Hol van még szabad iroda Budapesten? – irodapiaci elemzés

Felgyorsultak a bérbeadások – kihívás előtt a nagy bérlők

Az elmúlt 3 évben 5 százalékponttal esett az üresedési ráta a budapesti irodapiacon, jelenleg 16,2%, azaz a 3.238.180 m² nagyságú budapesti modern irodaállományból 524.000 állt üresen 2014 végén. Összesen 150,000 négyzetméterrel kevesebb üres irodaterületből válogathatnak a bérlők a 3 évvel ezelőtti legmagasabb szinthez viszonyítva.⃰ 

Ha az 524.000 négyzetméter szabad irodaterületből kiemeljük a műszakilag magasabb minőségű irodaházakat, akkor a szakértők szerint feleződik ez a szám. Ha ezen belül olyan irodát keresünk, ami jó infrastruktúrával rendelkezik, rendezett mikrokörnyezetben található számos elérhető szolgáltatással a környéken, akkor már csak 170.000 négyzetméternyi irodaterületünk marad összesen 57 irodaépületben.

Emellett, 2014-ben évek óta először volt a nagy területigényű bérbeadások számában növekedés, amely eredményeként az éves kereslet rekord bérbeadási szintet ért el; összesen 465.600 m2 területre kötöttek bérleti szerződéseket, ami 17%-kal magasabb, mint a 2013-ban. Aktívabb a bérlői mozgás a piacon, ami a bérlők közötti versenyhelyzetet is növeli.

„Ezek a piaci trendek egy kisebb bérlő esetében nem jelentenek akkora gondot, de egy nagyobb irodaigényű, 3.000-4.000 négyzetméteres vagy nagyobb bérlő már csupán kevesebb, mint 15 irodaépület közül válogathat, ami a teljes piacot tekintve elenyésző.”- véli Maksay Éanna, a DTZ elemzője.

„A limitált számú elérhető nagy egybefüggő modern irodaterület miatt, több nagyobb bérlőnek érdemes a költözési stratégiával együtt fejlesztési projektekben is gondolkodni, olyan irodaházakra tárgyalni, amelyek 2-3 éven belül készen lehetnek átadásra.” – tette hozzá Szalma Péter, a CA IMMO bérbeadási vezetője.

A szakértők előrevetítik, hogy a 2017-ig 100.000 négyzteméterrel fog nőni a modern irodaállomány. Ugyanakkor a bennük lévő és ezáltal a költözni vágyó nagyobb bérlőknek rendelkezésre álló új modern üres területek aránya nem, mert a fejlesztések legtöbbje csak előbérleti szerződéssel kezdődik. A piacon megfigyelhető trend, miszerint a bérlők az évek során a modernebb irodákba költöznek, emelni fogja a régebbi, első és második generációs irodaházak üresedési rátáját Ezzel kiegyenlítve a teljes piaci üresedési rátát, kihívások elé állítva a tulajdonosokat és lehetőséget teremtve a bérlőknek, hogy egy jó lokációjú kevésbé modern irodaházban költséghatékony irodai megoldásokat találjanak.

Váci úton könnyű - Pest és Buda központjában szinte lehetetlen

A budapesti irodapiac nem mutat egységes képet; az egyes alpiacokat vizsgálva óriási különbségeket lehet felfedezni.

Üresen álló modern irodaterületek aránya Budapest egyes alpiacain 2014 év végén 

(forrás: DTZ, BRF)

2014 és 2013 év vége közötti 1 évben, a Váci út kivételével mindenhol csökkent az üresedési ráta és ez várhatóan az elkövetkező 2 évben sem fog változni, hiszen a fejlesztés alatt álló projektek közel 80%-a ezen az alpiacon történik.

A legnagyobb, 6 százalékpontos csökkenés ’Buda Központban’ volt; tavaly év végén,az itt található irodaházak – ilyen például a Canada Square- alig 14%-a állt üresen. A másik alpiac, ’Pest nem központi része’, ahol szintén számos szerződést írtak alá tavaly, jelentősen tudta csökkenteni üres területeinek számát.

A többi alpiacon átlagosan 2 százalékpontos csökkenés történt egy év alatt; Dél-Budán van a legkevesebb, még bérbe vehető terület, de annak sincsen könnyű dolga, aki Pest központjában szeretne irodát bérelni.

Ez utóbbiban ugyanis limitált választékkal találja magát szembe a bérlő, alig 75.000 négyzetméter van szabadon, összesen 54 épületben. „Az 54 irodaházból 24-et sorolunk műszakilag magasabb kategóriába, ezek közül viszont csupán 2-3 épület tud 1.000 négyzetméter feletti irodaterületet kínálni. Egy 3.000 négyzetméteres bérlő viszont már nagy bajban lenne, ha Pest központjába szeretne költözni; az R70 irodaházunkon kívül nem igazán találna megfelelő házat.” – tette hozzá Szalma Péter.

A DTZ és a CA IMMO szerint a területek „elfogyása” miatt új stratégiákra kényszerülnek a bérlők; egy-egy keresés nem korlátozódhat csupán egy bizonyos lokációra; megnyílik az átjárás az alpiacok között; például a Váci-út és akár Buda központ között.

„Ha korábban a Váci út elején keresett valaki irodát, eddig a Ferdinánd-hídnál, később a Dózsa György útnál volt a képzeletbeli határ. Most már szélesíteni kell a képzeletbeli kört, akár plusz 1-2 metró megálló is beleférhet. De, ugyanez igaz a belvárosra is, mivel sok terület elfogyott, így itt sem lehet már a kis-körútnál meghúzni a határt.”- javasolja Maksay Éanna.

A bérleti díjak alakulását tekintve Szalma Péter növekedésre számít a következő években; a megfelelő kínálat csökkenése és a kereslet növekedése az árak emelkedését hozza magával. Már 2014 folyamán is néhány esetben lehetett tapasztalni, hogy csökkent a nyomás a bérleti díjakon, és az elkövetkezendő években várhatóan néhány alpiacon ez még jobban érzékelhető lesz.

A bérleti díjak mellett fontos az irodai összköltségeket is górcső alá vetni, mivel egy kevésbé hatékony irodaház üzemeltetési költsége jelentős emelkedést eredményezhet a bérlő számára, míg egy zöld minősítéssel is rendelkező épület e területen is előnyöket tud felmutatni. A CA IMMO-nál többek között ezért is igyekszik minden épületünkre ezt a tanúsítványt megszerezni.