Hatalmas lökést adott az Otthon Start az újlakás-piacnak
Az Otthon Start indulását követően az ingatlanpiaci kereslet látványosan megugrott. 2025-ben nagyságrendileg 10 ezer körüli új építésű lakást értékesíthettek, ami az elmúlt tíz év legmagasabb értéke, annak ellenére, hogy az új építésű lakások piacán a program meghirdetésekor mindössze egy–két fejlesztésben volt 1,5 millió forintos négyzetméterár alatti kínálat. Emellett a megkötött OS hitelszerződések száma (új és használt ingatlanra, összesen) mára jócskán meghaladja a 15 ezret.
„A szerződéseink döntő többsége továbbra is használt lakásokhoz kapcsolódik, az újlakás vásárlások aránya egyelőre csupán 5–6 százalék, az új építésű projektekhez kötődő hiteleké pedig 3–4 százalék körül mozog. Ugyanakkor a tapasztalataink alapján egyre több ügyfél tudatosan kivár, és inkább új építésű otthonban gondolkodik. A várható lakásépítési beruházások akár 50–60 ezer új lakást hozhatnak a piacra a következő években” – emelte ki Soós Csaba, az MBH Bank lakossági üzletfejlesztési ügyvezető igazgatója.
Óriási igény mutatkozik az új építésű ingatlanokra
A kínálati oldalon az Otthon Start egyik kulcseleme a nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházások jogintézményének megnyitása volt, mely szerint azok a projektek, amelyekben legalább 250 lakást építenek, és ahol a lakások minimum 70 százaléka megfelel az OS négyzetméterár-korlátjának, gyorsított hatósági eljárásban és rugalmasabb szabályozási keretek között valósulhatnak meg. A kínálat bővülését az új társasházi építményi jog is támogathatja, amely lehetővé teszi, hogy a vevők már a tervezési fázisban lévő lakásokat is meg tudják vásárolni a hitel felhasználásával.
„Az Otthon Start indulását követően már az értékesítési és az érdeklődésekre vonatkozó adatokból is látható volt, hogy óriási igény mutatkozik új építésű lakásokra, de a kínálat még nem volt ezzel összhangban, mivel az csak lemaradva tudja követni a programot. Idén viszont már várhatóak OSP-kompatibilis átadások, és az idő előrehaladtával egyre több lakásprojekt indulhat majd, vagy kerülhet értékesítési szakaszba” – mondta Horti Flóra, az MBH Elemzési Centrum szenior ágazati elemzője.
Egyelőre országosan 12 projekt kapott nemzetgazdasági kiemelést, ebből Budapesten 4000 felett van a bejelentett lakások száma.
Vidéken 4 városban történt bejelentés, ahol 2000 feletti lakásszámról beszélhetünk (átadási ütemezések függvényében az adatok változhatnak).
Az ingatlan.com adatai alapján jelentősen megnőtt a kínálat: az érdeklődők több mint 2100 OS-nak megfelelő újlakás közül választhatnak (némely hirdetés több lakást is tartalmaz egybefoglalóan; ezeket, mivel nem tudtuk egyedileg vizsgálni, egy ingatlanként kezeltük). A kínálat bővülése a vármegyeszékhelyeken különösen látványos: ezeken a piacokon a hirdetések száma mintegy 30 százalékkal haladja meg az egy évvel korábbi szintet. Regionális bontásban vizsgálva a jelenleg aktív hirdetések mindössze 3,5%-a található észak‑magyarországi régióban, a fejlesztések zömmel Budapesten és a nyugat‑dunántúli régióban koncentrálódnak, ahol a hirdetések egyaránt 22%-a jelenik meg.
Az új lakások méretét vizsgálva a legnagyobb arányt a 41–50 m² közötti lakások képviselik, ezek az összes hirdetés mintegy 30%-át adják, emellett az 51–60 m² alapterületű lakások teszik ki a második legnagyobb csoportot 25%-os részaránnyal.
A fent említett kiemelt beruházások egy része megjelent már a hirdetések között, de emellett több olyan társasház is épül, amelyet még nem kezdtek el értékesíteni, vagyis a legtöbb még a tervezőasztalon van. A legkorábbi átadásokra (Budapest XV. kerület Kincsem lakópark) 2026 II. – IV. negyedév között lehet számítani, de érdemes szem előtt tartani, hogy az átlagos kivitelezési idő a többszintes, többlakásos lakóépületnél 2,7 év.
Az alkalmazkodni képes fejlesztők tudnak élni a lehetőséggel
„A program a fejlesztők számára nem csupán lehetőséget, hanem alkalmazkodási kényszert is jelent. Az 1,5 millió forintos négyzetméterár-plafon egyértelműen árrés-szűkítő hatású, különösen a drágább, fővárosi lokációkban” – húzta alá Horti Flóra. Az Otthon Start programra reagálva az új lakásfejlesztések egy jól körülhatárolható terméktípust hoztak létre. A beruházók döntő többsége már eleve az ár- és négyzetméterár korlátokhoz igazított projekteket tervez, ahol a hangsúly a közepes méretű (40–70 négyzetméteres), funkcionálisan optimalizált lakásokon van. Ezek egyébként jellemzően nagyobb volumenű, több ütemben megvalósuló lakó park fejlesztésekben jelennek meg, mivel a méretgazdaságosság nélkül az árplafon mellett a projektek nehezen lennének finanszírozhatók. A műszaki tartalom energetikailag korszerű, de költségérzékeny megoldásokra épül: nem prémium felszereltség, hanem a jogszabályi minimum feletti, standardizált kivitel dominál. Főleg Budapesten mindez erős lokációs szelekcióval jár, az Otthon Start-kompatibilis új lakások elsősorban külsőbb városrészekben, illetve a megújuló, korábban ipari vagy alulhasznosított területeken jelennek meg, míg vidéken a program kevésbé szűkíti a fejlesztési mozgásteret.
Míg Budapesten a „plafonhatás” az összetételhatáson keresztül lelassította a drágulást, a vármegyeszékhelyek többségében ettől eltérő a helyzet
Budapesten nemcsak a kínálat, hanem az árak alakulásában is látványos irányváltás történt. Az ingatlan.com adatai alapján medián négyzetméterárak jelentősen emelkedtek: 2025. januárjához képest, egy év alatt 16 százalékos drágulással 1,43 millió forintról 1,66 millió forintra nőttek. Az év őszétől azonban lassult a piac árdinamikája. Az elmúlt négy hónapban mindössze 2 százalékos drágulás volt tapasztalható, így 2026 január elején a fővárosi új lakások medián négyzetméterár mindössze 1,69 millió forintra nőtt. Ezzel szemben a vármegyeszékhelyeken a budapestihez képest egészen más a dinamika. A támogatott hitelkonstrukciók érdemben itt is élénkítették az új építésű társasházi lakások iránti keresletet, viszont ennek hatására nemcsak a kínálat bővül, hanem az árak is emelkedő pályára álltak, viszont ezeken a piacokon a négyzetméterárak átlaga továbbra is jócskán az 1,5 millió forintos küszöb alatt marad.
„Jelenleg az Otthon Starttal vásárolt lakások jelentős része saját célú: az ügyfeleink 35–40 százaléka első lakásvásárló, miközben a befektetési célú ügyletek aránya 25–30 százalékra mérséklődött. Ez éles váltás a korábbi időszakhoz képest, amikor is a befektetések domináltak a lakáspiacon, és egyértelműen mutatja, hogy a program elérte eredeti célját: segíti az embereket első otthonuk megszerzésében” – húzta alá Soós Csaba, az MBH Bank lakossági üzletfejlesztési ügyvezető igazgatója.
Az Otthon Start a vevői oldalon kiszámítható, olcsó finanszírozást jelent, a kínálati oldalon viszont árfegyelmet hoz. Országosan ez az elmúlt időszakokhoz képest bőségesebb, OS-kompatibilis újlakáskínálatot eredményez, Budapesten azonban a 1,5 M Ft/m² korlát erős lokációs szelekciót kényszerít ki. A KSH által kimutatott engedélyezési boom alapján a következő nagy átadási hullám 2027–2028 környékére várható; a kiemelt beruházások ezen gyorsíthatnak, de nem írják felül teljesen a kivitelezői és beszállítói kapacitáskorlátokat. A piaci szereplők számára a következő két év kulcskérdése: ki tud OS-kompatibilis terméket adni versenyképes energetikával és minőséggel, és persze, hogy ki tudja ezt időre átadni.
