Az elsőlakás-vásárlóké a piac, de a befektetők árszintje dominál
„A budapesti piacot tavaly még a befektetők diktálták, ma már az elsőlakás-vásárlók. A változás gyors és iránya egyértelmű: az áprilisi 23%-os befektetői arány négy hónapja folyamatosan apad, és nincs jele annak, hogy rövid távon visszafordulna. Az Otthon Start Program tartós vonzereje és a magas belépő árszint együttesen szorítják ki a tisztán hozamlogikával gondolkodó vevőket” - mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője. Hozzátette: a befektetők visszahúzódása nem járt árkorrekcióval - a tavalyi csúcsárszint nemhogy nem korrigált, hanem stabilizálódott, és így az elsőlakás-vásárlóknak is ezt kell elfogadniuk.
Négy hónapja folyamatosan apadnak a befektetők
A Duna House által közvetített budapesti tranzakciók adatai egyértelmű trendet mutatnak: januárban a vevők 32%-a, februárban 28%-a, márciusban szintén 28%-a, áprilisban pedig már csak 23%-a vásárolt befektetési céllal. A 2025 áprilisában mért 43%-os, akkor rekordmagas arányhoz képest tehát egy év alatt mintegy 20 százalékpontos csökkenés következett be - a befektetők domináló piaci szerepe egyértelműen megtört.
Az átrendeződés elindítója egyértelműen az Otthon Start Program volt. A budapesti vevők 38%-a élete első ingatlanát szerezte meg most áprilisban, ami a tavalyi év azonos időszakához képest több mint kétszeres arány. Vidéken hasonló a kép: az első lakásukat vásárlók 35%-os részesedésével szemben a befektetői vásárlások aránya 17-18% körül stabilizálódott, jóval a budapesti szint alatt.
2025 áprilisában még a budapesti vevők 43%-a adott meg befektetést a vásárlás elsődleges céljának - ehhez képest a mostani 23%-os arány gyakorlatilag feleződést jelent egy év alatt. A 2026. év elejétől mérhető gyors visszahúzódás nem szezonális kilengés, hanem szerkezeti átrendeződés, amelyet az Otthon Start program tartós vonzereje és a magas belépő árszint közösen tart fenn.
Az árszint viszont a befektetői örökség
A vevői összetétel változása ellenére a budapesti négyzetméterárak nem korrigáltak. A befektetők által vásárolt ingatlanok átlagos négyzetméterára áprilisban 1,33 millió forint volt, az első lakásukat vásárlóké pedig 1,32 millió forint - a két csoport gyakorlatilag azonos árszinten mozog. Egy évvel korábban ez a különbség még jól látható volt: a befektetők akkor nagyjából 100 ezer forinttal magasabb négyzetméteráron mozogtak, mint az elsőlakás-vásárlók.
A belépőknek tehát a befektetők korábbi csúcsárszintjén kell piacra lépniük. A pesti téglalakások négyzetméterára 1,09 millió forintra (+15% éves), a budai tégláé 1,48 millió forintra (+11%) emelkedett az elmúlt egy évben, és a tavasz folyamán már szegmensenként eltérő, helyenként megtorpanó dinamikára váltott a piac. A magas árszint ugyanakkor megmaradt: a budai eladások harmada immár 110 millió forint feletti vételáron, minden negyedik adásvétel pedig 2 millió forint körüli négyzetméteráron realizálódik.
„A befektetők visszahúzódnak, de az árszint, amit hátrahagytak, az elsőlakás-vásárlókra szállt át. A budapesti piacon ma egy belépő vevő már nagyjából ugyanannyit fizet négyzetméterenként, mint amennyit egy évvel ezelőtt egy tőkebefektető fizetett – ez tartós szerkezeti következmény, és érdemben befolyásolja, hogy ki tud egyáltalán piacra lépni” - mondta Szegő Péter.
Az eladói oldalon még velünk maradtak a befektetők
Bár a befektetési célú vételek visszaszorultak, a befektetésből kiszálló eladók aránya stabilan magas maradt: a budapesti eladások 32%-a továbbra is befektetési portfólióból érkezik, ami márciushoz képest gyakorlatilag változatlan. Ez arra utal, hogy a korábbi években befektetési céllal vásárolt állomány egy része most kerül a piacra - részben az új vevői motivációkhoz illeszkedő, kisebb-közepes méretű lakások formájában, részben az áremelkedés realizálása érdekében.
A befektetésből kiszálló eladók által értékesített ingatlanok átlagos négyzetméterára áprilisban 1,46 millió forint volt Budapesten - ez stabilan a piac felső sávjában mozog, és érzékelhetően magasabb a teljes fővárosi átlagnál. A jelenség kettős: miközben a vételi oldalon a befektetők visszahúzódnak, az eladói oldalon a meglévő portfóliók fokozatos kivezetése zajlik.
Mire érdemes most figyelni?
A jelenlegi adatok alapján nincs jele annak, hogy a befektetői vásárlások rövid távon visszaerősödnének. Az Otthon Start Program továbbra is tartós kedvezményt biztosít az első lakásukat vásárlóknak, és amíg a program érdemi vonzereje fennmarad, a befektetőknél a hozamszámítás is romlik: a magasabb belépő árszinten egyre nehezebb versenyképes hozamot előállítani. A piac szerkezete ugyanakkor kettős marad. A budapesti árszint a befektetői időszakból örökölt szinten ragadt, így a piacra belépőknek a finanszírozási kedvezmények ellenére is komoly tőkeerő szükséges. A vidéki piacon ezzel szemben az árszint és a vevői profil is harmonikusabb képet mutat - itt az OSP-hatás zavartalanabbul érvényesül.
