A lassuló lakáspiac fékezheti az áfaemelés miatti drágulást

Az átmeneti szabályok alapján azoknál a projekteknél, amelyek építési engedélye 2026. december 31-ig véglegessé válik, az 5 százalékos áfa a 2030. december 31-ig teljesített értékesítéseknél továbbra is alkalmazható.

„Ez a határidő főleg a lakásfejlesztőknek fontos. Egy most induló engedélyezési eljárásnál számolni kell azzal, hogy egy hiánypótlás vagy elhúzódó ügyintézés veszélyeztetheti a határidő teljesítését” – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.

Az engedélyezési aktivitás már eddig is magas volt. A KSH közlése szerint 2026 első felében 16 588 lakás építésére adtak ki engedélyt, ami mintegy 30 százalékkal több az egy évvel korábbinál. Az év végi áfahatáridő további ösztönzést jelenthet a fejlesztőknek, mert ha egy projekt nem teljesíti az átmeneti szabály feltételeit, a későbbi értékesítés már a 27 százalékos általános áfakulcs alá kerülhet.

Az adókulcs változásának elméleti árhatása jelentős. Egy ma bruttó 100 millió forintos, 5 százalékos áfával értékesített új lakás ára közel 21 millió forinttal lenne magasabb, ha ugyanarra a nettó árra 27 százalékos áfa rakódna, és a teljes különbséget a vevőre hárítanák.

A lakáspiac jelenlegi állapota azonban korlátozhatja ennek teljes áthárítását. Az MNB adatai szerint 2026 első negyedévében 18 százalékkal kevesebb lakáspiaci tranzakció történt, mint egy évvel korábban. A lassulás a nyár végén is látható maradt. A Duna House becslése szerint augusztusban 8 077 lakóingatlan cserélt gazdát, ami 13 százalékkal kevesebb a júliusi forgalomnál, és az idei év második legalacsonyabb havi értéke volt.

A használtlakás-piacon közben nőtt a vevők mozgástere. Több szegmensben emelkedett az alku mértéke, hosszabbodtak az értékesítési idők, és egyes részpiacokon már az árak mérséklődése is megjelent. Ezek a folyamatok arra utalnak, hogy a vevők érzékenyebben reagálnak az árakra, mint a korábbi, gyors drágulással jellemezhető időszakban.

„A 27 százalékos áfa önmagában jelentős költségnövekedést jelentene, de ezt egy lassuló piacon nem lehet automatikusan beépíteni a lakásárakba. Ha a kereslet nem fogadja el a magasabb árat, annak egy részét a fejlesztőknek kell kigazdálkodniuk. A tényleges árakat ezért az áfa mellett a kereslet, az építési és finanszírozási költségek, illetve a projektek jövedelmezősége együtt alakítja majd” – mondta Szegő Péter.

A magasabb ár viszont már kisebb mértékű drágulás esetén is nehezítheti a finanszírozást. Ez főleg az Otthon Start Program értékhatáraihoz közeli lakásoknál lehet fontos. A programban a felvehető hitel legfeljebb 50 millió forint, a lakások négyzetméterára legfeljebb bruttó 1,5 millió forint lehet, a vételár pedig lakás esetében nem haladhatja meg a 100 millió, családi háznál a 150 millió forintot. Egy áremelkedés ezért egyes ingatlanokat ki is tolhat a program feltételeinek megfelelő körből.

A piacon így 2027-től várhatóan egyszerre lesznek jelen az 5 és a 27 százalékos áfával értékesíthető új lakások. A 2026 végéig az átmeneti szabály feltételeinek megfelelő projektek 2030 végéig megtarthatják a kedvezményes kulcsot, miközben az újabb fejlesztések már magasabb áfával kerülhetnek piacra. Ez tovább növelheti az egyes projektek közötti árkülönbségeket, miközben a lassabb kereslet korlátot szabhat az áremeléseknek.