Brutálisan drágultak a budapesti panellakások

A NAV hivatalos tranzakciós adatai alapján, az idei év első három negyed évében országos átlagban 13% körüli áremelkedést lát a tavalyi évhez viszonyítva az OTP Jelzálogbank legfrissebb Lakóingatlan Értéktérképe. Az elemzés szerint, amíg 2014-ben még csak Budapesten és a megyeszékhelyeken nőttek az árak, addig 2015-ben már minden településtípus esetében áremelkedés tapasztalható. A fővárosi értéknövekedés eddig 14% körül alakul, a nagyvárosokban 10%, míg a többi településen összességében 8% körüli a drágulás.

A lakótelepi lakások árnövekedése kiemelést érdemel, mert az elmúlt szűk két év áremelkedési trendje a lakótelepi lakások felől indult. Mivel a vásárlók motivációja egyelőre még nagy arányban a befektetés, ezért a legolcsóbb, de kiadással jól hasznosítható ingatlanokat keresik. „Az elmúlt évek panelfelújítási programjai, illetve a csökkenő rezsikiadások javítottak a lakótelepek megítélésén. Emellett, mivel a lakótelepi lakások sokáig a legolcsóbbak voltak, itt mehetett végbe a legnagyobb arányú értéknövekedés” – vélekedik Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci elemzője. A szakértő hozzáfűzte: a panellakások átlagosan 14%-os, a téglalakások 13%-os drágulása mellett az önálló házak csak 5% körüli árnövekedést produkáltak. Ennek fő oka, hogy ezek az ingatlanok kiesnek a befektetői célpontok közül, nagy részük az amúgy is csekélyebb forgalmú vidéki településeken található, illetve (például Pest megye esetében) koncentrált túlkínálat alakult ki piacukon. 
 
Miért vásárolnak?
Valkó Dávid szerint a látványos áremelkedéshez vezető okok sokrétűek. Az alacsony banki betéti kamatoktól kezdve meg kell említeni a jól prosperáló albérleti piacot (ahol könnyűszerrel elérhető 6-8%-os bérleti hozam), a helyenként látványosan megélénkülő turisztikai célú lakáskiadást, de az ország nyugati részén az Ausztriában munkát vállalók bérleti keresletét, valamint az év elején történt brókercég bedőléseket is, amelyek felpörgették a befektetési célú vásárlásokat. Ez a csoport idén összességében a tranzakciók 40%-át adhatta. A növekvő kereslet miatt az eladók alkuhelyzete javult, ezért rengeteg, a válság alatt is már piacon lévő lakás kelt el, de már a megemelt árakon. A lakáseladások száma idén így várhatóan egyharmados mértékkel nő, és elérheti a 150 ezer tranzakció számot. „A befektetési célú vásárlások mellett fokozatosan aktivizálódni kezd a normál életvitelből származó, százezres nagyságrendű elhalasztott kereslet is” – vélekedik Valkó Dávid. Egy újabb tényezőként, az új lakások hiánya tovább erősítette a jó minőségű használt otthonok iránti keresletet, növelve az általános árszintet. Az egyre csökkenő lakáshitel kamatok, valamint a nyártól használt lakásokra is kiterjesztett Családi Otthonteremtési Kedvezmény ráadásul egyre szélesebb körben kínál vonzó belépési lehetőséget a lakáspiacra. 
 
Hol vásárolnak? – területi bontás 
Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép különböző területi bontásban veszi sorra a lakáspiaci árváltozásokat és az aktuális árszinteket. A megyék közül idén egyedül Nógrádban csökkent az eladott ingatlanok átlagára, igaz minimális mértékben. Ugyanakkor 15% feletti a drágulás Békés és Hajdú-Bihar megyében. A fővárosi 14 százalékos árnövekedési ütemet Győr-Moson-Sopron megye haladja meg hajszálnyival. Másik végletként, csak kis mértékben, 4-6 százalékkal nőtt az ingatlanok eladási ára Tolna, Heves és Pest megyében. Az árszintek szempontjából Győr-Moson-Sopron a legdrágább megyénk, 231 ezer Ft/m2 átlagárral. A 200 ezres limitet még Somogy megye, a 175 ezres szintet Pest és Hajdú-Bihar megye haladja meg. A legolcsóbb hagyományosan Nógrád megye, 70 ezer Ft/m2 alatti árszinttel; emellett még Borsod-Abaúj-Zemplén marad a százezres szint alatt. 

 
A 138 darab, az elemzéshez szükséges, értékelhető forgalommal rendelkező járás közül mindössze 32-ben csökkent az átlagár. Ezek között egy kerület (XXIII.), illetve két Pest megyei területi egység van (Gödöllői és Gyáli járás). Dunántúlra ebből a kategóriából 11 járás esik, a többi mind az ország keleti részében található, a legtöbb (4-4 db) Nógrád és Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében. A járások közül 11-ben ugyanakkor a 20%-ot is meghaladta a drágulás; ebből nyolc Pest megyei, budapesti vagy dunántúli terület. A nagyarányú növekedést magyarázza az alacsony bázis (Dunaújváros), a befektetési célú vásárlások (V. kerület), illetve a terület kiemelt munkaerőpiaci vonzereje.

A legdrágább nyolc járás közé a budapesti kerületeken kívül egyedül a Fonyódi járás jutott be harmadik helyen, 388 ezer Ft/m2-rel. Ennek egyértelmű oka lehet, hogy itt idén az eladások jelentős részét közvetlen vízparti új lakások teszik ki. Hat járás átlagára marad ugyanakkor 50 ezer Ft/m2 alatt (Hevesi, Putnoki, Mezőkovácsházai, Ózdi, Füzesabonyi és Komlói járások), s további 38 nem éri el a 100 ezres limitet. 

A megyeszékhelyek közül Békéscsaba (17%) és Debrecen (13%) drágultak leginkább. A nagymértékű, pozitív irányú árváltozás több megyeszékhelyen egyértelműen a forgalom jelentős részét adó lakótelepi lakások drágulására vezethető vissza. Az egyetlen csökkenő árú nagyváros Salgótarján. A négyzetméterenkénti átlagárat tekintve továbbra is Győr a legdrágább megyeszékhely 239 ezer Ft/m2-es átlaggal. Salgótarján, Miskolc, Tatabánya és Szolnok hagyományosan a legolcsóbbak. Nógrád megye székhelye az egyetlen, ahol az eladott lakások átlagára nem éri el a 100 ezer Ft/m2-t, de a miskolci árak is csak hajszálnyival haladják meg ezt a szintet. 

A fővárosi kerületek árváltozási rangsorában szembetűnő, hogy átlag (14%) felett egyrészt a nagy lakótelepekkel rendelkező kerületek (III., X., XV., IV., XVII., XXI.), másrészt a befektetési céllal leginkább keresett pesti belvárosi kerületek (V., VII., VI.), illetve Bel-Buda (II., XI.) drágultak egy év alatt. Az egyetlen csökkenő árú kerület a legkisebb forgalmú XXIII. A nagyrészt a turisztikai célú, rövid távú lakáskiadás hihetetlen népszerűségét követő befektetői roham okozta 22%-os árnövekedés után a főváros V. kerülete messze vezeti a budapesti árrangsort, 448 ezer Ft/m2-rel. Ehhez képest a második legdrágább II. kerület átlagára még hajszállal 400 ezer Ft/m2 alatt marad. A 300 ezres szint fölé még a XII., I., VI., XI. és XIII. kerületek jutottak.

A fővárosi irányítószám-körzetekből 12-ben legalább negyedével nőttek az árak 2014-hez képest, s még további 31-ben 20% feletti az árváltozás mértéke. Érdekességként kiemelendő, hogy közel 50%-kal drágult, és ezzel élen áll a fővárosban a 1086-os körzet, azaz a VIII. kerület hagyományosan legolcsóbb, Magdolna-negyed része. Bár piaci információink szerint itt egy újépítésű társasház eladott lakásai húzták fel idén az átlagárat, ettől az utcától megtisztítva az adatbázist is egyharmados drágulást mutat ez a körzet, s ezzel a Békásmegyeri lakóteleppel (1039) együtt áll első helyen. Mindössze kilenc irányítószám-körzetben csökkent az átlagár 2015-ben, ezek jellemzően kisebb forgalmú térségek. 

 
A 450 ezer Ft/m2-es szintnél drágábbak a 1025 – első helyen áll 487 ezer Ft/m2-rel –, 1051, 1056, 1052 és 1124-es irányítószám-körzetek, ráadásul ezek majdnem mindegyikében 20% feletti az idei áremelkedés üteme. 200 ezer Ft/m2 alatti átlaggal 20 körzet áll. Ezek közül mindössze egy, a 1225-ös (Nagytétény) budai oldali, a többi jellemzően Pest peremi kerületeiben helyezkedik el. A fővárosi átlagár 278 ezer Ft/m2. 
 
Lakótelepi „reneszánsz”
Míg 2008 és 2014 között a lakótelepi lakások – az országos lakóingatlan-áresést valamivel meghaladó mértékben – 18%-kal vesztettek értékükből, az elmúlt szűk egy év alatt 14%-os drágulást látunk ebben a szegmensben. Budapesten ennél is magasabb arányú, 18%-os volt idén eddig az áremelkedés mértéke, míg a megyeszékhelyeken összességében 13% ez az ütem. Budapesten leginkább az amúgy legolcsóbbak közé tartozó kerületek lakótelepi lakásai drágultak, 20% felett a XV., XIX. és X. kerületben. A megyeszékhelyek esetében más a helyzet, a legdrágább lakótelepekkel rendelkező Győrött látjuk Veszprém (19%) után a második legnagyobb, 16%-os drágulást. Ráadásul a nyugati határszél nagyvárosaiban, a válság éveiben is pozitív irányú volt a lakótelepi árváltozás. Olcsóbbak egyedül a salgótarjáni lakótelepek lettek tavaly óta, 3%-kal.

A lakótelepi lakások országos átlagára 164 ezer Ft/m2 körül alakul. A budapesti átlagár 215 ezer Ft/m2, ami csak 25%-kal olcsóbb az egyéb lakásokénál. A fővárosban a XI. kerület 264 ezer Ft/m2-rel őrzi első helyét, míg a pesti oldalon a legdrágább – a József Attila lakótelepnek köszönhetően – a IX. kerület (247 ezer Ft/m2). A legolcsóbb XX. kerület átlagára is meghaladja a 175 ezer forintot négyzetméterenként. A kerületek közötti másfélszeres árkülönbség a megyeszékhelyek ársorrendjében már háromszorosra nő. A győri lakótelepi lakások átlagosan 211 ezer Ft/m2-es áron kelnek el, Salgótarjánban ugyanakkor csupán 67 ezer Ft/m2 az idén eddig eladott lakótelepi lakások átlagára – derül ki az OTP Jelzálogbank elemzéséből. 

A fővárosban az egyes lakótelepek szintjén is jóval szűkebb az árolló, mint a vidéki városok között. Míg Budapesten mindössze 1,8-szoros az árkülönbség a XI. kerületi Lágymányosi ltp. és a XVIII. kerületi Havanna ltp. között, a természetesen jóval heterogénebb vidéki városok között ez majdnem 6,5-szeres (Sopron, Jereván ltp. vs. Ózd, Régi Béke ltp.).

A legdrágább és legolcsóbb lakótelepek (2015. I-IX., eFt/m2)

Megjegyzés: Nem csak paneles építésű lakótelepek; a teljes egészében lakótelepi utcák adatai alapján. Csak azok a lakótelepek, ahol 2015 első kilenc hónapjában legalább tíz értékelhető adattartalmú eladás történt. 

Jövőbeni kitekintés
Az OTP Ingatlanpont szakértői szerint a lakáspiac jövőbeni teljesítményének előrejelzésekor érdemes szem előtt tartani, hogy a forgalom és az árak drasztikus növekedése eddig nem a piac szerves fejlődésének eredménye volt, hanem a befektetési céllal történő vásárlások magas aránya játszotta a főszerepet. A befektetési célú vásárlók hagyományosan gyorsan reagálnak a piaci környezet változására. Mivel ez a masszív csoport már tavaly év közben megjelent a keresleti oldalon, s mindezidáig a tranzakciók jelentős része hozzájuk volt köthető, aktivitásuk csökkenő tendenciát mutat, de markáns jelenlétükre továbbra is számítani lehet. Az emelkedő árak és a mára már stagnálásba (néhol csökkenésbe) váltó bérleti díjak mellett mind a bérleti, mind az értéknövekedést alapul vevő elérhető hozam már most csökken. A kereslet egyre nagyobb arányát teszik ki ugyanakkor a hagyományos élethelyzetből származó lakásigények indukálta tranzakciók. Ezek a vásárlók viszont árérzékenyebb csoportot képeznek. 

Az újlakás-piac helyzete is nagy hatással van a használt lakás piacra. Az új lakások 27%-os áfaszintjének 18, vagy esetleg 5%-ra csökkentésének tervezete már a döntéshozók asztalán van. A 18%-os áfaszint az újlakás kínálat növekedésével járna, az 5%-os szint mellett azonban már az új lakások árának egyértelmű csökkenése is bekövetkezhetne, ami ráadásul felülről árnyomást helyezne a használt lakások szegmensére is. Ennek hatását azonban az eladók minden bizonnyal csak késve fogadnák el, így ez a statisztikákban csak időben eltolva jelentkezne. Az OTP Ingatlanpont szakértői ezért azt prognosztizálják, hogy – előre nem látható válsághatással nem kalkulálva – a forgalom és az árak lassuló ütemű emelkedése a következő két-három évben mindenképpen kitarthat. A tranzakciószám középtávon beállhat a válság előtti évek 180-200 ezres átlagos intervallumába. Az áremelkedés éves mértéke a 2015-ös meredek növekedés után már jövőre egyszámjegyűre mérséklődhet, de a pozitív irány még évekig kitarthat.