Budapest vagy az agglomeráció? Az árak újra mozgásba hozták a vevőket

Az elmúlt néhány évben igen hektikusan alakult a főváros és az agglomeráció közötti népességvándorlás - hívta fel a figyelmet Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi irodájának vezetője.

A Covid-időszak felhúzta az agglomerációs ingatlanárakat, mivel a bezártság a szellősebb, zöldebb, élhetőbb települések felé terelte a vevőket. Ennek hatására a folyamat végére Budapest közvetlen szomszédságában található települések árai már a budapesti árakkal vetekedtek - mutatott rá a szakértő. 

Ugyanakkor az Ukrajnában zajló háború, illetve az azzal járó energiaár-emelkedés miatt megtorpant ez a folyamat, aminek következtében három éve leállt az agglomerációt célzó történő kiköltözési hullám, és a vevők újra inkább a fővárosi ingatlanokat kezdték preferálni.

Az elmúlt év vége azonban ismét az agglomerációnak kedvezett, mivel a lejáró állampapírokból remélt milliárdok soha nem látott magasságokba emelték a fővárosi ingatlanárakat, így a vonzáskörzet településein lévő ingatlanok árai ismét versenyképessé váltak - jegyezte meg Balla Frigyes.

Ennek köszönhetően újra növekedni kezdett a tranzakciószám az agglomerációban, vagyis az elmúlt hónapokban megint egy nagyobb mértékű kiáramlás kezdődött. 

De ha most megnézzük a Budapest közvetlen közelében fekvő települések és az azok melletti kerületek árait, akkor nem látszik jelentős különbség - mondta Marosvölgyi Gabi, a Balla Ingatlan szigetszentmiklósi és csepeli irodájának szakmai vezetője.

Ő nagyjából 5 százalékra teszi az agglomeráció árelőnyét. Az árak kapcsán összehasonlításképpen megjegyezte, hogy míg Szigetszentmiklóson egy 55 négyzetméteres, szépen felújított lakást közel 48 millió forintért nem okoz gondot értékesíteni. Közben Csepelen, az úgynevezett “sétányokon” (Csepel-Erdősor) - a kerület egy népszerűbb és drágább részen - egy felújított, 63 négyzetméteres lakásra 62 millió forintért nem mutatkozik számottevő érdeklődés.

Ehhez hozzá kell tenni, hogy az agglomeráción belül is eltérnek az árak: a fővároshoz közel fekvő települések egyértelműen drágábbak, mint a távolabb lévők. Így például Szigetszentmiklós árai magasabbak, mint Délegyházáé, és előbbi lényegesen népszerűbb is a déli agglomeráción belül. Aminek az az egyszerű oka, hogy közelebb található Budapesthez - mondta a szakértő.

Ugyanezért Dunaharaszti, Alsónémedi, Halásztelek is felkapottabb, mivel szintén a főváros-közeli települések közé tartoznak. Ha kicsit északabbra nézünk körül, akkor hasonló helyzetet látunk a XVIII. kerülettel összenőtt Vecsés esetében, amelynek szintén vannak nagyon vonzó részei a vevők számára.

Egy másik tényezőre is felhívta azonban a figyelmet a szakértő, arra, hogy az agglomerációs településeken széles családi házas kínálatból válogathatnak a vevők, és a gyerekes családok ezt az életformát célozzák meg. Persze azt sem lehet mondani, hogy az ezeken az agglomerációs településeken lévő társasházi lakások ne találnák meg a vevőiket - jegyezte meg. 

Megemlítette ugyanakkor, hogy a helyi önazonosság védelméről szóló törvény hatályba lépése némi bizonytalanságot okoz az agglomerációban. Igaz, egyelőre nem tudnak olyan településről a déli oldalon, ahol ennek a törvénynek valamely elemét bevezetné valamelyik önkormányzat, akár az elővásárlási jog biztosításáról, akár a betelepülők adóztatásáról legyen szó - tette hozzá a szakértő.

Az irodánál egyébként arra számítanak, hogy ha egy önkormányzat él például az adóztatás lehetőségével, az mindenképpen lejjebb fogja nyomni az ingatlanárakat az adott településen.