Műszaki és jogi buktatók rejtőzhetnek az olcsó ingatlanok mögött

Az Otthon Start program elindulása érezhetően felpörgette a hazai ingatlanpiacot. Az árak sok térségben rövid idő alatt ugrottak meg, és ma már egy átlagos állapotú, közepes méretű lakás is könnyen a 70–80 millió forintos sávba kerül. Aki kivár, gyakran milliókkal drágábban találja meg ugyanazt az ingatlant, mint néhány hónappal korábban. A látványos áremelkedés ellenére azonban létezik egy kevésbé szem előtt lévő piac, ahol továbbra is jelentős árkülönbségekre lehet felfigyelni. Ez az úgynevezett alternatív ingatlanpiac, amelybe a végrehajtási, állami, önkormányzati, adóhatósági és magáneljárásokban értékesített ingatlanok tartoznak. Ezek az ügyletek nem jelennek meg a klasszikus hirdetési portálok kínálatában, és egészen más logika szerint működnek.

Olcsóbb, de összetettebb ügyletek

Az alternatív piacon az alacsonyabb ár nem jár automatikusan. A folyamatok bonyolultabbak, a határidők eltérnek a megszokottól, és gyakran egyszerre több ügyletet kell figyelemmel kísérni.

„Sokan próbálkoznak, de megfelelő előszűrés és folyamatos jelenlét nélkül a legtöbb önálló kísérlet kudarccal végződik. Ezeknél az ingatlanoknál az a döntő, hogy tudjuk, egyáltalán melyik ügyletre érdemes elindulni” – mondta Kálmán Ildikó, a BrixIngatlan.hu szakértője.

Mint fogalmazott, egy alapos szakértői előkészítés gyakran már önmagában eldönti egy ügy sorsát. „Az első lépés sokszor az, hogy kizárjuk azokat az ingatlanokat, amelyek első látásra olcsónak tűnnek, de jogilag vagy műszakilag túl nagy kockázatot hordoznak. Erkölcsileg szinten fontos, hogy szándékosan kerüljük a devizahiteles ügyeket; ugyanezt javasoljuk a saját kivitelezésű, magánúton elindulóknak is. Nemcsak etikai, hanem ár szempontból is: forint alapú ügyből sokkal több van és sokkal jobb eredményt hozhatnak, ahogy az alábbi példák is szemléltetik.”

Több tízmilliós különbségek a piaci árhoz képest

Az elmúlt hónapokban lezárt ügyletek jól mutatják, mekkora eltérés lehet a piaci ár és a tényleges vételár között. Budapesten, a Vizafogó sétány közelében, az Árpád híd és a Duna között egy keresett környéken fekvő garzon téglalakás piaci értéke 49–50 millió forint volt, amely végül 33 millió forintért cserélt gazdát.

Komárom-Esztergom vármegyében, zöldövezeti környezetben, a Duna közelében egy 56 négyzetméteres, összkomfortos panellakás 23,8 millió forintért kelt el, miközben az aktuális piaci értéke közel 39 millió forint volt. Az ingatlant a vevő később már nyereséggel továbbértékesítette. Dunaújvárosban, ahol az 50–55 négyzetméteres lakások hirdetési árai jellemzően 34–35 millió forint körül alakulnak, egy panelprogramban felújított, jó állapotú lakás 20,6 millió forintért talált gazdára.

„Ezeknél az ügyleteknél valóban nem elírásról van szó. Egy jól kiválasztott eljárásnál ekkora különbségek is előfordulhatnak” – mondta Kálmán Ildikó.

Nem csak a fővárosban működik

Az alternatív piac nem kizárólag nagyvárosi jelenség. Dömsödön, Budapesttől mintegy 45 kilométerre, jó közlekedéssel és a Dunától sétatávolságra egy kádár-kocka családi ház és egy külön lakás együtt 17,5 millió forintért volt elérhető. A környéken a hasonló ingatlanok árai 38 és 50 millió forint között mozognak. Kisebb költségvetéssel is születtek eredmények: Nagykanizsán egy 34 négyzetméteres téglalakás 6,2 millió forintért, Miskolcon egy 36 négyzetméteres lakás 4,3 millió forintért, Komlón pedig egy háromszobás, 67 négyzetméteres ingatlan 12,5 millió forintért zárt sikeresen.

„A kínálat országos, és sokkal változatosabb, mint azt sokan gondolják. Nem kizárólag problémás ingatlanokról van szó, hanem jó adottságú lakásokról és házakról is” – tette hozzá a BrixIngatlan.hu szakértője.

A kedvező árak ára a fokozott odafigyelés. Több ügylet párhuzamos követése, gyors döntések és a jogi háttér pontos értelmezése nélkül könnyű hibázni. „Ez a piac azoknak kedvez, akik türelmesek, rugalmasak és hajlandók időt szánni a folyamatra. Aki csak alkalomszerűen figyeli a lehetőségeket, könnyen lemarad az igazán jó dealekről” – fogalmazott Kálmán Ildikó.