Azok a lakások, melyekre egy éve még lecsaptak volna a vevők, most csak állnak az ingatlanpiacon
Nagy volt a csend október közepéig Csepel és Budapest déli agglomerációjának ingatlanpiacán. Augusztustól lehetett érezni ugyan a valamelyest növekvő aktivitást, de ez meglehetősen szerény mértékű volt – mondta Marosvölgyi Gabi, a Balla Ingatlan XXI. kerületi és szigetszentmiklósi irodájának szakmai vezetője.
Az ingatlanpiacot az elmúlt hónapokban az Otthon Start hitelre vásárló vevők határozták meg, akik elsősorban az “olcsó” ingatlanokat keresték. Számukra a lélektani határ Dél-Pesten 60 millió forintnál húzódott, amibe természetesen a családi házak is beletartoztak. Az ennél drágább, 80-90 milliós ajánlatokra alig-alig mutatkozott érdeklődés. Az is egyértelműen látható volt, hogy az egymillió forintos vagy annál magasabb négyzetméterárakat itt nem fogadták el a vevők – tette hozzá a szakértő.
Ezt egy idő után már érzékelte az eladói oldal is, így azt lehetett látni, hogy néhány tulajdonos elkezdte csökkenteni a hirdetési árat: több esetben is jó 10 százalékos áreséssel lehetett találkozni az elmúlt hónapokban. Marosvölgyi Gabi szerint a tranzakciós árak is ennek megfelelően mérséklődtek, és szinte visszatértek az Otthon Start hitel indulása előtti árszintek.
Az árcsökkentés persze nem volt általános, sok tulajdonos még mindig ragaszkodott az idei év elején jellemző árakhoz. Így aztán a hirdetések között még bőven lehetett találni egymillió forintnál magasabb négyzetméteráron kínált ingatlanokat, mind Szigetszentmiklóson, mind pedig Csepelen. A kereslet azonban rendkívül szerény volt – Csepelen egy hajszálnyival talán könnyebb volt az elmúlt hónapokban az értékesítés, mint a déli agglomerációban –, miközben a kínálat határozottan növekedett.
Ez éppen fordítottja annak, amit tavaly év végén lehetett tapasztalni, amikor annyira erős volt a kereslet, hogy gyakorlatilag pillanatok alatt felszippantotta az eladó ingatlanokat, így alig volt miből válogatniuk a vevőknek. Azok a lakások, melyekre egy éve még azonnal lecsaptak volna a vevők, most gyakorlatilag ugyanolyan áron álltak az ingatlanpiacon – jegyezte meg Marosvölgyi Gabi.
Mindez egyébként azzal is járt, hogy ismét egyre többen kérték ingatlanközvetítő segítségét az eladásban, mivel a tulajdonosok azt tapasztalták, hogy nem tudják eladni ingatlanjaikat. Ez szinte minden ingatlantípusra érvényes volt, kivételt talán a felújított, kifejezetten jó állapotú, korszerű, jó adottságú ingatlanok jelentettek, melyeket ha nem a valóságtól elrugaszkodott áron kínáltak, könnyebben lehetett értékesíteni.
Jó példa a kialakult helyzetre egy Szigethalmon, a Duna-parton álló, 2021-ben teljes körűen és szépen felújított ház – különféle extrákkal: automata redőnyök, videókamera-rendszer, öntözőrendszer stb. –, melyet 88 millió forintos árral kezdtek hirdetni, de ezt már kénytelenek voltak 83 millió forintra csökkenteni, és nem biztos, hogy ez lesz a végső ár.
De ugyanígy egy jó állapotú, 61 négyzetméteres, erkélyes csepeli panellakásra ugyancsak szerény volt az érdeklődés 59 millió forintos irányáron, ahogy egy részlegesen felújított szigetszentmiklósi, 51 négyzetméteres ingatlanra is, amelyet 54 millió forintért kezdtek hirdetni, de még 47 millió forintért sem keltette fel a vevők figyelmét.
Mindez azt jelenti, hogy a korábban kialakult árszinteken kínált ingatlanok árából egy jó 10-15 százalékot engedni kellett, hogy egyáltalán jelentkezzen rájuk érdeklődő – derült ki a Balla Ingatlan szakértőjének szavaiból. Azt is megjegyezte, hogy helyzeti előnyük alakult ki a vevőknek, és könnyebben tudtak alkudozni, mint korábban. Az egyébként tapasztalható volt, hogy sokan igen merészen próbálták letörni az árakat, hiszen a széles kínálat miatt könnyebben tudtak válogatni.
Annál is inkább, mert a befektetői jelenlét sem erősítette a keresletet, feltehetően a csökkenő hozamok miatt. Pedig a bérlakások piaca nem mutatta a kifulladás jeleit. Marosvölgyi Gabi szerint stabil a kereslet, tehát az Otthon Start-os vásárlások sem csökkentették a bérlők számát. Az is igaz ugyanakkor, hogy a korábbi évekre jellemző nagymértékű bérletidíj-emelések már nem jellemzőek: a tavalyihoz hasonló áron forogtak ősszel az albérletek. Ez számszerűsítve azt jelenti, hogy Csepelen és a déli agglomerációban átlagosan 200-250 ezer forintért lehetett kiadni a kétszobás, 50 négyzetméter körüli alapterületű lakásokat.
Összességében most az látszik, hogy a piac már észleli, hogy a korábbinál alacsonyabb áron lehet értékesíteni az ingatlanokat, ami ugyanakkor azt is jelenti, hogy azok a tulajdonosok, akik eladnak, vásárolni is olcsóbban tudnak. Az azonban egy meglehetősen lassú és nehézkes folyamat, mire mindezt az eladói és a vevői oldal egyaránt belátja, és elkezd fordulni az ingatlanpiac.
A helyzetet bonyolítja, hogy a kormány szándéka szerint az Otthon Startot kivezetik és a helyére a Wekerle Plusz hitel kerül, mellyel 5 százalékos kamattal vásárolhatók majd használt lakások, ami 2 százalékpontos – és egy átlagos lakáshitel esetében több tízezer forintos – törlesztőrészlet-emelkedést jelent. Ráadásul az új hitel feltételei is szigorúbbak lesznek, ami rövid távon növekvő aktivitást eredményezhet azok részéről, akik még kihasználnák az OSP kínálta lehetőséget.
Marosvölgyi Gabi szerint azonban az eltelt néhány napban még nem volt érzékelhető komolyabb élénkülés, ezzel szemben nem kizárt a jövő év elején jelentkező lassulás a használt ingatlanok piacán a megváltozó támogatott hitel és a továbbra is jelen lévő bizonytalanság miatt. Az új energetikai felújítási program ezt ugyan valamelyest akár kompenzálhatja is, de egyelőre erősen kérdéses, hogy miként alakul mindezeknek az intézkedéseknek az eredője.
