Miért szálltak el ennyire az albérletárak, és hogyan lehetne ezt csökkenteni?

Miért ilyen magasak az albérletárak Budapesten?

Számtalan gazdasági, politikai és társadalmi oka van, amiért ennyire elszálltak a magánbérleti piac árai. Több embernek lenne szüksége albérletre a városokban, mint amennyi elérhető lakóingatlan van, ez keresleti piachoz vezet, emellett a szabadpiaci körülmények és a szabályozatlanság kedvez az árak elszabadulásának. A rövid távú, turisztikai célú lakáskiadások is kivonnak pár ezer ingatlant a hosszú távú magánbérleti piacról.

A kereslethez képest alacsony számú albérlet a rendszerváltás környéki politikai döntések következménye. Jelenleg a magyar lakosság kevesebb mint 10%-a lakik bérlakásban, 2%-a önkormányzati tulajdonú bérlakásban. Megközelítőleg 110 000 önkormányzati tulajdonban lévő, nem piaci díjazású bérlakás van Magyarországon, ebből közel 40 000 Budapesten található, amelyek nagyjából 10%-a nem lakott.

A magas árak további okozója a még mindig relatív alacsony kamatkörnyezet. Amíg alacsonyak a kamatok, az ingatlanok vásárlása, kiadása és eladása az egyik legjobban megtérülő befektetés.

Az utóbbi években a kormány által bevezetett CSOK és otthonfelújítási támogatásoknak is jelentős árfelhajtó szerepe volt a lakáspiacra – az albérletárak kis késéssel, de együtt mozognak a lakásárakkal. Így az elsősorban a magántulajdonszerzést előnyben részesítő lakáspolitikai intézkedések egyre kevésbé érik el a szegényebb rétegeket, vagy akár a középosztályt.

Milyen intézkedésekkel lehetne mérsékelni az albérletárak emelkedését?

Több lakáspolitikai eszköz is a rendelkezésre áll ahhoz, hogy csökkenteni lehessen a bérleti díjak emelkedését. A Habitat for Humanity Magyarország évek óta jelzi és szakértői anyagokkal támasztja alá, hogy egy nagyléptékű, megfizethető bérlakásprogram csökkentené az albérletpiacra nehezedő nyomást. Emellett olyan nonprofit szervezetek alapítására van szükség, melyek a társadalmi, gazdasági realitások figyelembe vétele mellett, megfizethető árú bérlakásokat építenek és kezelnek, valamint változatos bérlői portfólióval rendelkeznek. Ez hozzájárulna ahhoz, hogy a magánbérleti piac mellett megszülessen a ‘megfizethető bérlakáspiac‘ is.

Sajnos a hosszú távú, kormányokon átívelő kötelezettségvállalás hiánya, valamint a lakhatási szegénység mérséklésének évtizedes politikai elhanyagoltsága nem sok jóval kecsegtet a közeljövőre nézve.

A 2022-es népszámlálási adatok szerint rengeteg, kb. 570 000 üresen álló lakóingatlan van ma Magyarországon, Budapesten 160 000. Ezek egy része valószínűleg nagyon rossz állapotú, vagy területileg olyan helyen található, ami nem teszi lehetővé, hogy közlekedés, infrastruktúra, munkaerőpiac szempontjából megfelelő lakhatást biztosítson. Sokat segítene a jelenlegi helyzeten, ha ezek közül néhány ezer lakás megfizethető bérlakásként megjelenne a piacon. Ennek egyik módja a Szociális Lakásügynökség modell, amelyet ma már több önkormányzat, köztük a Főváros is elkezdett alkalmazni. Hasonló példa a Habitat for Humanity Magyarország és az Utcáról Lakásba Egyesület közösen elindított Szolidáris Lakásbérlés mintaprogramja az orosz-ukrán háború elől menekülők számára.

A kollégiumi férőhelyek növelése is fontos eszköz lehetne, mivel az egyetemvárosokban a kollégiumokból kiszoruló diákok kénytelenek piaci áron albérletet/szobát bérelni, ezzel is szűkítve az elérhető bérlemények számát, felhajtva a bérleti díjakat. Amennyiben kellő számban lennének elérhetőek kollégiumi férőhelyek, több bérlemény maradna a munka miatt lakhelyet váltók számára is.

Jó minőségű és megfelelő elhelyezkedésű munkásszállók építése munkáltatói költségvállalással segíthetné az önkormányzati vagy állami befektetések minimalizálását. Jelenleg ezek az épületek sokszor külterületen vannak, rossz állapotúak, és csak nagyon alacsony színvonalú lakhatást biztosítanak.

Szabályozással a megoldás felé

A magánbérleti piac biztonságossá tételét tűzte ki célul a Habitat for Humanity Magyarország 2020 áprilisában kiadott Feketelakás tanulmánya, többek között a lakásbérletek kötelező regisztrációját is tartalmazó javaslatcsomagban. “Az albérletpiacra nehezedő nyomást csökkentené a hosszú távú lakáskiadás szabályozókkal történő előnyben részesítése a rövid távú, turisztikai kiadás ellenében” – fejtette ki Szegfalvi Zsolt, a Habitat for Humanity Magyarország ügyvezető igazgatója. – “Erre az is motiválná a tulajdonosokat, ha ezt a formát adókedvezményekkel támogatnák, valamint elindítanák a rászoruló bérlők lakbér- és kauciótámogatását is. Az üresen álló lakóingatlanok tulajdonosait adózási eszközökkel lehetne érdekeltté tenni ezek lakáspiaci visszavezetésére.”

Az albérlők biztonságára és a lakástulajdon védelmére a lakástörvény reformja jelenthet megoldást. A regisztrált, szerződéses jogviszony biztonságot ad mind a lakáskiadónak, mind a bérlőnek, ami hozzájárulhat a lakáspiac “fehérítéséhez” is. Ehhez szükséges lenne a felmondási idő, jogok és kötelességek tisztázása, a minimum minőségi követelmények lefektetése. A bérleti jogviszonyból adódó, általában kis értékű vitás helyzetek gyorsabb és egyszerűbb rendezésére, valamint az albérletek számának növelésére is adnak javaslatot az anyagban – a sajtóközleményben szereplő megoldásokat fejtik ki bővebben.

A Lakhatási Koalíció (lakhatási szervezetek szakmai csoportja) januárban megjelent, a 2024-es választásokra készített Önkormányzati Lakhatási Minimum kiadványában is ad, kifejezetten önkormányzati szinten megvalósítható javaslatokat.