Az öregedő budapesti irodaállomány megújítása stratégiai kérdéssé vált

Jelentős méretű, avulással fenyegetett ingatlanállomány – növekvő piaci és finanszírozási kockázatok

A budapesti spekulatív irodaállomány mintegy 3,5 millió négyzetmétert tesz ki, amelynek több mint fele 15 évnél idősebb, és nem esett át jelentős felújításon. Ezzel párhuzamosan 2026-ban várhatóan mintegy 335 ezer négyzetméter új iroda átadása növelheti a kínálatot, ezen belül azonban a spekulatív fejlesztések száma korlátozott marad. Szintén ezzel összefüggésben a kihasználatlanság ideiglenes növekedésére lehet számítani, visszafogott kereslet mellett.

Az elavulás nemcsak az eszközértéket, hanem a refinanszírozhatóságot és a banki portfólió minőségét is érinti: az irodaház‑fejlesztésekhez és ‑vásárlásokhoz kapcsolódó hitelállomány megközelíti az 1000 milliárd forintot, amelynek akár jelentős része is kockázatnak lehet kitéve az irodaházak fokozatos avulásából eredő piaci pozícióromlás miatt. A keresleti oldalon is változás figyelhető meg: a bérlők egyre inkább a korszerű, energiahatékony, alacsony üzemeltetési költségű és több szolgáltatást kínáló irodákat keresik, miközben az alacsonyabb minőségű ingatlanok fokozatosan veszítenek vonzerejükből.

Miért sürgős a döntés?

A változó bérlői igények és a technológiai fejlődés mellett az EPBD, vagyis az épületek energiahatékonyságáról szóló uniós irányelv teljesítése is érintheti az állomány egy részét. 2030-ig konkrét műszaki, energiahatékonysági és finanszírozási előkészítő lépésekre lesz szükség. Ez azt jelenti, hogy a tulajdonosoknak időben fel kell mérniük épületeik állapotát, meg kell tervezniük a szükséges korszerűsítéseket, és elő kell készíteniük azok finanszírozását is. Az EY‑Parthenon partnere, Kálmán László előadásában felhívta a figyelmet arra, hogy ilyen mértékű felújítás a finanszírozók aktív részvétele nélkül nem fog tudni megvalósulni.

A közelgő határidő miatt a felújítási kapacitások iránti kereslet várhatóan erősödik, ami a kivitelezési költségeket is felfelé hajthatja. A tudatos, időben megkezdett előkészítés ugyanakkor nemcsak a beruházások megvalósíthatóságát javíthatja, hanem a finanszírozókkal folytatott egyeztetéseket is megkönnyítheti, mivel a bankok várhatóan nyitottabban állnak a jól előkészített, transzparens projektekhez.

Több pálya a megújulásra – nincs univerzális megoldás

Az ingatlanmegújulás lehetséges stratégiái a kisebb mértékű beavatkozásoktól a komplex mélyfelújításon át a teljes funkcióváltásig terjednek, akár lakó-, hotel- vagy vegyes hasznosítás irányába. A döntések során kulcskérdés a beruházási költségek és az elérhető értéknövekedés aránya; a kisebb, főként esztétikai felújítás költsége 150-250 euró/m² körül alakul, jelentősebb, már energiahatékonyságot is javító felújítás 300-1200 euró/m² között mozog, míg a mélyfelújítás vagy funkcióváltást eredményező átalakítás 1000-2000 euró/m² költségszinten becsülhető.

Az újrapozícionálás egyre inkább projektfinanszírozási megközelítést igényel, ahol a transzparencia, a műszaki kontroll és a cash flow stabilitása kiemelt szerepet kap. A piaci bizonytalanság, a finanszírozási költségek emelkedése és az intézményi befektetők visszafogott aktivitása növeli a döntések kockázatát, ugyanakkor lehetőséget is teremt az alulárazott, felújítandó eszközök újradefiniálására.

„Az elöregedő irodaállománnyal kapcsolatban ma már nem az a kérdés, hogy kell‑e lépni, hanem az, hogy milyen stratégia mentén érdemes haladni. Komplex szemlélet szükséges: a lokáció, a várható bérleti díj, a hozam és a beruházás együttes értékelése nélkül nem hozható megalapozott döntés” – emelte ki Kálmán László, az EY‑Parthenon partnere, a vállalat finanszírozási, restrukturálási és ingatlantanácsadási üzletágainak vezetője.

A minőség, a lokáció és az alkalmazkodás kerül fókuszba

A Kálmán László által moderált panelbeszélgetésen Hegedűs Orsolya, MRICS (Cushman & Wakefield, Partner, Business Development vezető), dr. Hüse István (az Indotek Group ingatlanfejlesztési igazgatója és a Magyar Ingatlanberuházó Zrt. vezérigazgatója), valamint Zeley Csaba (a Convergence ügyvezető igazgatója) egyetértettek abban, hogy az irodai kereslet szerkezeti átalakulása tartós: a bérlői döntések egyre inkább a minőség, a költséghatékonyság, az energiahatékonyság és a jó lokáció felé tolódnak. Ennek eredményeként a következő években azok az ingatlanok maradhatnak versenyképesek, amelyek képesek alkalmazkodni a megváltozott piaci és bérlői elvárásokhoz.