelyiség. Mindez kiegészítve a helyben elérhető szolgáltatásokkal (recepciós és asszisztensi személyzet, tárgyalók biztosítása, rendezvények lebonyolítása stb.); akár külön befektetés és óvadékfizetési kötelezettség nélkül.

A rövid bérleti időtartam különösen vonzó olyan cégek, vállalkozók (pl. startupok) számára, akik még nem tudják vagy nem akarják hosszú távra (5 vagy 10 évre) elkötelezni magukat egy helyiség mellett, ugyanakkor a normál bérletekhez hasonló színvonalú kialakításra és szolgáltatásokra tartanak igényt.

„A szolgáltatott iroda használatára vonatkozó albérleti szerződések jellemzően rövidek, „nem-jogászok” számára is könnyen érthetők. A szerződés megállapodástól függően azonnal, következmények nélkül felmondható vagy meghosszabbítható, de akár az iroda mérete is egyik napról a másikra növelhető vagy csökkenthető az aktuális igényeinknek megfelelően, ehhez igazodó árszabással.” – mondta Ungár Attila, a Lakatos, Köves és Társai Ügyvédi Iroda partnere.

Befektetői szempontból fontos kiemelni, hogy a szolgáltatott irodát is kínáló irodaházak jobb áron kelnek el az ingatlanpiacon, mint hagyományos társaik.

Szolgáltatott iroda főbb hátrányai - elsősorban bérbeadói szempontból

A tulajdonosoknak hozzá kell szokniuk, hogy az ilyen típusú bérlők sokkal nagyobb flexibilitást igénylenek a belső kialakítások terén, azaz el kell fogadniuk, hogy bizonyos szintig elvesztik a kontrollt a saját épületük felett.
 
Így például a hagyományos irodákhoz képest az ülőhelyeket – a jogszabály által megengedett keretek között - sűrűbben alakítják ki, ami a fűtő-, szellőző és légkondicionáló rendszerekkel kapcsolatosan is nagyobb igényeket támaszt.

Számos speciális, nemzetközi sztenderdekhez és a helyi sajátosságokhoz is igazodó kialakítási/kivitelezési igény jelenik meg a bérlői oldalon, sok esetben az épületet ezért eleve erre a funkcióra kell tervezni a nagyobb rugalmasságot biztosító gépészeti kialakítás, könnyebb cellázhatóság, a megfelelő mennyiségű friss levegő érdekében. Ezáltal az épület tervezése, kivitelezése hárompólusává válhat (a tulajdonos, a kivitelező és a bérlő részvételével), amely megfelelő szabályozást igényel mind a tulajdonos és a bérlő (szolgáltató) által kötött bérleti szerződésben, mind a tulajdonos és a kivitelező által kötött kivitelezési szerződésben, valamint a felek szoros együttműködését igényli. A tulajdonos és a szolgáltató közötti bérleti szerződésekben ezért új rendelkezések jelennek meg, részletes szabályozást tartalmazva az épület kialakítására és későbbi lehetséges átalakítására vonatkozóan.

A bérlemény albérletbe adása a funkcióból fakadóan sokkal szabadabb, kötetlenebb, aminek következtében a bérbeadó kénytelen feladni a teljes kontrollt afelett, hogy valójában ki is használja az épületét. A bérlők rendszerint székhely-szolgáltatással is foglalkoznak, ami megfelelő felügyeleti mechanizmus hiányában hosszú távon követhetetlenné teheti, hogy mely cégek székhelye van az épületbe bejegyezve.

Oláh Tamás, a Lakatos, Köves és Társai Ügyvédi Iroda ügyvédje szerint az engedélyezett használat kérdéseit érdemes a bérleti szerződésben körültekintően rendezni, különösen mivel a bérlők a szolgáltatásaikat a piaci igényekhez alkalmazkodva folyamatosan változtatják.

Fontos tudni, hogy ha a tulajdonos az épületen belül egy másik bérlő számára kizárólagosságot biztosított egy bizonyos szolgáltatás nyújtására, ez a szolgáltatott iroda változó ügyfélköre mellett nem feltétlenül biztosítható.

Például, ha egy irodaházban egy ügyvédi iroda kizárólagosságot kap a bérbeadótól (azaz a bérbeadó vállalja, hogy más ügyvédi irodának nem ad ki területet) és ugyanabban az épületben van egy szolgáltatott iroda is, a bérbeadó már nem fogja tudni kontrollálni, hogy más ügyvédi irodák is megjelenjenek az épületben a szolgáltatott irodán keresztül, így szerződésszegésbe kerülhet.

A bérlet megszűnésének esetére a bérlemény kiürítését biztosító, perindítás nélkül végrehajtható ún. kiürítési nyilatkozat jelentősége csökken, mivel nem a főbérlő lesz birtokban, hanem az ügyfelei, akiktől a gyakorlatban nem kehet megkövetelni ilyen nyilatkozat kiadását.

A bérleti időtartam az átlagos irodabérlethez képest hosszabb (tipikusan több mint 10 év), ebből adódóan az épület jobban ki van téve a szolgáltatott iroda koncepció hosszútávú életképességének. Az albérletek időtartama ezzel szemben jóval rövidebb, így tulajdonosi szempontból fokozott kockázatot jelent a bérlői fizetésképtelenség, miután egy negatív piaci változás esetén az albérlők – a flexibilis bérleti időtartamnak köszönhetően – könnyebben eltűnhetnek


KALKULÁTORUNKKAL (csak kattints rá) MOST KISZÁMOLHATOD, HOGY:

- Mekkora az agyad a magyar átlaghoz képest?

Mekkora lenne az ideális vérnyomásod?

Mennyi pénzt kellene keresned, ha rendesen megfizetnék a tudásodat?

Jelentősen nőtt a Duna House adózott eredménye és árbevétele is

Az ingatlanközvetítéssel és -fejlesztéssel foglalkozó Duna House-csoport konszolidált adózott eredménye 32 százalékkal, 270 millió forintra nőtt a második negyedévben éves összevetésben, ugyanebben az időszakban a csoport nettó árbevétele 3,4 milliárd forintra emelkedett, ez 2020 második negyedévéhez képest 78 százalékos növekedés - közölte a társaság pénteken az MTI-vel.
2021. 08. 29. 20:00
Megosztás:

Közel 4 százalékos volt a munkanélküliség júliusban

A munkanélküliek száma 189 ezer volt júliusban, a 3,9 százalékos munkanélküliségi ráta 0,1 százalékponttal csökkent az előző hónaphoz és 0,6 százalékponttal az egy évvel korábbihoz mérve - közölte pénteken a Központi Statisztikai Hivatal (KSH).
2021. 08. 29. 18:00
Megosztás:

Ekkora volt foglalkoztatottak száma az előző hónapban

Júliusban 4 millió 704 ezer volt a 15-74 éves foglalkoztatottak átlagos havi létszáma - közölte pénteken a Központi Statisztikai Hivatal (KSH).
2021. 08. 29. 16:00
Megosztás:

Javult a magyarok egészségértése

Javult a magyarok egészségértése a legtöbb területen, és emelkedett azoknak a száma, akik könnyebben megtalálják és jobban értik az egészséggel kapcsolatos információkat az elmúlt hat évben - közölte reprezentatív felmérése alapján az Innovatív Gyógyszergyártók Egyesülete szerdán az MTI-vel.
2021. 08. 29. 12:00
Megosztás:

Még több ezer elektromos készüléknél hibádzik a címkecsere

A tavaly megújított energiahatékonysági címkéket március elejétől az üzletekben is ki kell helyezni. A fogyasztóvédelmi hatóság három hónapon keresztül ellenőrizte az előírás teljesülését a hagyományos és az online kereskedelemben is. Hatezer vizsgált termék több mint negyedénél volt probléma - közölte az Innovációs és Technológiai Minisztérium (ITM) pénteken az MTI-vel.
2021. 08. 28. 15:00
Megosztás:

Így spórolunk a telefonszámlán egy felmérés szerint

Elsősorban online hívásokkal és üzenetekkel igyekeznek csökkenteni a mobilhasználati költségeiket a magyarok, 47 százalékuk részesíti előnyben a csevegőapplikációkat a hagyományos mobilhívásokkal szemben, 38 százalékuk pedig inkább e-mail-eket küld SMS-helyett - derül ki a transzparens mobilcsomag-összehasonlítással foglalkozó BillKiller friss reprezentatív kutatásából.
2021. 08. 28. 09:00
Megosztás:

Vitatja a Pannónia Nyugdíjpénztár a jegybank határozatát

A Pannónia Nyugdíjpénztár nem ért egyet a Magyar Nemzeti Bank (MNB) határozatában foglaltakkal, azokat kifejezetten vitatja; a pénztár vezetése vizsgálja a jogorvoslat lehetőségét - tájékoztatta a nyugdíjpénztár az MTI-t.
2021. 08. 28. 07:00
Megosztás:

Sporttörténeti kiállítás nyílt Budapesten

Ünnepélyesen megnyitották csütörtök este a helyi sportműhelyek és sportlétesítmények történetét bemutató II. kerületi Sporthistóriák című kiállítást, amely szeptember 2-ig a Klebelsberg Kultúrkúriában, szeptember 3-tól három héten át pedig a Marczibányi téri Művelődési Központban lesz díjmentesen megtekinthető.
2021. 08. 28. 06:00
Megosztás:

A hazai halgazdálkodási ágazat profitálhat az EUROFISH tevékenységéből

Szentpéteri Sándor, az Agrárminisztérium (AM) erdőkért felelős helyettes államtitkára és az AM Halgazdálkodási főosztályának vezetői Marco Frederiksennel, az Európai Halászat- és Akvakultúrafejlesztési Nemzetközi Szervezet (EUROFISH) megbízott igazgatójával egyeztettek az EUROFISH és Magyarország együttműködési lehetőségeiről, Budapesten - közölte az AM csütörtökön az MTI-vel.
2021. 08. 28. 03:00
Megosztás:

Elkészült a szeghalmi belvízrendszer vízrendezési főműveinek rekonstrukciója

Közel 1,2 milliárd forint vissza nem térítendő támogatásból felújították a szeghalmi belvízrendszer vízrendezési főműveit - közölte a Körös-vidéki Vízügyi Igazgatóság (KÖVIZIG) csütörtökön az MTI-vel.
2021. 08. 28. 01:00
Megosztás:

Megszűnik a bérkerékpáros rendszer Nagykanizsán

A létrehozása után öt évvel, a magas fenntartási költségek és az alacsony kihasználtság miatt megszűnik Nagykanizsán a közösségi bérkerékpáros rendszer - egyebek mellett erről is döntött csütörtökön Nagykanizsa közgyűlése.
2021. 08. 28. 00:00
Megosztás:

Egész napos eseménnyel fejeződik be a Zenélő Budapest

Egész napos eseménnyel fejeződik be a Zenélő Budapest ingyenes koncertsorozat hetedik évada augusztus 29-én a Millenáris Széllkapu Parkban.
2021. 08. 27. 23:00
Megosztás:

110 ezer rászoruló diák kap ingyenes tanszercsomagot

Több mint 110 ezer rászoruló diáknak osztanak ki ingyenes tanszercsomagot a tanévkezdésre - közölte a lebonyolító Klebelsberg Központ elnöke csütörtökön budapesti sajtótájékoztatón.
2021. 08. 27. 20:00
Megosztás:

Kiváló minőségű a magyar dinnye, de lesz belőle elég?

Kiváló minőségű a magyar dinnye, amelynek termőterülete valamivel csökkent a pandémia hatására, de a hozama emelkedett, így bőven jut a hazai piacra és exportra is - mondta az Agrárminisztérium agrárpiacért felelős helyettes államtitkára Balatonvilágoson, az Agrármarketing Centrum dinnyefogyasztást ösztönző kampányának sajtótájékoztatóján.
2021. 08. 27. 17:00
Megosztás:

Az MKB Bank adózás utáni eredménye elérte a 11,6 milliárd forintot

Az MKB Bank korrigált, konszolidált adózás utáni eredménye a második negyedévben 11,6 milliárd forintot tett ki, szemben az egy évvel korábbi 0,7 milliárdos veszteséggel, illetve az első negyedévi 28,9 milliárdos eredménnyel - tájékoztatta a pénzintézet a befektetőket a Budapesti Értéktőzsde honlapján közölt jelentésben.
2021. 08. 27. 07:00
Megosztás:

Jó hír az ingatlan bérbeadóknak

A januári mélypont után jó hír a bérbeadóknak, hogy a lakóingatlan bérleti díjak országos szinten több hónapja stabilan növekednek. A nyár vége hagyományosan is a lakásbérleti piac főszezonja, így a júliusban regisztrált, a korábbi időszaknál meredekebb áremelkedés nem teljesen meglepő, azonban kérdéses, hogy meddig tarthat még a növekedés, visszatérhetnek-e a járvány előtti, kiugróan magas bérleti díjak vagy megtorpan a növekedés. Az OTP Ingatlanpont szakértője a bérleti díjak emelkedésének hátterét és a jövő kilátásait vizsgálta.
2021. 08. 27. 03:00
Megosztás:

Erre kérte az iskolákat az Emmi

A tanév közeledtével a higiéniás és alapvető egészségvédelmi szabályok fokozott betartására kérte az iskolákat az Emberi Erőforrások Minisztériuma (Emmi) csütörtökön.
2021. 08. 27. 02:00
Megosztás:

Emelkedett az 5, 10 és 15 éves államkötvények aukciós átlaghozama

A meghirdetett mennyiségnél 20 milliárd forinttal kisebb összegben, 35 milliárd forintért értékesített 5, 10 és 15 éves lejáratú államkötvényeket csütörtöki aukcióján az Államadósság Kezelő Központ (ÁKK).
2021. 08. 27. 00:00
Megosztás:

Az E.ON Hungária Csoport marad a férfi és a női vízilabda ob I névadó főszponzora

A 2021/22-es szezonban is az E.ON Hungária Csoport lesz a női és a férfi vízilabda ob I névadó főszponzora.
2021. 08. 26. 23:00
Megosztás:

Tovább gyorsult a mezőgazdasági felvásárlási árak emelkedése

Júniusban 20,5 százalékkal magasabb volt a mezőgazdasági termékek átlagos felvásárlási ára az egy évvel korábbinál, ami 3,1 százalékponttal nagyobb emelkedés az egy hónappal korábbi 17,4 százaléknál. Az élénkülésben némi szerepet játszhatott a bázishatás, mert tavaly májusról júniusra 2,5 százalékponttal, 4,5 százalékosra mérséklődött a drágulás üteme. A legnagyobb drágulást a burgonya és a tojás mutatta.
2021. 08. 26. 22:00
Megosztás: