Fordulat a bankok kényszerértékesítési gyakorlatában

A válság kitörését követően, a késedelmes jelzáloghitelek számának növekedésével felerősödött az a kockázat, hogy a hitelnyújtó intézmények a fedezeti ingatlanokat egy időben, nagy mennyiségben kísérlik meg értékesíteni, jelentős túlkínálatot és ezzel áresést – az áresés gyorsulását – előidézve a lakóingatlan piacon. A Kormány ezért 2011 júliusától kvótarendszert vezetett be, behatárolva ezzel az egyes intézmények által értékesítésre kínált ingatlanok számát. A kvóta jelenleg a mindenkori fedezeti ingatlan állomány 3%-a, ami 2014-ig fokozatosan 5%-ra nő.

A PSZÁF honlapján ismertetett adatok szerint a harmadik negyedévben 113.840 jelzáloggal terhelt lakóingatlan esetében állt fenn több mint 90 napos fizetési késedelem. Ezekből a 3 százalékos kvóta alapján 4053 lakóingatlant kényszerértékesíthettek volna, de csak a kvóta 71 százalékát használták ki a bankok, így 2866 lakóingatlan jut erre a sorsra. Tavaly október óta összesen 10.914 lakóingatant jelöltek ki kényszerértékesítésre.

A harmadik negyedévben a kvóta alapját képező 113.840 lakóingatlan közül a legtöbb Budapesten (13.344), illetve Pest megyében (16.295) található. A többi megye közül a legtöbb bedőlt hitelű ingatlan Borsod-Abaúj-Zemplén megyében (8.588), Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében (6450), Hajdú-Bihar megyében (6367), Békés megyében (6032) és Fejér megyében (5347) van. A legtöbb kényszerértékesítésre kijelölt ingatlan (335) ugyancsak Budapesten, illetve Pest megyében (430) található, a legkevesebb pedig Tolna (57), illetve Vas megyében (57).

Kényszerértékesítésre kijelölt ingatlanok száma:

2011. IV. negyedév: 1928 darab; kvótakihasználtság 72%

2012. I. negyedév:   2943 darab; kvótakihasználtság 83%

2012. II. negyedév:  3177 darab; kvótakihasználtság 84%

2012. III. negyedév: 2866 darab; kvótakihasználtság 71%

Az érintett pénzügyi intézmények az eddigiekben jellemzően kihasználták a kvótarendszer adta lehetőségeket, és a teljes, vagy csaknem a teljes keretnek megfelelő számú ingatlant jelöltek ki. A változás hátterében több bank tudatos, a behajtási stratégiát érintő döntése áll. A kényszerértékesítések eddigi tapasztalatai szerint az elérhető értékesítési ár rendkívül alacsony, így az ügyletek csak jelentős veszteséggel zárhatók, esetleg eredménytelen is a kényszerértékesítés.

Emellett a folyamat hosszú és költséges, pozitív eredmény esetén sem jelent érdemi előnyt egyéb behajtási stratégiákkal, például az ügyféllel történő megállapodással szemben, amelyre az intézmények továbbra is elsődleges megoldásként tekintenek. Az ügyféllel közös értékesítés – bár szintén hosszú folyamat – mindkét fél számára kedvezőbb kimenetet ígér, és ezt a törekvést erősítheti a lakóingatlanok piacának 2012. első félévében tapasztalt enyhe, és az ismert adatok szerint lassuló megélénkülése. Ugyanebbe az irányba hathat a Nemzeti Eszközkezelő általi ingatlan vásárlások megindulása, amelytől az intézmények (és az ügyfelek is) a kényszerértékesítésnél kedvezőbb megtérülést várnak.