Az új építésű, jó helyen lévő otthonokért fizetnek a legtöbbet a bérlők

Tavaly óta tovább nőttek az átlagos lakásbérleti díjak Budapesten, de ennek üteme elmaradt a korábbi években tapasztalttól. Az idei második negyedévben a négyzetméterenkénti bérleti díj medián értéke 3 százalékkal múlta felül az első negyedévit, éves összevetésben pedig 7 százalékos emelkedés történt – egyebek mellett ez is kiderül abból az elemzésből, amelyet Magyarország vezető lakásfejlesztője, a Cordia szakértői az ingatlan.com adatbázisában elérhető lakásbérleti díjak alapján készítettek el.

A bérleti díjak medián értéke a régi építésű fővárosi lakások esetében elérte a 295 ezer forintot, a közvetlenül a tulajdonosok által kínált használt ingatlanoknál a 255 ezret, szemben az új építésű otthonok 330 ezer forintos középértékével. Míg a régebbi építésű lakások esetében a bérleti díj az utóbbi néhány hónapban tempósabban nőtt az újakhoz képest, amivel a két mediánérték is közelebb került egymáshoz, az egy négyzetméterre jutó átlagos havi lakbért tekintve nem zárult az olló: az új építésű otthonok jóval drágábban adhatók ki, hiszen itt a tulajdonosok átlagosan 6800 Ft/m2, míg a régieknél valamivel több mint 5500 Ft/m2 bevétellel számolhatnak havonta.

Az, hogy a régebbi lakások esetében gyorsabb volt a drágulás, azzal magyarázható, hogy ezek között magasabb a nagyobb alapterületűek aránya, mint az újabb építésűek körében.

Nem meglepő, hogy egy nagyobb lakásért magasabb bérleti díj kérhető el, mint egy kisebbért, viszont az egy négyzetméterre jutó lakbért tekintve már sokkal vegyesebb a kép. Az új építésű stúdiólakások esetében például a havi 230 ezer forintos medián bérleti díjhoz közel 7200 Ft/m2-es fajlagos érték tartozik, ami mintegy 10 százalékkal magasabb, mint a két, illetve három hálószobás, szintén új építésű otthonok egy négyzetméterre jutó átlagos bérleti díja. A skála másik végén minden tekintetben a nagyobb, három vagy több hálószobás otthonok állnak, hiszen itt a 917 ezer forintos medián havi lakbérhez 8400 Ft/m2 feletti érték tartozik.

A bérleti díjak természetesen nem csak a lakás nagyságától függenek, hanem attól is, hogy melyik városrészről van szó, milyen az infrastruktúra és a közösségi közlekedés, vannak-e a közelben jelentősebb felsőoktatási intézmények, irodaházak stb. Fontos a funkcionalitás, a Cordia lakásainál a fejlesztés során kiemelt szempontként kezelt hatékony alaprajz is, hiszen senki nem fizet szívesen egy nagyobb lakásért, ha tele van kihasználhatatlan területekkel. Még egy felújított, de régebbi építésű ingatlan esetében is könnyen előfordulhat, hogy a nagyobb alapterület ellenére kompromisszumokat kell kötnie a bérlőnek a megfelelő funkcionalitás hiánya miatt.

Könnyebben kiadhatók a modern lakások

Mindemellett olyan tényezők is hatnak, mint amilyen például a VI. kerületben a rövid távú lakáskiadás 2026-tól érvényes tilalma. „A változások nyomán várhatóan sok, Airbnb-re optimalizált ingatlant hosszú távra adnak majd ki, ez a kínálatnövekedés pedig mérsékelheti a bérleti díjakat. Az újabb, közöttük is különösen az általunk kezelt, optimális lokációban található lakások esetében ugyanakkor stabilitást, illetve némi áremelkedést várunk, mert a rövid távú kiadásra leginkább használt ingatlanok jellemzően a régi építésű házakban találhatók” – mondta Kassay Rita, a Cordia által felépített új lakások bérbeadásával és berendezésével foglalkozó Cordia Property Management vezető szakértője.

Befektetői, lakáskiadói szempontból külön figyelmet érdemelnek azok a területek, amelyek egyrészt a bérleti piac szempontjából frekventáltnak számítanak, másrészt pedig ahol a kínálati oldalon egyaránt megtalálhatóak a régi építésű, klasszikus bérházi lakások, a viszonylag korszerű, másfél-két évtizede épült otthonok, és az elmúlt néhány évben átadott modern ingatlanok. 

„Ilyen területnek számít a Corvin Sétány és közvetlen környéke is. Itt – vagyis a Corvin-negyedben – az 1-2 szobás lakások havi bérleti díja 10-20 százalékkal magasabb, mint a kerület más részein, sőt, ez a differencia a nagyobb otthonok esetében akár 30-50 százalék is lehet. Másrészt érdekes módon azt tapasztaltuk, hogy számos, viszonylag új, de még 2013 előtt épült lakás esetében a bérleti díj emelkedése elmaradt a 2017 utáni átadású otthonokétól. Ennek oka az, hogy a tulajdonosok nem végezték el azokat műszaki és esztétikai, korszerűsítéseket, amelyekkel versenyképesebbé, jobb áron kiadhatóvá tehetnék ingatlanjukat.”

Tízévenként érdemes felújítani az ingatlant

A Cordia tapasztalatai szerint a mosó- és a mosogatógép, valamint a légkondicionáló – mégpedig lehetőleg a nappaliban és a hálószobákan is –, mára alapkövetelménnyé váltak. A legújabb Cordia otthonok már mennyezethűtési- és fűtési rendszerrel épültek, e korszerű és energiatakarékos megoldásnak köszönhetően pedig nincs szükség külön klímaberendezésre. Ha a terasz mérete engedi, fontos a megfelelő teraszbútor is, miközben az apró kiegészítők, dizájnelemek sokat hozzáadhatnak az otthonosság érzetéhez, ezáltal a könnyebb kiadhatósághoz.

Lényeges, hogy ha a bútorzat elavult vagy sérült, mindenképp érdemes frissíteni, ugyanis a régi berendezés értékcsökkenést okozhat hosszú távon. „A bérleti díj 5-10 százalékát célszerű folyamatosan visszaforgatni, a lakást pedig 10 évente érdemes egy nagyobb ráfordítással felújítani, de ennek mértéke nagyban függ attól, hogy menet közben az általános karbantartások megtörténtek-e” – véli a szakértő.

Sokat érhet a zöldövezeti elhelyezkedés és a panoráma

A bérleti díj szempontjából az sem mellékes, hogy a kiadandó lakás rendelkezik-e olyan presztízstulajdonsággal, mint például panorámás kilátás; zöldövezeti, zárt lakóparki vagy közvetlen Duna-parti elhelyezkedés stb.

„Buda egyik legnépszerűbb lakóparkjában, a Sasad Resortban például külön szegmenst képviselnek a három vagy több hálószobás, luxuskategóriás lakások, ahol a havi bérleti díj a 2000 eurót is elérheti. Észak-Pesten, a Marina parton a folyóra néző, színvonalasan berendezett otthonok viszik a pálmát, ezek az utcai nézetűekhez képest 20-40 százalékkal magasabb áron adhatók ki. Várakozásaink szerint az autómentes zöld környezetben, közvetlenül a parton épülő Marina City lakásainak átadásával – mivel többségükben a Dunára és a budai hegyekre nyíló örök panorámás, prémium kategóriás, vagyis a bérleti piacon igazi különlegességnek számító otthonokról van szó – a területen érvényes átlagos bérleti díjak tovább emelkednek majd” – mondta Kassay Rita.