Lassuló, de masszív kereslet mellett egyre duzzad a fővárosi újlakás-kínálat

A budapesti újlakás-piac fő mutatóinak időbeli alakulásán szépen lekövethetők a lakásépítések és általában a kereslet-kínálat törvényszerűségei. 2024-ben, egy év alatt közel háromszorosára nőtt az eladott új lakások száma, miközben – főleg a második fél év erőteljes növekedésének köszönhetően – az újonnan értékesíteni kezdett állomány 2,5-szeresére duzzadt.

Ezt követően, bár az idei január és június közötti hat hónapban a megelőző fél év rekordmagas szintjéről mintegy 20%-kal, 4200-ra csökkent az eladási volumen (ami még így is 25%-kal magasabb az elmúlt tíz év fél éves átlagértékénél), ezzel párhuzamosan az új kínálatot tovább repítette a lendület. „A 2025-ben eddig hirdetni kezdett 115 új, kétlakásosnál nagyobb társasházi lakásprojekt keretében megépülő 5600-as lakásszám éves alapon 85%-os, a tavalyi második fél évvel összevetve pedig újabb 10%-os növekmény.

A harmadik fő mutató, a megépülő új lakások száma viszont a lakásépítések tehetetlensége, időbeli hosszabb átfutása miatt a már tavaly meglódult kereslet, illetve a növekvő kínálat mellett is idén még várhatóan kis mértékben csökken, s majd csak 2026-ban nő látványosabban” – összegezi a fő indikátorokat Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője.

Összességében tehát második éve látványosan pörög a fővárosi újlakás-piac. A forgalmat az év első hónapjaiban a lejáró állampapírokból, illetve azok kamataiból lakást vásárlók pluszkereslete is élénkítette, illetve idén – bár a vártnál kisebb volumenben – extra kereslet érkezett az önkéntes nyugdíjpénztári pénzek lakáscélra felhasználhatóvá tételével is.

A nagy érdeklődés a beruházók magabiztosságát tovább növelte. Így nem meglepő, hogy az idei év első hat hónapja alatt 31 ötvenlakásosnál nagyobb projekt értékesítését kezdték meg újonnan a fővárosban, amelyből 21 száznál több lakásos. Összehasonlításul, tavaly az egész évet összegezve láthattuk szinte ugyanezeket a számokat.

A beruházói aktivitás továbbra is a XIII. kerületben a legélénkebb. Az OTP Jelzálogbank kétlakásosnál nagyobb társasházi beruházásokat tartalmazó adatbázisa szerint itt hat hónap alatt 1500 új lakás (a teljes fővárosi új kínálat bő negyede) értékesítése indult el 14 projekt keretében. Ezt alig lemaradva, 1300 lakással a XI. kerület követi, majd egyenként 550 körüli lakásszámmal a IX., X. és XIV. kerületek következnek.

Projekt darabszámra Újbuda áll az élen 17-tel, míg a III. és a XIV. kerületben 16 új társasházzal bővült a kínálat. Az újlakás-piacot tekintve hagyományosan legmozgalmasabbak közé tartozó VIII. kerületben ugyanakkor csupán 150 új lakás jelent meg a piacon.

Ezzel szemben látványos a lakásépítők aktivitásának erősödése a XIX. kerületben, ahol több mint 300 lakással bővült a kínálat öt különböző beruházás keretében. Ezek a számok a tényleges értékesítéseket takarják, azaz nincsenek benne sem a már épülő, de árulni még nem kezdett projektek, sem azok a társasházak, ahol a beruházók még csak előregisztrációt indítottak, azaz publikusan hozzáférhető lakáslista nélkül várják az érdeklődők jelentkezését.

Idén a jelenlegi adatok szerint a tavalyinál 7%-kal kevesebb, mintegy 5300 új társasházi lakás átadására számíthatunk Budapesten. Ennek közel harmada, 1700 a XIII. kerületben készül el, amit 670 lakással a XIV., majd 580 új otthonnal a IX. kerület követ[1]. Minden kerületben várható társasház-átadás. Emellett 2026-ra is már 6800 lakást tartalmaz az OTP adatbázisa, s közel ugyanennyit 2027-2028-ra is, aminek közel fele ráadásul már gazdára talált.

A korábbi években nem volt jellemző ilyen volumenben több évre előre piacra tett újlakás-kínálat, ami ugyanannyira mutathatja a lakásépítők jövőbe vetett bizalmát, mint azt, hogy a nagy versenyben próbálnak jó előre minél több épülő, vagy még csak tervezett lakásuknak vevőt találni. Ugyanakkor továbbra is sok példa van arra, hogy a lakások értékesítését csak az építkezés előre haladtával, vagy kisebb társasházak esetében akár az építkezés befejeztével kezdik, így próbálva elérni a legmagasabb árat.    

A kereslet volumenében, azaz az idei első fél évben eladott új lakások számában nagyjából 1150 lakással a XIII. kerület az első (ez a fővárosi forgalom bő negyede), melyet a XI. kerület szorosan, 1110 lakással követ. A IX., X. és XIV. kerületek 3-400 közötti volumenei ettől messze lemaradnak.

Mindeközben az átadott, de eladatlan lakáskészlet csökkenése folytatódott, s június végén 700 darabon állt, azaz ennyi azonnal költözhető lakásból lehet most választani Budapesten. Ez valamivel több az elmúlt tíz év átlagánál, ám messze elmarad a 2008-at követő válság éveiben mért négyezret meghaladó maximumtól. Ezek mellett a korábbi évekhez képest érezhetően több, mintegy 6600 már építés alatt álló ingatlan adja az eladatlan kínálat gerincét.

Rögtön költözhető lakásból a XI. és XIII. kerületben van a legtöbb (110, ill. 100 db), míg épülőfélben lévők közül hagyományszerű a XIII. kerület elsősége (1890 db). A legkönnyebb helyzetben emellett azok vannak még, akik a IX. és XI. kerületekben keresgélnek, a legbővebb kínálatból ők válogathatnak.

Az idei élénk kereslet mellett az újépítésű lakások további áremelkedése várható, noha a drágulás üteme az év eleji meredek emelkedés után éppen lassul. „A kínálat döntő részét adó 2026-2027-es átadású lakások esetében most nagyjából 1,67 millió forintos átlagos négyzetméterárral lehet kalkulálni a fővárosban, noha ez még sok esetben tervasztalról történő vásárlást feltételez, s az építkezés során törvényszerűen emelkedik az ár.

A pesti oldal – jó értelemben vett – tömegpiacán, a IX. és XIII. kerület keresett, de nem Duna-parti területein 1,5-1,9 millió, Budán, a XI. kerület egykori rozsdaövezeti részein 1,7-2,1 millió közötti, a Duna mellett 2-2,2 millió közötti, a legnagyobb presztízsű hegyvidéki projektekben gyakran 4 millió forintnál is magasabb árakkal találkozunk, míg Pest peremi kerületeiben 1,1-1,3 millió közötti a jellemző árszint” – mondjaValkó Dávid.

Az elemző hozzáteszi, hogy a múlt héten bejelentett, 1,5 millió forintos négyzetméterárig és 100 millió forintos teljes árig kedvező, 3%-os kamatozású hitelt nyújtó Otthon Start program a jelenleg a közepes árkategória alsó felébe tartozó, viszonylag masszív állományt jelentő lakáskínálat fejlesztőit késztetheti körültekintő és visszafogott árazásra, hogy lakásaikkal a program által célzott első otthonukat vásárlóknak megfelelő kínálatot nyújthassanak. 

_{[1] Ez a házak megépülését jelenti, és nem ugyanaz a statisztika, mint amit a KSH használatba vételi engedélyként közöl.}