Akkora drágulást hozhat az Otthon Start, hogy már nem is éri meg felvenni?
A budapesti ingatlanpiacon tapasztalható árrobbanás gyorsan oda vezethet, hogy az Otthon Start Program által nyújtott kedvezményes, 3%-os kamatozású hitel nem lesz képes valós segítséget nyújtani az lakásvásárlóknak. Bár az alacsonyabb kamat és a mindössze 10%-os önerő elméletileg azt eredményezné, hogy az elsőlakás-vásárlók könnyebben és olcsóbban juthatnának ingatlanhoz, ugyanakkor a rendeletben rögzített maximális, 1,5 millió forintos négyzetméterár rövid időn belül felhajtotta a lakások árait, így a fővárosban már egy kis területű ingatlan megvételéhez is nagyobb hitelre lehet szükség, aminek a törlesztőrészlete még a korábban elegendő nagyságú piaci hitelekhez képest is magasabb lehet.
A probléma súlyát növeli, hogy a banki értékbecslés a fentiek következtében lényegesen alacsonyabb árat állapíthat meg a kialkudott vételárnál, így a vevőknek az elvárt önerőn túl jelentős pótlólagos forrást kellene előteremteniük, vagy pótfedezetet bevonniuk. Az Otthon Start tehát kettős hatást válthat ki: miközben elvileg könnyítené a lakáshoz jutást, valójában árnövelő hatása révén sok esetben felemésztheti a kedvezményeket, és csak a tehetősebb vevők számára jelenthet valódi előnyt.
Elszálló árak a hirdetési portálokon
Az egyik legnagyobb hazai ingatlaniroda havi kiadványa szerint 2025 júliusában 969 ezer forint volt a pesti használt téglalakások átlagos négyzetméterára. Ehhez képest, ha most valaki átpörgeti a hirdetési portálokat, akkor könnyedén találhat olyan ingatlanokat, amelyeket közel 1,5 millió forintos négyzetméteráron hirdetnek adott esetben annak ellenére is, hogy azok akár komoly felújításra szorulnak. Bár a fővárosi ingatlanárak eddig is igen gyorsan emelkedtek (a Központi Statisztikai Hivatal adatai alapján a 2025. I. negyedévi átlagos fővárosi négyzetméterár 24,4%-kal múlta felül az egy évvel korábbit), ám ezért a mostani, ugrásszerű növekedésért minden bizonnyal a szeptemberben induló Otthon Start Program tehető felelőssé, amelyben 1,5 millió forintban maximalizálták a program keretein belül megvásárolható ingatlanok négyzetméterárát.
Azt érdemes megjegyezni, hogy a 969 ezer forintos átlagos négyzetméterár egy erősen torz adat, elvégre a hivatkozott kiadvány ezt a főváros teljes pesti oldala alapján számította ki, így ez a szám egyszerre foglalja magába Pest legdrágább és legolcsóbb kerületeinek adatait is. A másik oldalról pedig arra is érdemes felhívni a figyelmet, hogy a hirdetési portálokon meghirdetett árakból nem feltétlenül lehet általánosítani. Ám mindennek ellenére talán érdemes átgondolni, hogy a gyakorlatban mekkora segítséget is jelenthet a 3%-os lakáshitel az Otthon Start Program bejelentése előtti piaci lakáshitelekhez képest, amennyiben annak bevezetése a lakásárak ilyen jelentős mértékű emelkedését vonja maga után alig néhány hét leforgása alatt.
Tegyük fel, hogy egy 40 négyzetméteres használt ingatlant szeretnénk megvásárolni 10% önerővel, 20 éves futamidejű lakáshitel felvételével. Egy ekkora ingatlannak a fent említett 969 ezer forintos négyzetméterár mellett 38,76 millió forint lenne a vételára. Ennek 90%-a 34,88 millió forint – ha egy ekkora összegű piaci lakáshitelből, illetve egy jelenleg átlagosnak mondható, 6,5%-os piaci kamatozásból indulunk ki, akkor havi 260 ezer forintos törlesztőrészlettel kell számolnunk.
Amennyiben ugyanezt az ingatlant 1,5 millió forintos négyzetméterár mellett szeretnénk megvásárolni, úgy a vételár 60 millió forint. Ennek 90%-a 54 millió forint, viszont az Otthon Start Program maximális hitelösszege 50 millió forint, így mi most csak ezzel számolhatunk. Az említett összeg havi törlesztőrészlete meghaladja a 277 ezer forintot, tehát hiába kedvezőbb a kamatozása, mint a piaci hitelnek, a törlesztőrészlet végül mégiscsak magasabb. Arról nem is beszélve, hogy még van egy 4 millió forintos „lyuk” a költségvetésben, hiszen azt mondtuk, hogy csak a vételár 10%-át mutatjuk fel önerőként. Ilyen esetben elvileg egy második, piaci lakáshitelből fedezhetnénk a maradék 4 millió forintot, aminek további 30 ezer forint lenne a havi törlesztőrészlete. A végösszeg 307 ezer forint, ami 18,1 százalékkal magasabb a fent számított 260 ezer forintnál.
Problémák az önerő körül
Az Otthon Start Program két fő előnye, hogy a kamata mindössze 3%, továbbá 10% önerő is elegendő lehet hitelfelvételkor. Ugyanakkor már a fenti példából is láthattuk, hogy ilyen magas négyzetméterárak mellett még a kisebb ingatlanok esetében sem lesz elegendő az 50 millió forintos hitelkeret, ami vagy egy második, piaci hitel felvételét, vagy pedig a minimálisan elvárt 10%-nál magasabb önerőt fog megkövetelni a hitelfelvevőktől.
Az önerő nagyságával kapcsolatban ugyancsak problémát okozhat, hogy az nem a vevő és az eladó közötti megállapodás keretében megszületett vételárból, hanem a banki értékbecslés nyomán megállapított értékből kerül kiszámításra. Vagyis mi vevőként hiába fogadjuk el a 1,5 millió forintos négyzetméterárat – és így a példánkban szereplő 60 millió forintos vételárat -, ha a banki értékbecslés ennél kisebb értéket határoz meg. Ha például a banki értékbecslés csak 1,25 millió forintos négyzetméterárat állapít meg – ami 40 négyzetméter esetén 50 millió forint -, akkor a bank csak ennek az összegnek a 90%-át hajlandó hitelezni, ami 45 millió forintot jelent.
Ebben az esetben tehát nem sokra megyünk 6 millió forint önerővel, mivel a bank által biztosított hitelösszeg és a vételár között 15 millió forintos különbség van, ami már a 60 millió forint 25%-át teszi ki. Ilyenkor egy második, piaci hitel felvétele sem jelenthet megoldást. Egyedül a magasabb önerő előteremtése, esetleg egy második ingatlan pótfedezetként való bevonása jelenthet megoldást, de az Otthon Start igénylésénél sokak számára valószínűleg egyik sem lesz járható út. Ráadásul a szabályozás értelmében a vételár és a banki értékbecslés által megállapított érték között legfeljebb 20% lehet az eltérés mértéke. Ennél nagyobb eltérés esetén eleve nincs is lehetőség az Otthon Start Program lakáshitel felvételére.
Ez alapján azt mondhatjuk, hogy a máris tapasztalható drágulás könnyen felemésztheti az Otthon Start Program nyújtotta előnyöket, hiszen adott esetben sem a törlesztőrészlet nem lesz alacsonyabb, sem az elvárt önerő összege, illetve annak aránya sem csökken. Másrészt az is elképzelhető, hogy ezek a tényezők gátat szabnak majd a valóságtól teljesen elrugaszkodott túlárazásoknak, hiszen a fent leírtak miatt egyszerűen túl sokan eshetnek majd ki a kedvezményes hitelre jogosultak köréből.
Persze az idáig vezető út sokak számára fájdalmas lehet, mivel a banki értékbecslésre sok esetben csak az adásvételi szerződés megszületése után kerül sor. Ha csak ekkor derül ki, hogy a vételár és a bank által megállapított forgalmi érték közötti túl nagy különbség miatt az ügylet nem kivitelezhető, akkor bizony a vevők bukhatják a lakásfoglalót és az egyéb, addig már felmerült költségeket is, mint például az ügyvédi díjat, ami egy ekkora vételár esetén már szintén több százezer forintra rúghat.
