Új lakást vennél? Akkor jó hírünk van!
A tavaly még féket taposó lakásépítőkben 2024-ben felülkerekedett az optimizmus – derül ki az OTP legfrissebb, publikus beruházói és értékesítői adatokból összeállított Budapesti Újlakás Értéktérképéből. Az év első hat hónapjában közel száz frissen épült, kétlakásosnál nagyobb társasház lakásainak értékesítését kezdték meg, s idén minden kerületben adtak, vagy év végéig még adnak át újabbakat.
Közel kétezret (1.890) ígérnek Budán a XI. kerületben és majdnem másfél ezret (1.450) Pesten a XIII. kerületben. Az ezeket követő legnagyobb volumenek Óbudán (800) valamint Józsefvárosban, Ferencvárosban és Zuglóban (370-390) várhatók, melyek ugyancsak hagyományosan a beruházók kedvenc területei. Az utánuk következő két kerület jó szereplése lehet inkább meglepő: a Hegyvidéken 310, míg Soroksáron 190 új társasházi otthon átadására számíthatnak ez év végéig. Vannak olyan sűrűn beépített kerületek, amelyek viszonylag kevés lehetőséget adnak új társasházi lakások építésére. Ilyenek az I., az V., a VI. is, de idén ezekbe is ígérnek egyenként negyvenet a beruházók. A legkevesebbre ezúttal a Csepelen, illetve Pestszentlőrinc-Pestszentimrén otthont keresők számíthatnak, mindössze tízre.
Idén az év végéig összesen 6.460 új fővárosi lakás átadását ígérik kétlakásosnál nagyobb projektekben. Ám a végeredmény ennél vélhetően csekélyebb lesz a már megszokott kisebb-nagyobb csúszások miatt. Hasonló történt tavaly is, amikor az év felénél még 7.410 új otthonról szóltak az OTP által összesített beruházói előrejelzések, ám végül csak 5.720-at tudtak átadni szilveszterig.
Az új lakások iránti kereslet a kínálatnál is gyorsabban nőtt 2024-ben. Az első hat hónapban 3.500 eladást regisztráltak, ami több mint kétszerese az egy évvel korábbi forgalomnak (1.570). „Bár a legpörgősebb években volt évi tízezer körül is az eladások száma – idézi fel Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője –, ez a mostani volumen is arra utal, hogy túl van a tavalyi mélypontján a fővárosi újlakás-piac.” Az elemző szerint több tényező játszhatott szerepet az élénkülésben: a reálbérek újbóli emelkedése, az infláció és a hitelkamatok csökkenése mellett az, hogy az állampapírok hozamának gyengülése a befektetők egy részét is visszahozta a lakáspiacra.
A legrobusztusabb bővülést a XIII. kerületben láthattuk, ahol idén januártól júniusig ötször annyi (1.440) lakásra akadt vevő, mint az előző év hasonló időszakában. Ami azt is jelenti, hogy 2024 első felében ide koncentrálódott a teljes fővárosi újlakás-forgalom több mint 40 százaléka. A tavaly ilyenkor legkapósabb Újbudán idén eladott 530 otthon – a mintegy ötven százalékos növekedés dacára – most csupán a második helyre volt elég. Ezeket követte a IX. és XIV. kerület egyenként 230, valamint a VIII. és a III. a 170 lakásos forgalmával. A legcsekélyebb mozgás Pestszentlőrinc-Pestszentimre, Csepel és Budavár piacán látszott, ahol 10 alatti új építésű otthon talált vevőre a vizsgált fél évben.
A már átadott, de még eladatlan fővárosi lakások száma – ahogy az elemző emlékeztet – az év elején még mintegy 1.200 volt, ez csökkent az első fél év végére 850-re. Sőt még folytatódhat is ez a fogyás a következő hónapokban, amíg az új kínálat nem kerekedik a megélénkülő kereslet fölé.
Jelenleg az azonnal költözhető új lakást keresők – két kerületet, a VII.-et és a XV.-et leszámítva – mindenhol találnak valamekkora kínálatot. A legnagyobb választékkal Újbuda (220), a XIII. kerület (150), Józsefváros (80), Kőbánya (70), valamint Kispest és a III. kerület (60-60) várja őket. A nagy fejlesztésekből általában kimaradó pesti peremkerületek közül Soroksár ajánlata emelkedik ki, ugyanis ott is több mint két tucatnyi már átadott új lakás közül választhatnak.
A fővárosi piac dinamikáját az is jól jellemzi, hogy a belátható készlet, azaz az elkészült, illetve már épülő lakások mennyi ideig lennének elegendőek a kereslet kielégítésére, annak jelenleg mért szintjét feltételezve. Egy esztendővel korábban ez a mutató még 1,9 év volt, ám mostanra kevesebb mint a felére, 0,9 évre csökkent. A jelenleg számba vehető 5.940 darabos fővárosi készletből minden kerületbe jut. A legkevesebb a város szívébe: az I. kerületbe, Budavárba (5), illetve az V.-be, Belvárosba (9). Az átadott és épülő készlet zömét a XIII. (1980), a XI. (850), a XIV. (590) és a IX. (550) kerületben találjuk.
Az árak alakulása is azt jelzi, hogy a fővárosi újlakás-piac már túl van a mélyponton. Miután itt még a piac tavalyi megtorpanásának idején is volt némi nominális drágulás, mostanra – a kereslet élénkülésével – a reálárnövekedés is visszatért. „A mostanra már a kínálat zömét adó, 2025-ben költözhető lakások esetében immár bizonyosan átléptük a másfél millió forintos átlagos négyzetméterárat” – állapítja meg az elemző, hozzátéve, hogy ez az átlag egy igen széles árpalettát takar. A külvárosban, bevezető árként még 1 millió alatti egységárat is el lehet csípni, de van már a piacon olyan új otthon is, ahova a 4,5 milliós négyzetméterárat is megfizetni hajlandó lakókat várják.
