Ezt okozta az MNB adósságfék a lakáshitelezésben

Nincs visszaesés

Az adósságfék szabályok januári életbelépése egyelőre nem hozott visszaesést a hitelezésben. A 2014-ben elindult lassú fellendülés 2015 első négy hónapjában is kitartott, az MNB adatai szerint. Az új, lakáscélú hitelek kihelyezése az év első négy hónapjában 43 százalékkal haladta meg a tavalyi év azonos időszakát. 2015-ben áprilisig 81 milliárd forint új lakáshitelt helyeztek ki a bankok a háztartásoknak (1. ábra).

Az adósságfék szabály két elemből áll. A jövedelemarányos törlesztő részlet mutató (JTM) a hiteligénylők rendszeres, legális jövedelmének meghatározott arányában határozza meg az új hitel felvételekor maximálisan vállalható törlesztési terheket. A hitelfedezeti mutató (HFM) a fedezett hiteleknél (pl. jelzáloghitelek) a fedezetek (lakásérték) arányában korlátozza a felvehető hitelek nagyságát. A 2015. január 1. után felvett új forinthitelek esetében a jövedelemarányos törlesztő részlet mutató nem haladhatja meg az 50%-ot, a magas jövedelmű ügyfelek esetében (400 ezer forint nettó jövedelem, vagy afelett) pedig a 60%-ot. A jelzálogalapú lakáshitelek esetében a forintalapú hiteleknél a hitelfedezeti mutató 80%, azaz a hitel összeg nem haladhatja meg a lakás értékének 80 százalékát.

„Az új hitelkihelyezések számán nem érezhető, hogy az új szabályoknak visszafogó hatása lenne a piacon” – mondta Bánfalvi László, az Otthon Centrum Hitel Center ügyvezetője. „Bár nagyon alacsony szintről kapaszkodik fel a piac, így komoly bázishatás érvényesül, a lakáspiaci fellendülés a hitelfelvételi kedvben is érvényesül.” Természetesen, összehasonlító adatok hiányában, nem lehet megmondani, hogy az új szabályok nélkül is csak ilyen ütemben bővülne a piac, vagy ennek van fékező hatása. A korábbi hitelezési gyakorlathoz képest a nagyobb változást a jövedelemarányos törlesztő részlet mutató jelenti. A hiteligénylő szabadon elkölthető jövedelmét természetesen mindig figyelembe vették a bankok a hitelbírálat esetén, de az új szabályok korlátozzák a figyelembe vehető jövedelmek körét. Ez leginkább a nem csak munkaviszonyból jövedelmet szerző hiteligénylőket – jellemzően vállalkozókat – érinti. A szabályok értelmében rendelkezésre álló jövedelemként csak az igazolt, legális nettó jövedelem (munkabér, nyugdíj, családi pótlék, stb.) számítható be.

Négyszeres különbség

Az milyen jövedelmet vesznek figyelembe, bankonként eltérő lehet. Egy négyfős család példáján jól szemléltethetőek a különbségek. A példacsaládban két gyermek és két kereső él, mindkét szülő vállalkozó. A család egy 60 millió forintos családi házat szeretne megvásárolni a főváros nyugati agglomerációjában. Mindkét szülő saját vállalkozásában dolgozik, a garantált bérminimum szintjén bejelentve. Ez azt jelenti, hogy fejenként, havonta 79.910 forintot kapnak munkabér formájában. Ezen túl, a példánkban az Egyszerűsített Vállalkozási Adó rendszere szerint adózó cégeikből osztalékot tudnak külön-külön felvenni, így havonta átlagosan nettó 250.000 és 350.000 forint bevételük van, a munkabéren felül. A család tehát közösen 159.820 Ft jövedelmet tud igazolni munkaviszonyból, de az EVA osztalékot is figyelembe véve a havi igazolható jövedelmük 759.820 Ft. Az, hogy az EVA jövedelmet milyen arányban veszik figyelembe a hitelbírálatnál, bankról-bankra eltérő.

Forrás: Otthon Centrum Hitel Center

Valós banki ajánlatok alapján készült fiktív példa, 240 hónapos futamidőt feltételezve. A kalkuláció csak a jövedelmet vizsgálja, minden más szempontot (ingatlan típusa, állapota, és annak elhelyezkedése, az életkor, a munkahely, stb.) figyelmen kívül hagy.

„Mindez azt jelenti, hogy akár négyszeres különbség is lehet az igényelhető maximális hitelösszeg tekintetében, ahogy azt a példabeli családunk esetében is láthattuk” – emelte ki Bánfalvi László.  „Az új szabályok miatt nagyon fontos alaposan tájékozódni hitelfelvétel előtt az ajánlatokról, illetve szakemberhez fordulni, hogy megkíméljük magunkat a csalódásoktól. Példánkban csak a maximális hitelösszeget vizsgáltuk, pedig a valóságban a megfelelő hitelösszegre leszűkített ajánlatokat további fontos szempontok – kamat, THM – alapján is össze kell hasonlítani.” Bankonként nem csak az EVA jövedelmek figyelembe vétele eltérő, de máshogyan ítélik meg a nyugdíjakat, családi pótlékot, egyéb járadékokat. Az is eltérő, hogy milyen vállalkozásból származó jövedelmeket számítanak be az igazolt jövedelmek körébe. Különösen drámai lehet az eltérés abban az esetben, ha valaki külföldön szerzi a jövedelmét és abból szeretne itt lakást venni.

1. ábra – Új, lakáscélú lakossági hitelkihelyezések összege

Forrás: MNB

Az adósságfék rendszere segít megállítani a túlzott eladósodást, bár jelenleg az új hitelkihelyezések még messze elmaradnak a válság előtti szintektől. A szabályok egyelőre látszólag nem gátolják a hitelezés felfutását, de a jövőben is úgy kell működtetni a rendszert, hogy a túlzott hitelezés megakadályozása mellett, a jelzáloghitelezés egészséges ütemű bővülését segítse, minden lakossági szegmensben.