Elfogadták az önazonosság védelméről szóló törvényt. Van egy hatalmas meglepetés is a végleges jogszabályba

A helyi önazonosság védelméről szóló 2025. évi XLVIII. törvény lehetőséget biztosít a települések önkormányzatai számára, hogy fellépjenek a település nem kívánt növekedése ellen. Illetve, hogy megvédjék a helyi közösség jellegét, arculatát. Ennek eléréséhez a jogszabály számos különböző eszközt biztosít az önkormányzatok számára, akik szabadon dönthetnek, hogy a lehetőségek közül melyeket alkalmazzák saját közösségük esetében.

Ugyan a lehetőségek tárháza széles, de nem korlátlan. A Bankmonitor szakértői 10 pontban összeszedték a fontosabb kérdéseket, előírásokat.

1. Csak a növekvő lakosságszámmal rendelkező települések alkalmazhatnak korlátozást?

Nem, bármely település élhet a lehetőséggel. Az eredeti tervek alapján a jogszabályban lett volna egy kívánt lakosságszám, ennek elérése esetén léphettek volna életbe az adott településen kiválasztott intézkedések. Ez a kívánt lakosságszám pedig nem lehetett volna kisebb a törvény életbelépésekor a településen élők számánál. Vagyis eredetileg tényleg csak a növekvő településeken lehettek volna bevezethetők az intézkedések.

A végleges törvényből azonban a kívánt lakosságszámra vonatkozó kitétel kikerült. Vagyis bármely település hozhat korlátozó intézkedést, amely akár egyből életbe is léphet, hiszen nincs a lakosok számának növekedésére vonatkozó jogszabályi kitétel. Emiatt az önkormányzatok bármely ilyen típusú rendelete jóval gyorsabban kifejtheti hatását.

Azt azonban hozzá kell tenni, hogy jó eséllyel ilyen típusú korlátozást olyan települések fognak bevezetni, ahol a helyi lakosságot zavarja az újonnan betelepülők száma, a település átalakulása. Vagyis vélhetően ténylegesen a dinamikusan növekvő településeken lehet ilyen típusú korlátozásokra számítani. De nem árt tudni, hogy máshol is hozhatnak ilyen intézkedéseket. Ami még fontosabb, hogy a korlátozások azonnal hatályba is léphetnek, hiszen a kívánt lakosságszám kikerült a törvényből.

2. Csak teljes településekre lehet korlátozásokat elrendelni?

Nem, egyes jól körülhatárolható településrészekre is lehet korlátozásokat bevezetni. Ez lehet egy fővárosi kerület, vagy épp egy önálló városrész.

Sőt akár ingatlantípusonként is hozhatnak külön-külön döntéseket, bevezethetnek eszközöket. De akár külön szabályozás lehet érvényes a lakóhely és a tartózkodási hely létesítésére is.

3. Akkor megtilthatják, hogy az adott településen lakást vegyen valaki?

Nem, ilyen tilalmat nem vezethetnek be az önkormányzatok. Ugyan az eredeti tervek között szerepelt a lakásvásárlások, bérleti szerződések kötésének tilalma is, de ez nem került bele végül a törvénybe.

Az alábbi korlátozásokkal élhetnek az önkormányzatok:

-Elővásárlási jog kerülhet az ingatlanokra

-Megtilthatják a lakcím létesítését

-Korlátozhatják, feltételhez köthetik a lakcím létesítését

-Betelepülési hozzájárulást kérhetnek az érintettektől (a Bankmonitor értelmezése alapján ez a beköltözőkre lehet érvényes, mivel a személyi jogvédelmi eszközök között van feltűntetve)

4. Aki az adott településen él, az nem vehet ott egy másik ingatlant?

De igen, az egyes korlátozások alól ugyanis mentesülnek bizonyos személyek, így azok is, akik már az adott településen ingatlantulajdonnal rendelkeznek, vagy már ott laknak.

Az alábbi személyek kaphatnak mentességet a jogvédő intézkedések alól:

a településen lakóhellyel vagy ingatlantulajdonnal rendelkező személy, illetve annak hozzátartozója,
akinek a település a származási helye, vagy a születését követő tíz évben maga vagy valamely hozzátartozója legalább tizenkét hónapot a településen élt
akinél a betelepülés célja helyi munkavégzés
aki valamilyen lakáscélú állami támogatással szerez ingatlant és abba beköltözne
aki az egyház vagy egyházi jogi személy alkalmazottja
aki a településen működő köznevelési vagy felsőoktatási intézmény tanulója vagy hallgatója
aki a településen hitéleti, egészségügyi, sport, szociális, gyermek- és ifjúságvédelmi vagy büntetés-végrehajtási intézményben vagy intézetben él

Fontos kikötés, hogy az önkormányzat egyedi mérlegelés alapján adhat mentességet másoknak is.

Emellett nem érvényes a korlátozás a jogszabály erejénél fogva bekövetkező ingatlanszerzésre, és bírósági végrehajtási eljárásban, adóvégrehajtási eljárásban, felszámolási eljárásban, vagyonrendezési eljárásban, adósságrendezési eljárásban, hagyatéki eljárásban történő, valamint a bírósági, közjegyzői vagy más hatósági határozat alapján történő ingatlanszerzésre.

5. Ha cég vásárol ingatlant, akkor is érvényesek a korlátozások?

Vásárláshoz kapcsolódóan az elővásárlási jog jöhetne szóba, de az sem merülhet fel adott esetben. Alapvetően a betelepülők vásárlására lehet érvényes a korlátozás, rájuk is akkor, ha nem mentesülnek az intézkedés alól.

A törvény alapján az alábbi személyek minősülhetnek betelepülőnek:

„betelepülő: az a természetes személy, aki a településen ingatlantulajdonnal, lakóhellyel vagy tartózkodási hellyel nem rendelkezik, és a településen kíván ingatlant szerezni vagy lakcímet létesíteni”

6. Mit takar az elővásárlási jog, kik kapnak elővásárlási jogot?

Ha köt a tulajdonos és egy másik személy adásvételi szerződést egy olyan ingatlannal kapcsolatban amin elővásárlási jog szerepel, akkor a kérdéses jog jogosultja beléphet a potenciális vevő helyébe. Azaz az eredeti megállapodásban foglaltaknak megfelelően megvásárolhatja az ingatlant.

Kik kaphatnak elővásárlási jogot az új helyzetben (természetesen akkor, ha az önkormányzat hoz bármilyen ide vonatkozó korlátozást):

-Önkormányzat, vagy az önkormányzat által kijelölt többségi tulajdonában lévő gazdasági társaság

-Az ingatlannal telekhatáros ingatlanok tulajdonosai

-A településen ingatlantulajdonnal, tulajdoni hányaddal rendelkezők

Utóbbi kettő esetében akkor „jár” az elővásárlási jog, ha legalább 5 éve fennáll annak a jogalapja. (Nem érvényesíthet elővásárlási jogot egy ott fekvő lakás eladásakor az, aki 4 éve vásárolt az adott településen lakást vagy házat.)

Az elővásárlási jogok ezen sorrend mentén érvényesíthetők. Például elsőbbséget élvez az önkormányzat a másik két féllel szemben.

Ha a telekhatáros ingatlanok tulajdonosai közül több is élne jogával, akkor az adott ingatlanban lakóhellyel rendelkezők élveznek elsőbbséget azokkal szemben, akik csak tartózkodási hellyel rendelkeznek.

Ha a településen fekvő ingatlanok tulajdonosai közül több is élne jogával, akkor azok élveznek elsőbbséget, akik az adott ingatlanban lakóhellyel rendelkeznek azokkal szemben, akik csak tartózkodási hellyel rendelkeznek. Ha több azonos van, akkor a helyileg közelebb fekvő ingatlan tulajdonosa élvez elsőbbséget.

Az elővásárlási jog nem érvényes abban az esetben, ha az eladó az állam, bevett egyház, vagy annak belső egyházi jogi személye.

7. Hogyan lehet kezelni ennyi elővásárlási jogot? Mindenki értesítést fog kapni?

Érdemes megnézni ehhez azt, hogyan is történhet egy olyan ingatlan megvásárlása, ahol a helyi önkormányzat élt az elővásárláshoz kapcsolódó korlátozási jogával.

-Megköti a vevő és az eladó az adásvételi szerződést, melyet 8 napon belül meg kell küldeni a helyi jegyző részére.

-A jegyző közvetlenül értesíti az önkormányzatot és a telekszomszédok tulajdonosait. (Azokat nem értesíti, akiktől már eleve lemondó nyilatkozatot is benyújtottak.) Illetve hirdetmény útján értesíti a településen lévő többi tulajdonost.

-Az elővásárlási jog jogosultjainak 30 napjuk van élni a jogukkal, vagy lemondani arról. Ez a közvetlen közzétételt, illetve a kihirdetést követő napon indul. A határidő jogvesztő: ha valaki nem tesz nyilatkozatot időben, akkor arra úgy tekintenek, hogy nem kíván élni a jogával. A nyilatkozatot személyesen kell leadni a jegyzőnek az jogot alátámasztó dokumentumokkal együtt.

-A pozitív nyilatkozat a 30 napos határidőn belül módosítható, visszavonható.

-A jegyző a nyilatkozatra nyitva álló 30 napos határidő lejártát követő 8 napon belül a beérkező nyilatkozatokról iratjegyzéket készít és azt megküldi az eladó részére.

-Több elfogadó nyilatkozat esetén a fent leírt sorrend alapján határozzák meg, hogy ki lép a vevő helyébe. Ha ez nem eldönthető, akkor az eladó választhat.

-A jegyző közlésétől számítva a vevő helyébe az elővásárlási joggal élő személy lép.

8. Mennyire nyújthatja el egy ilyen elővásárlási jog a lakásvásárlást?

A fenti folyamatból már kiviláglik, hogy a procedúra igencsak elhúzódhat. Az elővásárlási jog közzétételétől számítva 38 napos átfutási idő látható. Márpedig a hivatalos közzététel is időt vehet igénybe.

Ráadásul jó eséllyel senki nem fog előre beszerezni a település összes ingatlanjának tulajdonosától lemondó nyilatkozatot. Ez esetben nem is igazán lehet meggyorsítani a folyamatot.

Az ilyen vásárlásoknál ezt az időt mindenképpen be kell kalkulálni a pénzügyi teljesítéshez is. Ha pedig még lakáshitelre is szüksége van a vevőnek, akkor az még tovább nyújthatja a folyamatot. Vélhetően a bank is elvárja a fentiek valamilyen igazolását a hitelezési folyamat során.

A CSOK Plusz, Falusi CSOK ebből a szempontból kivételt képez, hiszen ezen támogatások esetében mentesülhet a vevő a korlátozások alól.

9. Mi történik, ha a banktól hitelt szeretne felvenni a vevő?

A támogatott hiteleknél, lakáscélú támogatásoknál a helyzet egyszerű, ott ugyanis mentességet kap a vevő a támogatás miatt.

De mi a helyzet a piaci hitelekkel? Alapvetően a banknak tudnia kell azt, hogy az adott település alkalmaz-e olyan korlátozást, ami miatt a vásárlás nehézkessé válhat. (Ez jellemzően az elővásárlási jog lehet.)

Tudnia kell a banknak azt, hogy bármilyen ok miatt mentesül-e a vevő a korlátozás alól. Ez lehet jogszabályi ok, vagy az önkormányzat által adott egyedi döntésen alapuló kivétel is. Erről jó eséllyel igazolást is fog kérni a bank.

Ha nincs mentesség, akkor pedig az elővásárlási jog fent leírt procedúrája várhat az érintett személyre. Amiről kellő időben a bankot is értesíteni kell majd.

10. Hogyan lehet felkészülni a betelepülőknek?

Alapvetően minden vevőnek előre meg kell tudnia, hogy a helyi önkormányzat alkalmaz-e bármilyen korlátozást. Ha igen, lényeges lehet annak a formája is. (Nem mindegy, hogy elővásárlási jog van a kinézett ingatlanon, vagy „csak” a lakóhely létesítéséért kell majd hozzájárulást fizetni.)

Meg kell tudnia a kérdéses személynek, hogy mentesül-e bármi miatt a korlátozások alól. Itt a jogszabályi lehetőségek mellett az önkormányzati egyedi mérlegelések, előírások is lényegesek lehetnek.

Fel kell mérni, hogy az adott korlátozás mellett mi várható egy lakásvásárlás, lakóhely létesítése során. Akár a vételárat is befolyásolhatja az, ha szigorú szabályoknak kell megfelelnie a betelepülőknek.

Jó hír azonban, hogy a folyamatban lévő ügyletekre nem lehet alkalmazni semmilyen korlátozást. Nem lehet érvényes a korlátozás azokra, akik július elsejét megelőzően (akkor lép életbe a törvény) kötöttek adásvételi szerződést, előszerződést, adtak át foglalót, előleget vagy vételárrészletet.