Felmondási tilalom: fel lehet-e mondani a bérleti szerződéseket?

A legsúlyosabban érintett ágazatok tekintetében a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre vonatkozó bérleti szerződéseket 2020. június 30-áig nem lehet felmondással megszüntetni – áll a kormány rendeletében. Mi a helyzet azonban szerződésszegés esetén? Mi történik akkor, ha a felmondási tilalom időszaka alatt jár le a bérleti szerződés határozott időtartama? A Deloitte Legal a különböző lehetőségeket járta körül.

Felmondási tilalom: fel lehet-e mondani a bérleti szerződéseket?

A kormányzat a COVID-19 járvány gazdasági hatásainak enyhítése érdekében legelső rendelkezései között határozott 2020. március 18-án, hogy a legsúlyosabban érintett ágazatok tekintetében „a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó bérleti szerződéseket 2020. június 30-áig nem lehet felmondással megszüntetni.

Bérbeadókra vagy bérlőkre irányadó a felmondási tilalom?

A felmondási tilalmat a kormány által a járvány hatásai által legsúlyosabban érintettnek vélt ágazatok – mint kereskedelem, turisztika, előadói, rendezvényszervezői szektor – szereplőire és az általuk kötött bérleti szerződésekre lehet alkalmazni. Ezek a szereplők ugyan tipikusan bérlőként jelennek meg a bérleti jogviszonyokban, a rendelet azonban nem határozza meg, hogy az érintett szereplőknek milyen pozícióban, bérbeadóként vagy bérlőként kell szerepelniük a bérleti szerződésben.

„Ebből következően úgy gondoljuk, hogy mind bérlőként, mind bérbeadóként szerepelhetnek, és mindkét esetben érvényesül a bérleti szerződések felmondási tilalma. Tehát, ha egy turisztikai ágazati szereplő bérbe ad egy területet kiskereskedelmi tevékenység folytatására, akkor sem a turisztikai ágazati szereplő, mint bérbeadó, sem a kiskereskedelmi tevékenységet végző vállalkozó nem mondhatja fel a bérleti szerződést” – mondta dr. Csider Magdolna, a Deloitte Legal ingatlanjogi vezetője.

Milyen helyiségek vonatkozásában érvényesül a felmondási tilalom?

A kormányrendelet egyértelműen rögzíti, hogy a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre irányadó a tilalom. A „nem lakás céljára szolgáló helyiség” egy széleskörűen meghatározott jogi fogalom, ami lényegében valamennyi, kizárólag gazdasági célra szolgáló ingatlant magában foglalja.

Vonatkozik-e lakásokra a felmondási tilalom?

A fent említett „nem lakás céljára szolgáló helyiség” fogalomból következik, hogy a felmondási tilalmat irodaházak, bevásárlóközpontok, logisztikai parkok, gyárak és más gazdasági célra szolgáló ingatlanok vonatkozásában kötött bérleti szerződésekre lehet alkalmazni. Ezektől eltérően, lakás megjelölésű ingatlan esetében – függetlenül attól, hogy irodaként vagy más gazdasági célra veszi a bérlő igénybe az ingatlant – a felmondási tilalom nem alkalmazható. Ettől függetlenül elképzelhető, hogy a közeljövőben – akár a készülő nagy gazdasági csomag részeként – a Kormány kiterjeszti a felmondási tilalmat a lakásokra is.

Kizárólag rendes felmondásnál vagy rendkívüli felmondásnál is érvényesül a tilalom?

A rendelet a felmondásról általánosságban beszél, anélkül, hogy részletezné, hogy „rendes” vagy „rendkívüli” felmondásra vonatkozik-e a korlátozás. Érdemes a két esetet különválasztani. 

Határozatlan idejű bérleti szerződések esetén a Ptk. lehetőséget ad arra, hogy a felek a bérleti jogviszonyt indokolás nélkül, bármikor, rendes felmondással megszüntessék. A legsúlyosabban érintett ágazatokat pedig feltehetőleg ez alól a kiszolgáltatott helyzet alól próbálta védeni a jogalkotó azzal, hogy 2020. június 30. napjáig kizárta a megszüntetés lehetőségét, biztosítva ezzel a jelenleg bérelt ingatlan használatát a járvány okozta veszélyhelyzet idején is.

Tekintettel arra, hogy a rendes felmondástól eltérően a rendkívüli felmondás szankciós jellegű rendelkezés, amely valamelyik fél szerződésszegése esetén alkalmazható, kérdés, hogy erre az esetre is vonatkozik-e a felmondási tilalom? A jogalkotó a rendelethez indokolást nem fűzött, a rövid megfogalmazásból és a kormányrendelet céljából azonban arra következtethetünk, hogy a rendkívüli felmondás is tiltásra került.

A rendkívüli felmondás legtipikusabb példája a bérleti díj nem fizetése miatt történő felmondás, a rendelet célja pedig pontosan a járvány miatt nehéz helyzetbe kerülő gazdasági szereplők helyzetének a biztosítása, vagyis, hogy fizetési késedelmek miatt ne lehessen a bérleti szerződéseket felmondani.

Bár a fizetési késedelem a leggyakoribb rendkívüli felmondási ok, rendkívüli felmondásra ezen túl mind a bérlő, mind a bérbeadó más magatartása is okot adhat. A bérbeadó részéről ilyen lehet az, hogy a bérlő rongálja az ingatlant, vagy a bérlő részéről az, ha a bérbeadó nem biztosítja az ingatlan rendeltetésszerű használatát. Kérdés, hogy ezekben az esetekben, amelyeknél a szerződésszegő magatartás nincs kapcsolatban a kihirdetett veszélyhelyzettel, alkalmazható-e a kormányrendelet általános jellegű tiltása, tekintettel arra, hogy ez olyan mértékű beavatkozás lenne a felek autonómiájába, ami a másik fél számára akár visszaélésre is okot adhat.

Meddig tart a tilalom és mikor mondhatom fel a szerződést?

A kormányrendelet szövege szerint a szerződéseket „2020. június 30-áig nem lehet felmondással megszüntetni.” Az időpont kapcsán felmerül a kérdés, hogy ez azt jelenti-e, hogy 2020. június 30. napjáig nem is mondható fel a bérleti szerződés, vagy 2020. június 30. napja előtt is felmondható, de leghamarabb 2020. július 1. napjára?

Ez a kérdés azért fontos, mert a határozatlan idejű bérleti szerződések általában 1-3 hónapos felmondási idővel mondhatók fel, azaz a bérleti jogviszony várhatóan hónapokkal később szűnne meg, ha a bérleti szerződés leghamarabb 2020. július 1. napján lenne felmondható. Abban az esetben azonban, ha a bérleti szerződés 2020. június 30. napja előtt is felmondható, akkor a felmondási idő hosszától függően akár 2020. július 1. napján is megszűnhet a bérleti jogviszony.

A Deloitte Legal meglátása szerint a „felmondással megszüntetni” fordulattal a jogalkotó azt akarta szabályozni, hogy ezek a bérleti szerződések 2020. június 30. napjáig ne legyenek megszüntethetők a felek közös megegyezése nélkül, vagyis 2020. június 30. napja előtt – mind rendes, mind rendkívüli felmondással – felmondható a bérleti szerződés, de leghamarabb 2020. július 1. napjára. A jogalkotó a fenti határidőt egyébiránt bármikor meghosszabbíthatja a járványhelyzettől függően.

Mi történik akkor, ha a felmondási tilalom időszaka alatt jár le a bérleti szerződés határozott időtartama?

Ha a határozott idejű bérleti szerződés időtartama 2020. június 30. napját megelőzően jár le, akkor a szolgáltatás teljesült, és így a bérleti szerződés megszűnik. A fent hivatkozott korlátozás tehát nem vonatkozik a határozott idejű bérleti szerződés lejártára.

Más esetről beszélünk, ha a felek a bérleti szerződésben a határozott idejű bérleti szerződés határozatlan idejűvé alakulását nem zárták ki és a szerződés lejártát követően a bérlő az ingatlant a bérbeadó tudtával tovább használja. Ebben az esetben a bérleti szerződés határozatlan idejűvé alakul, amire már érvényes lesz a felmondási tilalom.

„Tapasztalatunk szerint a piaci szereplők tekintettel vannak mind a veszélyhelyzetre, mind egymásra. Igyekeznek olyan magatartást tanúsítani, amivel a másik társaság talpon maradását támogatják. Ennek megfelelően, meglátásunk szerint a bérleti szerződések közös megegyezéssel, egymás érdekeire tekintettel lévő módosítása lesz inkább gyakori, ahogy ezt már most több esetben láttuk is, és a felek a felmondás eszközéhez szélsőséges esetben fognak nyúlni” – mondta dr. Babus Gábor, a Deloitte Legal ügyvédje.

Hozzászólások

A jó éjszakai alvás az egészség titka - de mi a jó alvás titka?

A koronavírus nyomán kialakuló globális mentális egészségügyi válság kezelésére hívja fel a figyelmet a WHO. Arra kérik a kormányokat és az egészségügyi szervezeteket, hogy segítsék az embereket az egészséges életmód fenntartásában.
2020. 05. 25. 07:25
Megosztás:
Hozzászólások:

Melyik kávé a legegészségesebb? Egy kutatásból most kiderül

A kávé elkészítésének legegészségesebb módját kutatták fel a tudósok: a különböző módszerek és a szívroham, valamint halálozás közti kapcsolat vizsgálata során megállapították, hogy a szűrt kávé a legjobb az egészségnek.
2020. 05. 25. 07:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Így alakul az üzemanyag ára - ábrán mutatjuk!

95-ös oktánszámú, ólommentes autóbenzin és a gázolaj, havi, országos fogyasztói átlagára, forint/liter
2020. 05. 25. 06:00
Megosztás:
Hozzászólások:

A pánik után kissé emelkedett a GKI konjunktúraindexe

A GKI konjunktúraindexe az áprilisi 29 pontos esése után 5 ponttal, mínusz 28 pontra emelkedett, ami még mindig átható pesszimizmust tükröz, ugyanakkor a részindexek többsége májusban - vélhetően a kormányzat által bejelentett járványügyi lazítás hatására - egyharmadát ledolgozta áprilisi drámai zuhanásának. Az iparban azonban még tovább erősödött a pesszimizmus - közölte a GKI Gazdaságkutató Zrt. az MTI-vel.
2020. 05. 25. 05:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Vége az ingatlanközvetítőknek - 5 év múlva már kihal a szakma

Míg 2014-ben az ingatlanközvetítők által eladott ingatlanok aránya 60 százalék feletti volt a magyar piacon, addig 2018-ban már 35 százalék alatti, és ha az irodák nem növelik nagy léptekben és gyorsan a közvetítés hozzáadott értékét és szakmai színvonalát a fejlett piacokon már működő standardok alkalmazásával, akkor 5 éven belül az arány akár 10 százalék alá is eshet, amivel gyakorlatilag megszűnik az ingatlanközvetítés mint szolgáltatás jelen formájában, mert nem lesz rá szükség.
2020. 05. 25. 04:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Opus elemzés

2020. 05. 25. 04:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Est Media elemzés

2020. 05. 25. 04:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Magyar Telekom elemzés

2020. 05. 25. 04:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Richter elemzés

2020. 05. 25. 04:00
Megosztás:
Hozzászólások:

MOL elemzés

2020. 05. 25. 04:00
Megosztás:
Hozzászólások:

OTP elemzés

2020. 05. 25. 04:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Az AUDI-s és a birkapásztor tanulságos története

A történetünk, akár megtörtént, akár nem, nagyon tanulságos. Volt egyszer egy pásztor, aki egy magányos helyen a juhait legeltette. Egyik nap megáll mellette egy metálszürke Audi.
2020. 05. 25. 03:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Felerősödtek a mentális betegségek a járvány miatt

Felerősödtek a mentális betegségek, a depresszió tünetei, és a függőség is fokozódott a koronavírus-járvány miatt - közölte Kalamár Hajnalka klinikai szakpszichológus vasárnap az M1 aktuális csatornán.
2020. 05. 25. 02:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Horvátországban csak alapos indok miatt lehet kimaradni az iskolából

Horvátországban hétfőtől a szülőknek alaposan meg kell indokolniuk, ha hivatkozva nem küldik gyermeküket iskolába, Szlovéniában pedig a 9. osztályosok számára is elindul az oktatás - írta a helyi sajtó.
2020. 05. 25. 01:00
Megosztás:
Hozzászólások:

A Lufthansa megduplázza a forgalomba visszaállított repülőinek számát

Megduplázza a forgalomba visszaállított repülőgépei számát júniustól a Lufthansa csoport (Lufthansa Group), Európa második számú légiközlekedési vállalkozása, de a koronavírus-járvány miatt a flotta csaknem 80 százaléka továbbra is a földön marad - írta a Bild am Sonntag című vasárnapi német lap.
2020. 05. 24. 23:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Online bemutatósorozatra készül a Madách Színház

Bemutatósorozatra készül a Madách Színház az interneten; a premiereket élőben, a színészek lakásáról közvetítik. Június 4-én Carol Rocamora Örökké fogd a kezem című műve, június 11-én Bernard Slade Jövőre veled ugyanitt című komédiája látható.
2020. 05. 24. 22:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Kína 6 százalék körüli gazdasági növekedést tűzhetett volna ki célként, ha nem lenne járvány

Kína 6 százalék körüli gazdasági növekedést tűzhetett volna ki az idén célként, ha nem üti fel a fejét az országban az új koronavírus-járvány - vélekedett Hszi Csin-ping kínai elnök a kínai sajtó beszámolója szerint.
2020. 05. 24. 21:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Ez a gyógyszer alkalmas lehet a fertőzöttek gyógyítására

Korai fázisban adagolva a Japánban törzskönyvezett Avigan nevű, favipiravir összetevőjű gyógyszer alkalmasnak látszik arra, hogy eltüntesse az új típusú koronavírust a garat- és orrváladékból - közölte a gyógyszer hazai klinikai vizsgálatát koordináló konzorciumot vezető Pécsi Tudományegyetem (PTE) vasárnap az MTI-vel.
2020. 05. 24. 20:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Ezekkel a számokkal nyerhettél a hatos lottón!

A Szerencsejáték Zrt. tájékoztatása szerint a 21. héten megtartott hatos lottó számsorsoláson a következő számokat húzták ki:
2020. 05. 24. 19:30
Megosztás:
Hozzászólások:

57 ezer felett a fertőzöttek száma Belgiumban

Lassult a koronavírus terjedése, de vasárnapra így is 57 ezer 92-re emelkedett Belgiumban a járvány megjelenése óta igazolt fertőzöttek száma. Hollandiában a bizonyítottan fertőzöttek száma átlépte a 45 ezret. Luxemburgban a hét eleje óta nem halt meg senki a vírushoz köthetően, és az új esetek napi mutatója stabil maradt.
2020. 05. 24. 18:30
Megosztás:
Hozzászólások: