Az európai városok közül Münchenben a legmagasabbak a lakásárak
Tovább emelkedtek a lakásárak Európa legtöbb vizsgált országában 2025-ben. A Deloitte Property Index 2026 adatai szerint a 22 országból, amelyekre összehasonlítható országos lakásáradat állt rendelkezésre, 19-ben drágultak az ingatlanok. A legnagyobb növekedést 2025-ben is Közép-és Kelet Európában tapasztalhattuk: Romániában 14,4 százalékkal emelkedtek a lakásárak, ezt Horvátország 14,3 százalékos és Szlovákia 12,5 százalékos drágulása követte. 2025-ben a hazai lakáspiacot jelentősen befolyásolta az év második felében bevezetett Otthon Start program, amelynek hatására a lakásárak éves növekedési üteme Magyarországon ismét meghaladta a 10%-ot.
A Deloitte immár tizenötödik alkalommal elkészített Property Indexe 25 európai ország lakóingatlanpiacát vizsgálja. A városi lakásárak összehasonlítása 71 városra terjed ki. A tanulmány szerint az európai lakáspiacok fokozatos stabilizálódása ellenére a kínálat számos országban továbbra sem tart lépést a kereslettel.
Luxemburgban 9 160 euró egy négyzetméter új lakás átlagos kínálati ára
Az országos adatok szerint Luxemburgban a legdrágábbak az új lakások: 2025-ben az átlagos kínálati ár négyzetméterenként 9 160 euró volt. A sok éven át tartó dinamikus lakásár-növekedés hatására második helyre Csehország került 5 412 eurós négyzetméterárral, és így Csehországban a lakásárak a harmadik helyen lévő Németország 5 200 eurós átlagárát és a negyedik helyen lévő Ausztria 5 199 euró átlagárát is meghaladták.
Magyarországon az új lakások országos átlagos kínálati ára négyzetméterenként 3 438 euró volt, ami a vizsgált 22 ország között a 12. legmagasabb érték. „A sok éven át tapasztalt dinamikus lakásár-növekedés hatására Magyarország az új lakások átlagárát tekintve Szlovákiával és Lengyelországgal egyetemben az európai középmezőnyben foglal helyet.” – emelte ki Kohári Gábor, MRICS a Deloitte Magyarország ingatlantanácsadási szakértője.
Budapesten az új lakások árai európai összevetésben is magasak
A városok között idén München bizonyult a legdrágábbnak: a német városban négyzetméterenként 11 200 euró volt az átlagos lakásár. Luxemburg város 10 567 euróval a második, míg Amszterdam 8 650 euróval a harmadik helyen állt.
Budapesten az új lakások átlagos kínálati ára négyzetméterenként 4 291 euró volt. Ez mintegy 25 százalékkal haladta meg a 3 438 eurós magyar országos átlagot. A budapesti új lakások átlagos kínálati árszintje Varsóéhoz, Pozsonyéhoz, Athénéhoz, Rómáéhoz, Milánóéhoz és Antwerpenéhez hasonló. A legjelentősebb cseh városok, Prága, Brno és Ostrava Budapestnél is drágábbak voltak 2025-ben.
Nagyon kevés lakás épült Magyarországon 2025-ben
Magyarországon 2025-ben mintegy 12 000 lakás készült el, ami ezer lakosra vetítve 1,26 lakást jelentett. A vizsgált országok közül hazánkban volt a legalacsonyabb lakásépítési intenzitás. Magyarországon az európai összehasonlításban rendkívül alacsony lakásmegújítási ráta és az erőteljes áremelkedés együttesen nehezítette a lakáshoz jutást 2025-ben.
A jövőbeli kínálat szempontjából kedvező jel, hogy hazánkban 2025-ben több mint 28 000 új lakásra adtak ki építési engedélyt. Ez 37 százalékos éves növekedés 2024-hez képest, ami a vizsgált országok legmagasabb arányú bővülése volt 2025-ben. A kimagasló növekedés ellenére az új építési engedélyek tekintetében Magyarország az európai rangsor alsó harmadában maradt.
Rendkívül drága a lakásbérlés Európában
A bérleti piacon Luxemburg városa állt az első helyen, ahol a havi átlagos bérleti díj 45,4 euró volt négyzetméterenként. Párizsban 31,2, Barcelonában 30,9, Dublinban pedig 30,8 eurót mértek. Budapesten az átlagos havi bérleti díj négyzetméterenként 14,1 euró volt. „Hazánktól magasabb bérleti díjakkal találkozhatunk a régiós nagyvárosokban Prágában, Varsóban, Pozsonyban, Krakkóban, Wroclawban és Gdanskban is.” – tette hozzá Kohári Gábor, MRICS a Deloitte Magyarország ingatlantanácsadási szakértője.
A megfizethető lakhatásra vonatkozó új európai terv
A Deloitte Property Index szerint a vizsgált városok közel felében több mint tíz évnyi átlagos bruttó fizetés szükséges a tanulmányban meghatározott standardlakás megvásárlásához. A lakásbérlés költségei szintén nagyon magasak Európa szerte. „A Deloitte Property Index első kiadása óta eltelt tizenöt évben a lakáskínálat számos európai országban nem tartott lépést a kereslettel, ezért a lakhatás megfizethetősége mára Európa egyik legsúlyosabb hosszú távú kihívásává vált. A kihívásokra válaszul egy átfogó európai terv készül.” – emelte ki Kohári Gábor, MRICS a Deloitte Magyarország ingatlantanácsadási szakértője.
Az Európai Unió új jogi keretrendszerrel és pénzügyi források biztosításával reagált a súlyosbodó lakhatási válságra, a magas bérleti díjakra és a szociális bérlakások hiányára. Az új keretrendszer célja, hogy minden európai polgár számára tisztességes, biztonságos és megfizethető lakhatást biztosítson. Az európai megfizethető lakhatási terv elsősorban a fenntartható és elérhető lakáskínálat bővítésére összpontosít. Ezzel összefüggésben az Európai Bizottság 2026 szeptemberében mutatta be a kapcsolódó Megfizethető Lakhatási Törvény (Affordable Housing Act) tervezetét.
Az európai lakhatáspolitika továbbra is elsősorban nemzeti, regionális és helyi hatáskörben marad: az Európai Unió nem von el jogköröket, csupán keretet biztosít az egységes piac szabályozáshoz. Ezen túl pénzügyi eszközökkel is – például az Európai Beruházási Bank (EBB) finanszírozásával – támogatni kívánja a megfizethető lakások létrehozását célzó új beruházásokat.” – tette hozzá ki Kohári Gábor, MRICS a Deloitte Magyarország ingatlantanácsadási szakértője.
Az Európai Unió az új keretrendszerével és anyagi források biztosításával a nemzeti és helyi hatóságokon keresztül kívánja megelőzni a lakhatási kirekesztettséget, elérni az üresen álló lakások mennyiségének a csökkentését és az ebből fakadó kedvezőtlen hatások mérséklését, egyszerűsíteni és ezzel gyorsítani az építési engedélyezési folyamatokat és ösztönözni az Európai Unióban a lakásépítési beruházásokat.
Az idei Property Index új elemként a magánszemélyek által tulajdonolt lakóingatlanokhoz kapcsolódó, egyes főbb adózási megfontolásokra is kiterjed – mind a tulajdonosok, mind az ingatlanok szintjén. „Érdekes összehasonlításban mutatja be a tanulmány 21 európai ország szerteágazó gyakorlatát az egyes főbb, azonos típusú adónemek, valamint eltérések, egyedi adóterhek tekintetében” – emelte ki Bella Márió, a Deloitte Magyarország adó- és jogi tanácsadási üzletágának igazgatója.
