Lakáshitel: milliókat lehetett spórolni a kivárással

Nem ördögtől való a nemzetgazdasági miniszter kérése, hogy a bankok öt százalék alá szorítsák le lakáshitelek THM-szintjét, ám a mostani felkérés sokkal komolyabb mértékű alkalmazkodásra kényszerítené a bankokat, mint a június végéig élő korábbi önkéntes kamatplafon – vélekedik Gergely Péter, a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője.

A szakember emlékeztetett: amikor 2023 októberében Nagy Márton a kormány nevében 8,5 százalékos teljes hiteldíj mutató (THM) plafon bevezetését kérte a pénzintézetektől, a legnépszerűbb, 10 évre fix törlesztést biztosító piaci kamatozású lakáshitelek THM-szintje már alatta volt a kérésben megfogalmazott mértéknek. Amikor pedig idén januártól 7,3 százalékra csökkent a jelzáloghitelek - bankok által az NGM kérésére, de önként vállalt - THM-plafonja, akkor a pénzpiaci referencia kamatok a 10 éves futamidejű bankközi referenciakamat (budapesti kamatswap ügyletek - BIRS) és az 5 éves állampapírpiaci referenciahozam (5 éves ÁKK) egyaránt mélyen a THM-plafon alatti szinten, 6 százalék körül állt.

Most gyökeresen más a helyzet - emlékeztetett Gergely Péter, hiszen csütörtökön a 10 éves BIRS 5,82 százalékon állt, az 5 éves ÁKK referenciahozam pedig 5,8 százalék volt. Ez pedig negatív marzson történő hitelezést vetít előre. 

Az olcsó forrás segíthet?

Amiért mégis teljesülhet a nemzetgazdasági miniszter kérése, az a BiztosDöntés.hu szakértője szerint leginkább annak köszönhető, hogy a pénzintézetek számára is létkérdés a hitelezési boom fenntartása. Ezt Gergely Péter szerint jól mutatja, hogy a THM-plafon eltörlését követően a várakozásokra rácáfolva nem emelkedett érdemben a pénzintézetek által folyósított lakáshitelek kamata és THM-je. Ez persze a szakértő szerint összefügg azzal, hogy a korábbi felmérések szerint a lakossági hitelkereslet 6 százalék körüli kamatszinteknél jelenik meg. 

A lakáshitel-piacra eddig is nagyfokú alkalmazkodás volt jellemző: mivel a legtöbb bank már nem számol fel induló költségeket és a hitelfelvétellel járó extra terhek (értékbecslés, közjegyzői díj) egészét/döntő részét is átvállalják az adósaiktól, a verseny a kamatokra helyeződött. Ha lesz olyan bank – és Gergely Péter szerint várhatóan lesz -, aki meglépi a most drasztikusnak látszó kamatcsökkentést, a piac több szereplője lépéskényszerbe kerül. 

A BiztosDöntés.hu szakértője szerint további támaszt adhat a bankoknak az, hogy továbbra is jelentékeny olcsó lakossági forráson ülnek. A Magyar Nemzeti Bank statisztikái szerint a bankokban továbbra is hatalmas összegű lakossági megtakarítás található. A július végén mintegy 8 100 milliárd forintot kitevő lakossági látra szóló és folyószámla betétekre jellemzően nem fizetnek kamatot a bankok, míg az idén havonta lekötött 300-360 milliárd forintnyi betétre fizetett kamatszint - néhány, a lakossági forrásokért is versenyző magyarországi kis- és középbankot (Gránit, MagNet, Cetelem, Oberbank) leszámítva - szintén minimális.

Segíthet a JMM-szabály is

Gergely Péter arra hívja fel a figyelmet, hogy tavaly mégsem vezették be azt a szabályt, hogy a jelzálogalapú hitelek esetében a hitelállomány 30 százalékát kell a bankoknak a hitelek lejáratához igazodó hosszú forrással (pl. jelzálogkötvénnyel) fedezni – ezt mutatja a jelzáloghitel-finanszírozás megfelelési mutató (JMM).  Az infláció és a meglóduló kamatok miatt visszaeső piacon maradt tehát a korábbi 25 százalékos JMM mérték. Az olcsó rövid forrás felhasználásával a pénzintézetek tényleges forrásköltsége messze alacsonyabb, mint amit a referenciakamatok mutatnak.

Részleges alkalmazkodásra van nagyobb esély

Ugyanakkor Gergely Péter szerint a bankok számára figyelmeztető lehet, hogy a mostani makrogazdasági vélekedések szerint a jegybanki alapkamat csak 2025 végére, 2026-ra érhet 5 százalékos szintre, így – bár a lakáscélú jelzáloghitelek évtizedes vállalást jelentenek – azért tartósan a referenciakamatok fölött ragadó THM mellett nekik sem olyan jó üzlet a lakáshitelezés.

A BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője azt várja, hogy a bankok a következő hetekben az alkalmazkodás jegyében elindítják a kamatcsökkentéseiket – ennek egyébként a referenciahozamok csökkenése megágyazott. Ez alapvetően teljesíti majd a kormányzat azon elvárását, hogy a lakáshitelezés felfutása új lendületet adjon az új lakások építésének, az építőiparnak és így a gazdaságnak is.