Lendületet vett a budapesti újlakás-piac, de ez még csak a kezdet

A tavalyi második fél évben 111 újlakás-projekt értékesítése kezdődött meg, ezek keretében jelenleg összesen 5200 lakás épül a fővárosban és kerülhet átadásra a következő években – derül ki az OTP Ingatlanpont friss elemzéséből. 2024 egészében 208 projekt értékesítése indult el, ami 17%-kal magasabb az egy évvel korábbinál, ezek keretében 8200 új lakás épül jelenleg, ami viszont közel két és félszerese a 2023-as adatnak, így az átlagos projektméret 39 lakásra emelkedett. „A jelenlegi aktivitás a 2021-es számokat idézi, amikor a Zöld Otthon Programhoz kapcsolódó kedvező hitellehetőség pörgette az új lakások piacát” – emelte ki Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

A 8800 értékesített lakás mellett tavaly 5700 újépítésű ingatlant adtak át a fejlesztők. A megnövekedett kereslettel próbálnak lépést tartani a beruházók, ami látszik a megkezdett projektek számának emelkedésén, azonban ezekből átadás várhatóan csak évek múlva lesz, vagyis a piacnak van egyfajta tehetetlensége a beruházások időigényessége miatt.

Az OTP Ingatlanpont kimutatása szerint 2024 végén mintegy 820 már átadott, de még eladatlan újépítésű lakás volt a budapesti piacon. Ez a szám 2018-ban volt 200 körül is, viszont a 2008-as gazdasági válság után, amikor befagyott a piac, 3000 felett alakult. „2025-ben az eladatlan készlet tovább fog csökkenni, mivel azzal számolunk, hogy az új kínálat egy ideig még nem tudja kielégíteni a keresletet” – hangsúlyozta Valkó Dávid.

A vezető elemző összesítése szerint idén 4800 újépítésű lakás átadása várható a fővárosban a jelenleg futó projektek alapján, míg 2026-ban ez a szám 5600-ra emelkedhet. Vagyis, ha a tavalyi második fél évihez hasonló 5300 lakásos kereslettel számolunk 2025-ben is, akkor az év végére alig maradhat eladatlan készlet a piacon. Persze ezekkel a számokkal érdemes óvatosan bánni, hiszen már korábban is megfigyelhető volt a nagy projekteknél is, hogy az értékesítést csak az építkezés előre haladott fázisában kezdik meg, azaz a publikusan hirdetetteknél több helyszínen zajlik most is a kivitelezés, a lakások viszont csak később kerülnek piacra.

Még mindig tarol Angyalföld

Akár a tavalyi számokat, akár a jelenleg futó projekteket vizsgáljuk, az állapítható meg, hogy töretlen a XIII. kerület népszerűsége. 2024-ben 3400 újépítésű lakást adtak el Angyalföldön, miközben 1400-at adtak át, vagyis önmagában ebben az egy kerületben kétezer készleten lévő, vagy még inkább tervasztalról vásárolt új lakást szívott fel a kereslet, ami jól jelzi a vevők nagy fokú aktivitását.

Tavaly egyébként nem a XIII., hanem a XI. kerületben adták át a legtöbb új lakást, 1900-at, átmeneti trónfosztásra már korábban is volt példa ezen a téren. Idén azonban az átadásokban is visszaveheti az első helyet a XIII. kerület, hiszen a futó projektek alapján ismét 1400 elkészülő lakásra lehet számítani. Sőt, a tavaly első helyezett XI. kerület a dobogóról is leszorulhat, mivel a XIV. kerületben 650, míg a IX.-ben 580 új lakás készülhet el 2025 végéig, sőt 500 feletti lakás van épülőben jelenleg a III. kerületben is. Nem kell azért félteni Újbudát sem, hiszen már most látszik, hogy sok új projekt indult el, de ezek átadása később várható.

Ha az eladatlan készletet nézzük, akkor 2025 elején a XI. kerületben volt a legtöbb átadott lakás, 240 a piacon, mögötte a XIII. kerület állt 170-nel. Vannak olyan kerületek, a XV. és a XXI., ahol jelenleg egyáltalán nincs a piacon ilyen elérhető ingatlan, így aki ott szeretne újépítésű lakást vásárolni, annak most várnia kell, amíg valamelyik futó projekt elkészül.

A kereslet élénkülése persze más kerületekben is tapasztalható, ez látszik az elindított projektek számában. A XXIII. kerületben például korábban évekig alig voltak új fejlesztések, de most megindult a piac, és hasonlót lehet elmondani a XIX. kerületről is, ahol sorra indulnak a jellemzően 10-20 lakásos beruházások.

Sokszor azonnal lecsapnak a vevők, hiába emelkednek az árak

2025-ben egy sor újabb kormányzati intézkedés élénkítheti az ingatlanpiacot, ezek közül az újlakás-piac keresleti oldalát elsősorban az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások felhasználhatósága és a lakossági állampapírok után kifizetésre kerülő pénzösszegek érinthetik, illetve az energiahatékony lakások vásárlására felvehető kedvezőbb hitellehetőségek támogatják. Már most látszik élénkülés a piacon, az érintett vevők rögtön az év elején szétnéznek a rendelkezésre álló újépítésű lakások között.

Érdekes lehet a rozsdaövezeti akcióterület besorolású területek fejlesztése, ahol még az 5%-os áfát is visszaigényelhetik a vásárlók, vagyis gyakorlatilag nettó áron vásárolhatnak lakást, vélhetően ez is egyre több ember fantáziáját megmozgatja majd. A piac élénkülését jelzi, hogy sorra érkeznek információk már előregisztráció, vagy előértékesítés stádiumában nagy arányban lekötött projektekről városszerte.

A növekvő kereslet miatt újra gyakoribb, hogy a vevők már a tervezőasztalról megvásárolják a kiszemelt lakást, ami csak évek múlva készül el. Aki befektetési céllal szeretne vásárolni, annak lehet érdemes ilyenben gondolkodni, mivel gyakran 10-20%-os előleg kifizetésével lecsaphatnak az ingatlanra, a fennmaradó 80-90%-ot pedig ráérnek az átadáskor kifizetni, addig is máshol kamatozhat a pénzük, miközben a lakás értéke bőven emelkedik az építkezés során.

Az OTP Ingatlanpont adatbázisa alapján 2025-ben 1,59 millió forint lehet az átadásra kerülő újépítésű budapesti lakások átlagos négyzetméterára, majd ez – a jelenleg értékesített beruházások adatai szerint – 2026-ban 1,61 millióra emelkedhet. A Duna-parton az ár könnyen meghaladhatja a 2 millió forintot is négyzetméterenként, míg a budai hegyvidéki kerületekben a 4 milliós ár sem elképzelhetetlen – emelte ki Valkó Dávid.