Beindíthatja a nagy lakásprojekteket a kormány döntése, de vannak még nyitott kérdések
Az elmúlt hetekben jókora követ dobott a kormány az ingatlanpiac nyári állóvizébe az Otthon Start program bejelentésével. A cél a fiatalok első lakáshoz jutásának támogatása, ennek érdekében legfeljebb 25 évre kedvezményes, 3%-os kamatozású hitelt vehetnek fel szeptembertől, lakások esetében 100, családi házak esetében akár 150 millió forintos értékhatárig, a megfelelő önerővel. Van azonban a programnak egy „mellékszála”: a lakáskínálat bővítése érdekében a kormány nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházássá nyilváníthatja azokat a 250 lakásosnál nagyobb fejlesztéseket, melyek legalább 70%-ban az Otthon Starttal kompatibilis lakásokat tartalmaznak.
pA végleges részletszabályok egyelőre nem ismertek, de a lépés mindenképp érdemi könnyítést jelenthet az érintett fejlesztőknek. A nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházások fogalma 2004 óta létezik Magyarországon, először 2006-ban szabályozták részletesen törvényben ezt. Eleinte elsősorban uniós projektek felgyorsítására használták a kiemelt státuszt, majd 2010 után fokozatosan egyre több területen találkozhattunk vele, így az elmúlt években már nagy feldolgozóipari beruházások, sőt akár lakásépítések esetében is alkalmazható volt.
A kiemelt beruházások legfontosabb előnye a gyorsaság, hiszen a hivatalokat sokkal rövidebb határidők kötik az engedélyek kiadására, sokkal kevésbé kell például figyelembe venni a környezetvédelmi vagy az örökségvédelmi szempontokat, mint egy mezei beruházás esetében. A szükséges engedélyeket ugyanúgy be kell szerezni a kiemeltté nyilvánított beruházásokhoz, de azok kiadására rövidebb idő áll a hatóságok rendelkezésére, illetve az esetleges jogorvoslati folyamatot is felgyorsíthatják.
Vagyis a kormány egyértelmű célja, hogy minél előbb minél több új lakás épüljön, ezért vonják be ezeket a fejlesztéseket a kiemelt beruházások körébe. A lépéstől az építőipar fellendülését és új munkahelyeket remél a kormányzat, várakozásaik szerint öt év alatt 50 ezer új lakás építését segítheti elő a lépés, vagyis ennyivel nőhet a kínálat.
„Nem vitás, hogy ösztönözheti az újlakás-építést a döntés, a megvalósítás felé billentheti azokat a beruházókat, akik esetleg eddig gondolkodtak, hogy a mostani piaci környezetben belevágjanak-e egy projektbe” – emelte ki Valkó Dávid. Az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint ugyanakkor az Otthon Startban rögzített 1,5 millió forintos maximális négyzetméterár behatárolhatja az érintett fejlesztési területeket. A jelenlegi árviszonyok alapján ugyanis a budai oldalon és a pesti belvárosban nem lenne ilyen beruházás, elsősorban a pesti külső karéj (a IV. és a XXI. kerület közötti rész) jöhet szóba, de már itt is van olyan projekt, ahol jelenleg ennél magasabb az árszint. Az elemző szerint elképzelhető, hogy átterveznek projekteket, ahol például eddig 230 lakást terveztek, ott – ha az előírások engedik – inkább egy kicsivel több, de kisebb lakást alakítanak ki végül. Emellett érdekesek lehetnek még akár a befagyott, felfüggesztett beruházások, melyek most újraindulhatnak az ösztönzés hatására.
Vidéken nem jellemzők a 250 lakásosnál nagyobb beruházások, bár az árba a nagyobb városok zömében beleférnének. Ugyanakkor a Balatonnál ma inkább csak a tótól távolabb eső területekre érvényes a 1,5 millió forint alatti négyzetméterár.
„Az új szabállyal kapcsolatban egy fontos kérdés, hogy több ütemben épülő beruházásoknál vajon az egyes ütemeknek kell meghaladniuk a 250 lakást vagy a teljes fejlesztésnek” – mutat rá Valkó Dávid. Ugyanígy az is kérdés, hogy a lakások 70%-ának a teljes fejlesztésben kell megfelelni az Otthon Start feltételeinek, vagy minden egyes ütemben figyelni kell erre az arányra.
„Budapesten az év eleje óta eddig húsz olyan projekt értékesítése indult el, melyekben több mint 250 lakás van, de ezek közül 14 több ütemben valósul meg és csak a teljes beruházás összességében haladja meg a 250 lakásos volument, ezért is lenne lényeges az erre vonatkozó pontosítás” – mondta Valkó Dávid.
Az OTP Ingatlanpont szakembere szerint az éppen a 1,5 millió forintos határ fölé árazó beruházókat ösztönözheti az új program, hogy kicsit menjenek lejjebb az árral. Ez nem feltétlenül jelent olcsóbb lakásokat, hiszen ma is vannak olyan projektek, ahol például a garázs vagy a tároló a lakás árának része, ha kicsivel menne a határ fölé az ár, akkor ezeket külön árazhatják, hogy beférjenek 1,5 millió forint alá.
Elképzelhető emellett, hogy az új lakások tervezése során a teraszok mérete nagyobb fontosságot kap mostantól, hiszen a 1,5 milliós négyzetméterár-limithez ez egy döntő paraméter lehet. Még egy dolgot érdemes megjegyezni: a lakáspiac tehetetlensége miatt könnyen előfordulhat, hogy a mostani lépés hatása majd csak legkorábban 2027-28-ban mutatkozik meg az átadásra kerülő lakások számában. Azok a beruházások ugyanis, melyek most elindulnak, legkorábban két-három év múlva készülhetnek el. Ez alól kivételt talán a felfüggesztett projektek jelenthetnek, melyeknél a jelenlegi készültségi foktól függően felgyorsulhat ez a folyamat.
