Hogyan válaszol az ingatlanpiac a kihívásokra?

Alternatív megoldások az irodapiacon

A budapesti irodapiac továbbra is várja a fellendülés jeleit, mérsékelt optimizmus és óvatosság jellemzi a piaci szereplőket. A bérlők folyamatosan újraértékelik irodaterület-igényeiket, és jól érzékelhető tanácsadói oldalról a növekvő érdeklődés a magas minőségű, energiahatékony és fenntartható épületek iránt.

A prémium lokáció mellett egyre fontosabbá válnak azok a kényelmi szolgáltatások, amelyek a bérlők és munkavállalóik jóllétét segítik elő. Ezzel szemben az alacsonyabb kategóriájú irodaházak kiadása sok szempontból egyre nehezebbé válik.

„Bár a bérbeadás kihívásokkal néz szembe, tapasztalataink szerint egyre több irodaház kerül piacra. Biztató jel, hogy árazás szempontjából a vevői és eladói elképzelések közötti különbség csökkenni látszik. Ha az irodapiaci M&A-tevékenység fokozódik az exit szándékok és újraárazások miatt, akkor várhatóan ismét megjelennek a szokásos akvizíciós és befektetési finanszírozási ügyletek" – emelte ki Borbély Gábor, a DLA Piper Hungary partnere, finanszírozási és ingatlanjogi csoportvezető.

Az irodafejlesztésekhez kapcsolódóan számos esetben találkoztunk alternatív hasznosítási igényekkel a bérlők részéről, például egészségügyi vagy oktatási szolgáltatást nyújtó cégek részéről. Ezek a bérlők sok esetben speciális igényekkel rendelkeznek, amely megnövekedett kialakítási költségeket és hosszabb kivitelezési időszakot eredményezhet. A jelenleg kihasználatlanul álló, illetve nem kellő hatékonysággal üzemeltethető "B" kategóriás irodaházak esetében sokszor mérlegelik a fejlesztők az átalakítási lehetőségeket akár lakáscélú vagy szállodai hasznosításra.

Ezen projektek megvalósítása a gyakorlati tapasztalataink szerint azonban jelentős kihívásokat tartogat, többek között az ingatlan elhelyezkedése, a megemelkedett és sok esetben az elérni kívánt fejlesztési célhoz mérten aránytalanul magas fejlesztési és felújítási költségek, az átalakítás lehetőségeinek műszaki korlátai, valamint a szigorú szabályozási környezet következtében.

Változó dinamikák a logisztikai és ipari ingatlanok piacán

A logisztikai és ipari ingatlanok piacát az elmúlt évek dinamikája erőteljesen fűtötte, így az elkövetkező időszakban várhatóan több, nagyobb léptékű logisztikai terület kerül a piacra. A közelmúltban számos, egyedi bérlői igény szerint épített (built-to-suit) projekt készült el, és a fejlesztők is egyre nagyobb nyitottságot mutatnak arra, hogy Budapesten kívül is fejlesztéseket hajtsanak végre, elsősorban a jelentősebb ipari fejlesztések vonzáskörzetében található vidéki alpiacokon.

Új fejlesztések terén a logisztikai szegmens az elmúlt időszakban a stabilizálódás és a strukturális átalakulás jeleit mutatta. Ugyan az utóbbi időszakban túlnyomórészt az ipari fejlesztések határozták meg a szektor aktivitását, az általunk megkérdezett piaci szereplők és szakértők azt várják, hogy az elkövetkező években a logisztikai szegmens is új lendületet vesz. Utóbbiak kapcsán azonban szinte valamennyi szereplő kiemelte, hogy a szektor fellendülése továbbra is szoros összefüggésben van az autóipar fellendülésével és az e-kereskedelem forgalmának növekedésével, amelyre a jelenlegi világpiaci helyzet alapvető kihatással van.  

Élénkülés a kiskereskedelemben, a szórakoztatás és a mágnesbérlők ideje

A kiskereskedelmi szegmensben aktív piaci szereplők igyekeztek meglévő épületeiket korszerűsíteni és azok energiahatékonyságát növelni, hogy ezzel készüljenek az üzletekhez visszatérő vásárlók számának növekedésére. Bár ez a várakozás eddig még nem teljesült maradéktalanul, a kiskereskedelmi szegmensben lassú, de folyamatos élénkülés figyelhető meg. Ennek hatására a kiskereskedők fokozatosan nyerik vissza bizalmukat a kiskereskedelmi területek kapcsán, amely különösen a prémium üzlethelyiségek iránti kereslet növekedését eredményezte.

„Tapasztalataink szerint a kényelmi és élményalapú fejlesztések, köztük az ételudvarok és mozik ma már alapvető elvárássá váltak a vásárlók részéről. Emellett azt is láttuk, hogy az elektromos autógyártók aktív tárgyalásokat folytattak a kiskereskedelmi szektor szereplőivel elektromos töltőállomások telepítése kapcsán. Ezek a fejlesztések hozzájárulhatnak a vásárlói élmény növeléséhez, és egyúttal új bevételi forrást is biztosíthatnak a kiskereskedők számára" – tette hozzá Balogh Tamás, a DLA Piper Hungary vezető ügyvédje, Real Estate Service Stream Leader.

Tovább erősödik a szállodapiac

A magyarországi szállodai szegmens az elmúlt üzleti évben tovább erősödött, kihasználtsági mutatói változatlanul pozitívak, és az alapvető piaci tényezők várhatóan továbbra is kedvezőek maradnak. Mindezekre tekintettel a szállodapiac nemcsak a nemzetközi befektetők, hanem a hazai piaci szereplők érdeklődésének a középpontjában maradhat.

Kiemelt figyelem irányul a patinás, történelmi jelentőségű épületek felújítására, amelyek akár a régióban újnak számító prémium szállodaláncokat vonzhatnak Magyarországra. Emellett újonnan megjelenő érdeklődési irány volt a bérelhető, szolgáltatásokkal kiegészített luxusapartmanok iránti növekvő kereslet.

Annak ellenére, hogy a DLA Piper Hungary riportjában a vizsgált ügyfelek szállodai fejlesztési és befektetési projektjei szinte kivétel nélkül négycsillagos vagy annál magasabb kategóriájú létesítmények voltak, a piaci szereplők közül többen megjegyezték, hogy észrevehetően nőtt a kereslet az alacsonyabb költségvetésű, szélesebb réteg számára is elérhető árú szállások iránt.

Növekvő érdeklődés övezi a vegyes funkciójú projekteket

Az irodai és szállodai fejlesztések területén ugyanakkor megfigyelhető volt a vegyes funkciójú (mixed-use) projektek iránti növekvő érdeklődés. Ezek a beruházások segíthetnek kiegyensúlyozni az egyfunkciós ingatlanokból fakadó kockázatokat. Ez a tendencia a fejlettebb európai piacokon a legerőteljesebb, de a magyar fejlesztők is aktívan vizsgálják az ilyen jellegű lehetőségeket. Ugyanakkor Magyarországon ezeknek a projekteknek az értékesítési lehetőségei sok esetben kérdésesek, a piaci kereslet mértéke pedig egyelőre nehezen megítélhető és számszerűsíthető.

Az energiahatékonyság kulcsa: tetőre szerelt napelemes rendszerek

A fenntarthatósági követelmények teljesítése minden szegmensben kulcsfontosságú, és egyre erőteljesebben jelentkeznek az ESG szempontok, amelyek az energiahatékonyság iránti fokozott igénnyel párosulnak.

„Irodánk energetikai csoportjával együttműködésben több olyan beruházásban is részt vettünk, amelyek az irodaházak energiahatékonyságát és zöldenergia-felhasználását növelték, például a tetőre szerelt napelemes rendszerek telepítése és a megtermelt villamosenergia bérlők részére történő értékesítése által. A logisztikai fejlesztők és befektetők is hasonló beruházásokat és zöldenergia-megoldásokat vizsgáltak, amelyet sok esetben az új fejlesztések megvalósításához szükséges energiamennyiség biztosításának igénye vezérel" – mondta Balogh Tamás.