Egyre kevesebb a befektető a belvárosi ingatlanpiacon
Míg ez év januárjáig szinte folyamatosan kedvező ingatlanpiaci helyzetet tapasztaltak a szakemberek, jelenleg egyszerre több negatív tényező is kihat a piacra, erősen befolyásolva annak irányát. Az egyik legfontosabb ezek közül az elhúzódó háború, mely bizonytalanságot hozott magával. A másik a folyamatos forintgyengülés és áremelkedés, mely miatt nőnek a kamatok, de drágul az építkezés és a felújítások is. Mindezek hatására pedig kevesebb a vásárló a piacon - derült ki Garaba Gergely, a Balla Ingatlan belvárosi irodájának szakmai vezetőjének szavaiból.
Ha az elmúlt egy évet tekintjük, akkor még mindig azt látjuk, hogy a belső kerületekben mintegy 15-20 százalékkal emelkedtek az árak, ugyanakkor mára érezhető a változás az előbb említettek következtében.
Egyelőre még csak kevesen látják az eladók között, hogy változóban a helyzet, így továbbra is jellemzőek a túlárazások, mert az eladók érthető módon megpróbálnak minél több pénzt kihozni ingatlanuk eladásából. Igaz, ezáltal az ingatlan értékesítése jelentősen lelassul, adott esetben akár lehetetlenné is válik.
A túlárazás mértéke általában 10-20 százalék között változik, bár jellemzőbb inkább a sáv alja, tehát a 10 százalék, mert alapvetően arra számítanak az eladók, hogy úgyis valamennyit alkudni fog a vevő. Ezzel csak az a probléma, hogy már egy ekkora túlárazás esetében is annyira lecsökken az érdeklődők száma, hogy gyakorlatilag nincs hívás a lakásra - hívta fel a figyelmet Garaba Gergely, aki szerint ilyenkor elég nehéz megértetni a tulajdonosokkal, hogy az általuk kitalált “legyen magas az ár, majd hívnak és alkudnak” stratégia a jelenleg átalakulóban lévő piacon egyre kevésbé fog működni.
Természetesen ettől még az alku jelen van az eladásoknál, a szakértő szerint gyakorlatilag nem is lehet árengedmény nélkül ingatlant értékesíteni. Az, hogy mekkora az alku mértéke, az induló ártól függ.
Mindenesetre, ha egy megfelelően árazott ingatlan kerül a piacra, melyen nagyobb felújításokra sincs szükség, akkor két-három hónap alatt értékesíteni lehet, viszont, ha túlárazott ingatlanról van szó, akkor a folyamat elnyúlik hat hónapra, vagy még tovább.
Annál is inkább, mert érezhetően egyre kevesebb az érdeklődő a belvárosi kerületekben: kevesebben keresnek befektetési lehetőséget, de a hiteles vevők száma is visszaesett. Korábban jellemző volt, hogy a vételárnak akár 60-70 százalékát fedezték hitelből, ma már ez jellemzően csak 30-40 százalék az egyre romló gazdasági helyzet miatt.
A leginkább továbbra is a két, illetve két és fél szobás lakásokat keresik az érdeklődők. Garaba Gergely szerint szinte követelmény lett az erkély, valamint a minél kisebb felújítási igény. Ha egyedülálló keres ingatlant, akkor is egy plusz egy-, vagy egy plusz félszobást keres, jellemzően kiváló közlekedési lehetőségekkel. A négyzetméterárak ezeknél az ingatlanoknál jelenleg átlagosan 850 ezer – 1,1 millió forint között alakulnak a belvárosban.
Az újépítésűek iránt jelenleg minimális az érdeklődés, hiszen egymillió forintos négyzetméterár alatt ma már semmilyen újépítésű ingatlan nem lehet kapni, nem, hogy a belvárosban, de a külső kerületekben sem, sőt kezdenek megjelenni a másfél milliós négyzetméterárak. Ez viszont már annyira magas ár a vevők számára, hogy nem tudják vagy nem hajlandóak megfizetni. A problémát súlyosbítja a kamatok folyamatos emelkedése, ami miatt lassan megfizethetetlen havi törlesztőrészletekkel lehet számolni.
A bérleti piacon ugyanakkor nem tapasztalható megtorpanás, folyamatosak a kiadások, de a szakértő tapasztalatai szerint az árak a belső kerületekben csak minimális mértékben emelkedtek az elmúlt hónapokban. Ez azt jelenti, hogy 120-140 ezer forint most az induló ár a kisebb kiadó lakásoknál, ugyanakkor, ha valaki jobb minőségre és nagyobb élettérre vágyik, akkor meg kell barátkoznia a 200-250 ezres havi bérleti díjjal. Garaba Gergely úgy látja, hogy az egyre növekvő rezsi várhatóan a kisebb lakások irányába fogja elmozdítani a bérlést.
Ennek kapcsán megjegyezte, hogy a nemrég bejelentett kormányintézkedések – a kata változása, mely kihat a közös költség alakulására, valamint a rezsicsökkentés módosítása -, illetve a gyenge forint és az emelkedő kamatok hatására még inkább fel fog gyorsulni a folyamat, mely a kínálati irányba viszi az ingatlanpiacot, mint a legutóbb lezajlott gazdasági válság idején.
A szakértő várakozásai szerint a vevőknek fontosabbá fog válni a jó energetikai állapot, az alacsony rezsi, és a minél olcsóbb fenntarthatóság. Az elavult fűtéssel - mint a konvektor, a Héra vagy a régebbi, korszerűtlen gázkazánok, illetve villanyfűtéssel rendelkező lakásokat nagyon nehéz lesz eladni és kiadni. Várakozásai szerint a vevők és bérlők is a kisebb életteret kínáló, de alacsony rezsijű lakások felé fordulnak majd.
